SCIA edilizia pratica, elenco interventi, costo e tempi 2025

SCIA segnalazione certificata di inizio attività. Nella guida parlerò di cos'è, quali interventi edilizi sono soggetti alla pratica, dei costi, dei tempi e della SCIA tardiva e in sanatoria con le relative sanzioni.

Se stai per realizzare un intervento edile, avrai sentito parlare della Segnalazione Certificata di Inizio Attività "SCIA". Qualcuno ti avrà parlato anche della CILA. Spero che questa persona non ti abbia parlato anche della fusione delle due: la "SCILA", perché non esiste :).

Con questa guida cercherò di far chiarezza su tutti gli aspetti legati a questa procedura.

Che cos'è la SCIA?

La SCIA, acronimo di Segnalazione Certificata di Inizio Attività, è una comunicazione edilizia introdotta dalla Legge 122 del 2010, che ha di fatto sostituito la Denuncia di Inizio Attività DIA, dichiarazione ormai sorpassata.

La normativa di riferimento, che definisce la SCIA, il campo di applicazione e gli altri aspetti è il Testo unico dell'edilizia T.U. DPR. 380/01.

Si tratta di una via di messa tra la più snella pratica CILA e il più complesso provvedimento, il Permesso di Costruire. Come potrai intuire, si tratta di un atto da presente per opere intermedie tra gli interventi comunicati con la CILA e gli interventi richiesti con il Permesso di Costruire.

Inizierei da subito con il segnalarti quando utilizzare questa pratica:

Quali sono gli interventi che richiedono la SCIA?

Secondo l'art.22 del T.U. sull'edilizia è necessario l'utilizzo della SCIA per gli interventi ricadenti in:

1. manutenzione straordinaria qualora riguardino le parti strutturali dell'edificio o i prospetti (comma 1);
2. restauro e risanamento conservativo, qualora riguardino le parti strutturali dell'edificio (comma 1);
3. Ristrutturazione edilizia "leggera" diversi da "gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, e, inoltre, gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino la demolizione e ricostruzione di edifici situati in aree tutelate ai sensi dell’art. 142 del medesimo codice di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n.42, o il ripristino di edifici, crollati o demoliti, situati nelle medesime aree, in entrambi i casi ove siano previste modifiche della sagoma o dei prospetti o del sedime o delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente oppure siano previsti incrementi di volumetria (comma 1);
4. Varianti al permesso di costruire che non incidano sui  parametri  urbanistici  e  sulle  volumetrie,  che  non modifichino  la  destinazione  d’uso  e  la  categoria  edilizia, che non alterino la sagoma dell’edificio  qualora  sottoposto  a  vincolo ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire. Ai fini dell'attività di vigilanza urbanistica ed edilizia, nonché ai fini dell'agibilità, tali segnalazioni certificate di inizio attività costituiscono parte integrante del procedimento relativo al permesso di costruzione dell'intervento principale e possono essere presentate prima della dichiarazione di ultimazione dei lavori (comma 2);
5. Varianti a permessi di costruire che non configurano una variazione essenziale, purché le stesse siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l'acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico ed archeologico e dalle altre normative di settore (comma 2).

Purtroppo il Testo unico sull'edilizia potrebbero essere di difficile lettura. Cerchiamo di fare chiarezza e di semplificare!

Proverò a segnalarti un elenco non esaustivo di tutte queste opere:

Elenco delle opere che richiedono la SCIA?

A parte gli interventi che ricadono in nuova costruzione o ristrutturazione edilizia pesante, tra le opere soggette a SCIA abbiamo:

• • • opere che riguardano elementi strutturali (muri portanti, travi, pilastri, solai etc.),  per cui occorre il progetto redatto da un ingegnere e depositato al Genio civile (ufficio dove vengono depositati i calcoli strutturali). Esempi tipici sono la cerchiatura di una porta o di una finestra su muro portante, il rifacimento del tetto, il consolidamento delle fondazioni, dei pilastri o delle travi etc.
    • installazione di nuovi ascensori e montacarichi, con struttura portante interna o esterna all'edificio;
    • sostituzione di recinzioni, cancellate e muri di cinta esistenti in presenza di fondazioni e/o elementi portanti in C.A;
    • realizzazione di nuove scale interne e/o esterne, che non comportino aumento di superficie complessiva dell'edificio;
    • realizzazione di nuovi balconi e terrazzi, che non comportino aumento di superficie complessiva dell'edificio;
    • apertura di nuove porte su facciata esterna e/o su muri perimetrali,  finestre esterne e lucernari;
    • posa di canna fumaria esterna;
    • rifacimento del tetto;
    • posa in opera di vespaio aerato;
    • rimozione dell'amianto dalla copertura;
    • sostituzione e rifacimento solaio;
    • demolizioni parziali o totali di edifici senza ricostruzione;
    • nuovo muro di contenimento del terreno (muro di sostegno);
    • perforazione di un pozzo artesiano.
    • cambio di destinazione d'uso rilevante o irrilevante;

Esistono delle opere che potrebbero essere classificate come strutturali, ma che la normativa non ritiene tali: vedi l'approfondimento.

 IMPORTANTE! Le Regioni e i Comuni possono ampliare o ridurre l'ambito applicativo.

Chi può presentare una SCIA?

La SCIA può essere presentata da:

• • • proprietario;
    • comproprietario con l'assenso degli altri proprietari;
    • usufruttuario o nudo proprietario;
    • chiunque ne abbia titolo.

Potrebbero depositare la SCIA anche altri soggetti che vengono indicati all'interno dell'articolo specifico.

Ovviamente, tutti gli aventi diritto dovranno rilasciare il consenso alla realizzazione dell'opera.

La SCIA è trasferibile, insieme all'immobile, ai successori o agli aventi causa.

Obbligo del progettista

La SCIA deve essere depositata presso lo Sportello Unico per l’Edilizia SUE del Comune competente tramite pec o caricando la documentazione su portali specifici.

Nella pratica, i proprietari o i rappresentanti sono i richiedenti. Mentre, a depositare e redigere la SCIA sarà il professionista delegato: ingegnere, architetto, geometra o perito edile.

Difatti, per redigere una SCIA occorre un professionista iscritto all'albo professionale il quale, tra le altre cose, dovrà asseverare:

• la conformità delle opere realizzate, compiutamente descritte negli elaborati progettuali, agli strumenti urbanistici approvati e non in contrasto con quelli adottati, la conformità al Regolamento Edilizio Comunale, al Codice della Strada, nonché al Codice Civile
• che le opere rispettano le norme di sicurezza e igienico/sanitarie e le altre norme vigenti in materia di urbanistica, edilizia, e quanto vigente in materia, come sopra richiamato.
• che l’allegato progetto è compilato in piena conformità alle norme di legge e dei vigenti regolamenti comunali, nei riguardi pure delle proprietà confinanti essendo consapevole che la presente segnalazione non può comportare limitazione dei diritti dei terzi, fermo restando quanto previsto dall’articolo 19, comma 6-ter, della l. n. 241/1990.

Fasi e tempi della SCIA.

Per quanto riguarda la SCIA, la maggior parte del tempo si perde a causa del Comune, in quanto occorre richiedere una visura degli atti abilitativi,  per poter visionare eventuali concessioni edilizie, permessi di costruire, Scia, Cila che hanno interessato l'unità immobiliare in passato. Questo per poterli confrontare con lo stato attuale dell'immobile, al fine di riscontrare eventuali difformità (abusi).

I tempi per ottenere la documentazione vanno dalle 2 settimane ai 2 mesi nelle città più estese. In caso di abusi, i tempi si allungano ulteriormente, in quanto dovrai depositare una sanatoria.

Durante l'attesa della documentazione, il professionista effettua il rilievo e prepara la pratica. In un mese circa, dovrebbe riuscire a terminare la parte di calcolo e burocratica.

Una volta firmati gli elaborati, il tecnico protocolla la SCIA via PEC lo Sportello Unico per l’Edilizia SUE del Comune.

Alla presentazione non seguirà alcun permesso o autorizzazione da parte del Comune. Difatti, la SCIA è una semplice segnalazione, con la quale si avvisa l'Amministrazione Comunale dell'Inizio lavori. L'attività può iniziare con efficacia immediata. Tuttavia, l'amministrazione ha a disposizione 30 giorni per verificare la regolarità della segnalazione e, in caso di inadempienze, per provvedere all'interruzione dei lavori. Attenzione, in caso di false dichiarazioni si rischiano sanzioni penali!

Nel caso in cui sull'edificio insistano vincoli ambientali, paesaggistici o culturali, prima di dare inizio ai lavori dovrai ottenere il nulla osta dagli organi preposti (Sovrintendenza e altro ente competente). In questo caso, noto come SCIA condizionata i tempi potrebbero ulteriormente dilatarsi.

I lavori dovranno essere seguiti obbligatoriamente da un Direttore lavori (le cui responsabilità sono segnalate all'art. 29 del TUE).

Quanto può durare una SCIA?

La Scia ha una durata di tre anni dalla presentazione e, se i lavori non verranno ultimati entro tale scadenza, non si potrà prorogare, ma dovrai presentare una nuova SCIA o CILA per le opere non ultimate (art. 23 comma 2 Del TUE). Tale richiesta deve essere effettuata prima della scadenza dei tre anni e deve essere motivata: per fatti sopravvenuti, estranei alla volontà del titolare del permesso, oppure, in considerazione della mole dell'opera da realizzare, delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive, o di difficoltà tecnico-esecutive emerse successivamente all'inizio dei lavori.

SCIA e fine lavori / agibilità

Al termine dei lavori, il tuo professionista depositerà la comunicazione.

Inoltre, per alcuni tipi di intervento, occorre depositare il certificato di abitabilità e/o l'aggiornamento catastale. Difatti, oltre che in Comune, bisognerà aggiornare le planimetrie al Catasto, così da comunicare all'Agenzia delle Entrate l'eventuale diversa rendita su cui calcolare le tasse.

Se avessi già realizzato un intervento senza comunicarlo al comune, non contrario ai regolamenti o alle normative, non preoccuparti! O meglio, "sanare l'abuso" ti comporterà una piccola sanzione. Ma vediamolo in dettaglio:

Scia tardiva o in sanatoria e sanzioni.

Se non avessi comunicato la pratica al Comune, non finirai in galera. Nel caso in cui i lavori vengano iniziati prima di presentare la SCIA, è possibile ricorrere alla cosiddetta "Scia tardiva". In sostanza, la pratica da preparare è sostanzialmente simile alla Scia tradizionale, ma all'interno del modello dichiarerai che l’inizio dei lavori è già avvenuto e pagherai al Comune una sanzione. Di solito, pari a 516 euro.

Invece, nel caso in cui i lavori siano già terminati, si parla di Scia in sanatoria ed è necessario effettuare un accertamento di conformità, verificando la doppia conformità urbanistica alle normative. In pratica, il progetto dovrà rispettare le prescrizioni di legge sia del momento in cui verrà presenta la Scia, sia del momento in cui è stata realizzata l'opera.

Anche in questo caso, dovrai pagare una sanzione pecuniaria. Se l'intervento è comunque conforme al piano urbanistico locale e alle norme edilizie, dovrai versare una somma stabilita dall'Ufficio comunale in relazione alla variazione di valore dell'immobile, variabile tra 516 e 5.164 euro.

Per aumenti di volume e superficie, se ammessi (occorre controllare il Piano regolatore o i Piani urbanistici nei quali vengono indicati anche i volumi edificabili su una determinata area), la sanzione dipenderà dall'estensione dell'abuso, in quanto occorre pagare il doppio degli oneri di urbanizzazione (spese pagate al comune per realizzare opere e infrastrutture a servizio della vostra casa, ad esempio fognature, illuminazione, parcheggi etc. e di cui chiede conto quando si realizza un edificio).

Questo, nel caso in cui le opere realizzate senza titolo siano ammesse dai Piani comunali.

Se hai realizzato un aumento di volume dove non è concesso, dovrai demolire il manufatto!

Arriviamo ora all'aspetto economico:

Quali sono i costi?

Il costo maggiore della SCIA non è la stesura della pratica stessa, ma la fornitura e posa in d'opera dell'intervento da parte delle imprese. Le voci che comporranno la spesa finale saranno:

• • • gli onorari dei professionisti, variabili a seconda che si debbano predisporre solo le pratiche urbanistiche e catastali o anche energetiche, strutturali ed impiantistiche. Inoltre, bisogna considerare anche l'obbligatorietà della Direzione lavori e l'eventuale Coordinamento della sicurezza sul cantiere. Per questi costi ho scritto un articolo. In generale, la somma di tutte le parcelle di tutti i professionisti si aggira tra il 10% e il 15% del costo dell'appalto. Facciamo un esempio. Pensa di ristrutturare un appartamento e di sconvolgerlo fino a spendere 100.000 €. A quel punto, i professionisti potrebbero chiederti tra i 10.000 € e i 15.000 €. Ovviamente, potrai trovare chi ti chiede 7.000 € e chi 25.000 €. Dipende dalla condizioni di mercato e dalla stima che il professionista ha di sé;
    • I diritti di istruttoria e di segreteria per il deposito delle pratiche. In genere, per il protocollo della SCIA, i Comuni chiedono 250 €, oltre a 70 € per l'aggiornamento catastale, 50 € per il deposito della pratica strutturale e così via;
    • il preventivo per gli interventi edili ed impiantistici varia in base all'intervento. Ti consiglio l'articolo sui costi della ristrutturazioni;
    • gli oneri di urbanizzazione non sono sempre dovuti. Queste cifre vengono versate al Comune per coprire una quota della spesa che l'amministrazione ha sostenuto per realizzare strade, acquedotti, fognature, illuminazione etc.. Ad esempio, il frazionamento di un appartamento andrebbe a modificare il carico urbanistico dell'unità: diversi consumi di acqua, di carico nella fognatura, di uso di parcheggi etc.. In questi casi, l'amministrazione chiede il versamento di questi oneri, che variano da Comune a Comune. In genere, 100 € ogni mq.

Penso di averti detto tutto. Spero che la guida ti sia stata utile. A presto, Vincenzo.

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