CILA per ristrutturazione: guida completa e lavori rientranti

CILA, dietro questo acronimo c'è un mondo. Partiamo:

Che cos'è la CILA?

La CILA, Comunicazione Inizio Lavori Asseverata, è una pratica da depositare in Comune richiesta per interventi "leggeri" ma comunque da dichiarare all'ente. E' definita all'interno dell'art. 6 bis del Testo unico sull'Edilizia.

Come avrai notato, si tratta di una comunicazione e non una richiesta di permesso. Ne consegue che, la CILA non necessita dell'approvazione del Comune. Puoi iniziare subito i lavori, oppure fissare una data di inizio lavori all'interno della pratica!

Ovviamente, potresti essere sorteggiato per un controllo anche a distanza di tempo e se quanto dichiarato fosse in contrasto con la norma dovresti ripristinare o sanare l'opera.

Quando utilizzare la CILA secondo la normativa? 

Secondo l'art. 6 bis, commi 1 e 2, del Testo unico sull'Edilizia devono essere legittimitati tramite CILA gli interventi che rientrano in altre fattispecie sempre regolate dal testo unico:

"Gli interventi non riconducibili all'elenco di cui agli articoli 6, 10 e 22 del Testo unico sull'Edilizia, sono realizzabili previa comunicazione..dell'inizio dei lavori..asseverata da un tecnico abilitato, il quale attesta, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, nonché che sono compatibili con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell'edilizia e che non vi è interessamento delle parti strutturali dell'edificio;

Quindi, devono essere legittimati tramite CILA tutti gli interventi che non ricadono all'interno:

• dell'art. 6: le opere che ricadono in edilizia libera e che non richiedono nessuna comunicazione;
• all'art. 10: le opere che devono sottostare al Permesso di costruire; 
• all'art. 22: le opere che devono sottostare allaSegnalazione certificata di inizio attività SCIA;

Quali lavori rientrano nella CILA? 

Gli interventi che devono essere legittimati tramite CILA ricadono in: manutenzione straordinaria di cui all'articolo 3, comma 1, lettera b) del TUE, qualora non riguardino le parti strutturali dell'edificio o i prospetti (in questi ultimi due casi occorre la SCIA; Vediamo cosa si intende per manutenzione straordinaria:

" le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d' uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, purché l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42."

Facciamo qualche esempio:

• il riordino degli spazi interni, con spostamento di tramezzi e dei divisori non portanti;
• la creazione di controsoffittature in cartongesso (in quanto viene abbassata la quota dell'unità);
• l'apertura, la chiusura o lo spostamento di porte interne;
• ristrutturazione del bagno;
• rifacimento degli impianti: idrico, fognario, espulsione fumi (canna fumaria), elettrico, di riscaldamento, di condizionamento e climatizzazione  etc;
• il frazionamento (divisione di una unità immobiliare in due o più) o l'accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari, nonché del carico urbanistico;
• modifiche ai prospetti degli edifici realizzati per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio oppure per l’accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, purché l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela;

I regolamenti comunali o regionali potrebbero implementare le opere, o inserire norme più restrittive.

Quali lavori non rientrano nella CILA?

Non possono essere legittimati tramite CILA:

• nuove costruzioni, demolizioni e ricostruzioni, ampliamenti;
• cambio di destinazione d'uso (SCIA);
• interventi strutturali quali betoncino armato, cerchiature, rifacimento completo di tetto e/o solai (SCIA);
• le opere di manutenzione ordinaria, volti all'eliminazione di barriere architettoniche, la realizzazione di VEPA, le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni (Edilizia libera) ecc.

Modello CILA

Chi presenta la CILA?

La CILA viene presentata dal proprietario o da chiunque ne abbia titolo  presso il Comune (Sportello Unico per l’Edilizia SUE) territorialmente competente. In alcuni Comuni, le comunicazioni avvengono via pec, in altri caricando la documentazione su portali specifici.

Il richiedente può essere un comproprietario, ma anche il promittente acquisrente, dal nudo proprietario, sempre con il consenso degli aventi diritto. Vedi approfondimento.

Può essere presentata anche dall'inquilino che utilizza l’immobile in base a un contratto di affitto con il consenso del proprietario dell’immobile (in questo caso si parla di “diritto personale” compatibile con l'intervento da realizzare).

Il richiedente trasmette all'Amministrazione comunale l'elaborato progettuale e la CILA attraverso un tecnico abilitato il quale attesta, sotto la propria responsabilità, che i lavori:

• sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti;
• sono compatibili con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell'edilizia;
• non vi è interessamento delle parti strutturali dell'edificio.

Anche un professionista abilitato (iscritto ad un ordine professionale, come un architetto, un geometra, un ingegnere o un perito) può presentare la CILA, se delegato da uno dei titolari.  Non basta la delega di un comproprietario, ma occorre il benestare di tutti gli aventi causa.

Il coinvolgimento di un professionista abilitato (“progettista” o “tecnico asseverante”) è comunque necessario per la compilazione delle dichiarazioni e asseverazioni di sua competenza. 

Visto che tecnico è obbligatorio, nella pratica è lui a consegnare la CILA.

Occorre scegliere l'impresa prima dei lavori!

La comunicazione CILA contiene al suo interno i dati identificativi e i documenti dell'impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori, oppure la dicitura "lavori in economia" qualora sia il proprietario stesso a realizzare l'opera.

Quindi, prima di protocollare la CILA, bisogna conoscere a priori quale impresa realizzerà i lavori.

Quanto dura / scade una CILA?

A differenza della Scia e del permesso di costruire, il testo Unico sull'Edilizia DPR 380/01 e s.m.i., per la Comunicazione di inizio lavori asseverata CILA non prevede una scadenza o una durata. Ovviamente, Non sono previste proroghe.

Non occorre quindi richiedere proroghe, ma teoricamente si può procedere all'infinito.

Alcuni Comuni (ad esempio il Comune di Reggio Emilia), per interventi eseguiti sul proprio territorio, impongono una durata, generalmente triennale.

La pratica è ritenuta conclusa con la fine dei lavori o qualora sia necessario presentare una nuova CILA per eventuali varianti in corso d'opera.

Varianti alla CILA

Un dettaglio particolare, il testo unico, per quanto riguarda la CILA, non prevede le varianti in corso d'opera o finali (modifiche al progetto iniziale).

In caso di modifiche al progetto contatto lo sportello edilizio in questione in genere mi chiedono di presentare una nuova CILA e specificare in descrizione che si tratta di una variante alla CILA precedente. 

I regolamenti comunali o regionali potrebbero entrare maggiormente nel dettaglio.

CILA e fine lavori

Inoltre, il testo unico sull'edilizia, per quanto riguarda la CILA, non prevede una fine lavori. Quindi, cosa succede se non si chiudesse la Cila? Niente, non è prevista la fine lavori. Ovviamente, non sono previste sanzioni in tal senso.

Tuttavia, per rendere ufficiale il termine dei lavori, il professionista potrebbe comunque presentare il modello di fine lavori.

C'è anche da sottolineare che se la CILA necessitasse di un aggiornamento catastale, all'interno di quest'ultimo sarebbe necessario indicare un giorno di conclusione dei lavori.

Sanzioni per mancato invio della CILA e rimedi

Se non avessi comunicato la CILA al Comune non finirai in galera. Secondo l'art. 6bis c.5, basterà pagare una sanzione pecunaria pari a 1.000 euro e depositare una "CILA tardiva".

Tale sanzione viene ridotta di due terzi (333 euro) se la comunicazione tardiva viene depositata spontaneamente durante l'esecuzione dei lavori.

Quali sono i bonus vigenti?

A oggi, tramite CILA è possibile richiedere il bonus ristrutturazioni, il bonus mobili e/o l'ecobonus.

Quali sono i tempi e la durata?

I tempi per la presentazione della CILA dipendono:

1. dall'archivio comunale, il quale, a seguito della richiesta, deve consegnare i titoli abilitativi passati al professionista al fine di verificare l'eventuale presenza di abusi;
2. dalla stesura della pratica. Il professionista dovrà:
   •  realizzare un rilievo e una restituzione grafica di quest'ultimo;
   •  realizzare le tavole di progetto, dello stato attuale e del sovrapposto;
   • redigere una relazione tecnica;
   • compilare il modello;
   • allegare i documenti di identità, i durc e le visure delle imprese coinvolte, la ricevuta di pagamento di eventuali diritti, gli estratti catastali.

Queste due operazioni vengono eseguite in contemporanea.

Una volta depositata la CILA, non occorrendo approvazione da parte del Comune, quest'ultima ha efficacia immediata.

E' obbligatorio il direttore lavori?

Il Testo Unico sull'Edilizia non ritiene che sia obbligatorio un direttore lavori in caso di CILA. Ovviamente, alcune opere non possono essere realizzate senza il supporto di un professionista, altre, di leggera entità possono essere poste in essere senza il supporto di una figura professionale.

Capitoli della CILA

Il modello della CILA è suddiviso nei seguenti paragrafi:

• dati anagrafici del titolare (nome, cognome, codice fiscale, indirizzo, luogo e data di nascita ecc.) e della ditta qualora agisse in nome e per conto di una società (nome, partita iva, codice fiscale, indirizzo, ecc.);
• dati del procuratore/delegato;
• dichiarazione ai sensi dell’art. 76 del D.P.R. 445/2000 relative a:
  • data di inizio lavori;
  • se si stratta di CILA tardiva;
  • titolarità dell’intervento;
  • opere su parti comuni o modifiche esterne;
  • comunicazione circa la necessità o meno di altri atti di assenso;
  • qualificazione dell’intervento:
  • localizzazione dell’intervento (indirizzo e dati catastali);
• calcolo del contributo di costruzione o se si tratta di un titolo gratuito;
• l'incarico o meno a tecnici;
• la presenza o meno di imprese esecutrici o lavori in economia;
• rispetto degli obblighi in materia di salute e sicurezza nei luoghi di lavoro D.Lgs 81/08;
• rispetto della normativa sulla privacy.

E' presente successivamente il modello a firma del progettista che contiene la tipologia di intervento e descrizione sintetica delle opere e l'asseverazione che l’intervento, compiutamente descritto negli elaborati progettuali, è conforme agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, nonché che è compatibile con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell'edilizia e che non vi è interessamento delle parti strutturali dell'edificio. Infine, occorre inserire gli allegati e i le firme dei soggetti coinvolti.

Novità: quadro x tolleranze?

Con il Salva Casa, il modello della CILA ha subito un'integrazione. In particolare è stata aggiunto il quadro X) Dichiarazione di tolleranze.

In particolare, il professionista, oltre ad allegare la documentazione necessaria, dovrà dichiarare se dal rilievo dell’unità oggetto dell’intervento rispetto alle norme / misure dei vecchi progetti sono presenti delle tolleranze costruttive/esecutive:

• TOLLERANZA DI CUI ALL’ART. 34-BIS, COMMA 1 E 1-TER, SECONDO PERIODO
• TOLLERANZA DI CUI ALL’ART. 34-BIS, COMMI 1-BIS E 1-TER, PRIMO PERIODO
• TOLLERANZA DI CUI ALL’ART. 34-BIS, COMMA 2
• TOLLERANZA DI CUI ALL’ART. 34-BIS, COMMA 2-BIS
• TOLLERANZA DI CUI ALL’ART. 34-TER, COMMA 4.

Inoltre, se le tolleranze costruttive hanno una rilevanza sismica.

Quanto costa una CILA? 

I costi di una CILA dipendono:

• • • parcella dei professionisti per la predisposizione della CILA (accesso atti comunali, rilievo, restituzione rilievo, elaborati grafici) per la Direzione lavori (non obbligatorio) e l'eventuale coordinamento della sicurezza sul cantiere;
    • diritti di istruttoria e di segreteria per il deposito delle pratiche (circa 50 € per la Cila, 50 € per l'aggiornamento catastale);
    • interventi edili variabili in base all'intervento (vedi i costi unitari della ristrutturazioni); 

Sperando che l'articolo ti sia stato utile, a presto, Vincenzo.