Interventi che comportano un incremento di carico urbanistico

Quali interventi comportano un incremento di carico urbanistico? Frazionamento, cambio di destinazione d'uso, ampliamento superficie.

Il Regolamento Edilizio Tipo definisce, a livello nazionale, il carico urbanistico come:

“Fabbisogno di dotazioni territoriali di un determinato immobile o insediamento in relazione alla sua entità e destinazione d’uso. Costituiscono variazione del carico urbanistico l’aumento o la riduzione di tale fabbisogno conseguenti all’attuazione di interventi urbanistico-edilizi ovvero a mutamenti di destinazione d’uso.”

La normativa regionale specifica quali siano i casi in cui si determini l’incremento del carico urbanistico.

Ad esempio la normativa della regione Toscana, d.p.g. r. 39/R/2018, all’art. 41 stabilisce che:

“2. Si determina sempre un incremento del carico urbanistico nei seguenti casi:

a) interventi di nuova edificazione, di ristrutturazione urbanistica, oppure addizioni volumetriche agli edifici esistenti, come definiti dalle norme regionali, ove comportanti incremento del numero di abitanti convenzionalmente insediati o insediabili, ….. oppure reperimento di dotazioni aggiuntive di parcheggi per la sosta stanziale o di relazione;”

“b) interventi comunque denominati dai quali derivi incremento del numero di unità immobiliari,

anche in assenza di contestuale mutamento della destinazione d’uso;” come ad esempio i frazionamenti.

“c) interventi comunque denominati dai quali derivi un aumento della superficie utile (SU) degli

organismi edilizi;” anche nel caso in cui la superficie sia esistente ma di tipologia diversa e subisca una variazione in superficie utile ad esempio da superficie accessoria o non residenziale a superficie utile. Una casistica frequente è quella dell’accorpamento della superficie di una veranda alla superficie del vano adiacente di una unità residenziale; in questo caso la superficie originaria della veranda è definita in genere superficie accessoria o non residenziale mentre accorpandosi al vano adiacente viene convertita in superficie utile.

“d) mutamenti della destinazione d'uso di organismi edilizi esistenti, ove comportanti il reperimento di dotazioni aggiuntive di parcheggi per la sosta stanziale o di relazione;” ad esempio nel cambio d’uso da commerciale o direzionale a residenziale, qualora non si dimostri che vi siano già delle dotazioni di aree a parcheggio da destinare, in modo esclusivo, alle nuove unità residenziali nelle quantità minime previste per legge.

“e) incremento della superficie di vendita di esercizi commerciali esistenti.”

Cosa comporta l’aumento del carico urbanistico

Ogni qual volta si determina un incremento del carico urbanistico, potrebbe essere necessario corrispondere al Comune, in relazione agli interventi previsti dal progetto, gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, il costo di costruzione e la monetizzazione degli oneri dovuti in caso di reperimento di aree da destinare a parcheggio. Questo ultimo costo sarà corrisposto, nei casi previsti dalla legge, qualora non sia possibile reperire aree da destinare a parcheggio all’interno dell’edificio o nel suo lotto di pertinenza.

Gli oneri di urbanizzazione sono richiesti in quanto il legislatore prevede che, con l’aumento del carico urbanistico, aumenterà anche la richiesta di servizi (opere di urbanizzazione) nella zona interessata dall’intervento. Il costo di costruzione, invece, è legato alla previsione del maggior valore che l’immobile assumerà a seguito delle trasformazioni previste dal progetto.

Che tipologia di intervento è ammessa per modificare il carico urbanistico

Il DPR 380/2001 all’interno delle definizioni degli interventi edilizi, all’art. 3, comma 1, lettera b, esclude che “i mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico” possano rientrare tra gli interventi di manutenzione straordinaria. Il medesimo articolo prevede una sola eccezione e stabilisce che “nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso”.

In tutti gli altri casi sarà quindi necessario prevedere una tipologia di intervento di livello superiore rispetto alla manutenzione straordinaria.

In ogni caso, ti consiglio sempre di consultare la normativa locale per ulteriori approfondimenti e casistiche.

Spero che l’articolo ti sia stato utile, a presto, Rosa.