Aggiornamento o variazione catastale planimetria, obbligo e costo

Aggiornamento o variazione catastale della planimetria: quando è obbligatoria e a che costo.

Se ti trovi di fronte ad una ristrutturazione, oppure stai vendendo un appartamento, un professionista architetto, geometra o ingegnere ti avrà inserito nel preventivo l'aggiornamento catastale o la variazione. L'aggiornamento potrebbe riguardare:

• • • la visura catastale che è la carta di identità del nostro immobile, dove vengono riportati l'indirizzo e Comune di ubicazione dell'immobile, il foglio, la particella, e l'eventuale subalterno. Nel caso di un fabbricato, il foglio è una sorta di "mappa" di una porzione del Comune, diviso in porzioni dette particelle dove insistono i fabbricati. I subalterni sono gli appartamenti del fabbricato. Se il fabbricato è composto da un'unica unità immobiliare non sarà presente il subalterno. Inoltre, troverai gli intestatari, la rendita, la consistenza e la destinazione d'uso dell'appartamento;

• • • la planimetria catastale è il disegno tecnico o pianta, di norma in scala 1:200 (1 centimetro nel foglio sono 2 metri nella realtà), di un’unità immobiliare registrata in Catasto, da cui è possibile ricavare i confini, la suddivisione e la destinazione dei locali interni, i dati metrici e altre informazioni;

o entrambe.

Ma attenzione, non per tutti gli interventi edili, siano essi lavori interni o esterni, è obbligatorio l'aggiornamento:

Quando occorre presentare l'aggiornamento catastale?

Regola generale: l'Agenzia del Territorio impone di comunicare la variazione catastale qualora venga variata la rendita catastale dell'immobile.

Questo in quanto la rendita incide sul calcolo delle tasse (IMU, TARI etc.), che è lo scopo ultimo del catasto.

Ma vediamo tutti i casi in cui è obbligatoria la variazione catastale:

• • • modifica della distribuzione interna dell'unità immobiliare. Durante una ristrutturazione potresti dover modificare la posizione dei tramezzi, oppure spostare il bagno o la cucina, creare un ripostiglio, sopprimere un corridoio, unire più ambienti etc.
    • Frazionamento in più parti o fusione di unità immobiliari. Anche lo scorporo di cantine e soffitte.
    • Cambio di destinazione d'uso. Ad esempio, nel caso dovessi trasformare un'abitazione in ufficio, o un negozio in magazzino, box in cantina, soggiorno in cucina, camera in studio, posto auto in box, sottotetto in camera etc.
    • Ampliamento dei volumi. Ad esempio, per il piano casa, le sopraelevazioni, la trasformazione di balconi in verande etc.
    • Creazione di nuove superfici come ulteriori vani, soppalchi, terrazzi praticabili etc.
    • Variazione dei dati come ad esempio, l'indirizzo, il nome e cognome del proprietario o altri dati presenti nella visura.

Per i professionisti può essere utile la circolare n° 2 del 2010 dell'Agenzia del Territorio, che al p.to 3.e chiarisce i limiti che prevedono l'aggiornamento catastale obbligatorio:

"L’obbligo della dichiarazione di variazione in catasto sussiste nei casi in cui la variazione incide sullo stato, la consistenza, l’attribuzione della categoria e della classe, a seguito di interventi edilizi di ristrutturazione, ampliamento, frazionamento, oppure per effetto di annessioni, cessioni o acquisizioni di dipendenze esclusive o comuni, cambio di destinazione d’uso, etc. non assumono quindi rilievo la variazione dei toponimi, dei nomi dei confinanti e di ogni altro elemento, anche di carattere grafico-convenzionale, non influente sulla corretta determinazione della rendita.

...non hanno rilevanza catastale le lievi modifiche interne, quali lo spostamento di una porta o di un tramezzo che, pur variando la superficie utile dei vani interessati, non variano il numero di vani e la loro funzionalità. Comportano, invece, l’obbligo di presentazione della dichiarazione di variazione l’effettuazione di interventi con cui si realizza una rilevante redistribuzione degli spazi interni, ovvero si modifica l’utilizzazione di superfici scoperte, quali balconi o terrazze. Analogamente, per le unità immobiliari ordinarie per le quali la consistenza è calcolata in metri quadrati o in metri cubi, le modifiche interne di modesta entità, non incidenti sulla consistenza dei beni iscritta negli atti catastali ovvero sulla destinazione dei singoli ambienti, non comportano l’obbligo della presentazione di una nuova planimetria in catasto. Di contro, è necessaria la presentazione della dichiarazione di variazione nei casi in cui la mutazione incide sulla consistenza o sulla classe (esempi tipici sono il caso del retrobottega di un negozio che, se trasformato in ambiente destinato alla vendita, incrementa l’originaria superficie dell’unità, ovvero la realizzazione di soppalchi, servizi igienici, etc.)."

Esclusioni

Sono esclusi dall’obbligo di accatastamento i seguenti immobili:

1. 1. 1. manufatti con superficie coperta inferiore a 8 metri quadrati;
      2. serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale;
      3. vasche per l'acquacoltura o di accumulo per l'irrigazione dei terreni;
      4. manufatti isolati privi di copertura;
      5. tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, di altezza utile inferiore a 1,80 metri, purché di volumetria inferiore a 150 metri cubi;
      6. manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo;
      7. fabbricati in corso di costruzione-definizione;
      8. fabbricati che presentano un accentuato livello di degrado (collabenti);
      9. beni costituenti infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione.

Variazione catastale tardiva

Se la tua planimetria catastale non fosse aggiornata, magari perchè sono passati 20 anni (o 10 anni o 5 anni) dall'ultimo aggiornamento, potresti ricadere in due casistiche:

1) il vecchio tecnico (geometra, ingegnere, architetto) all'epoca, dopo aver presentato la pratica in comune, si è dimenticato di presentare la variazione catastale. In questo caso, il tuo tecnico attuale potrà presentare al catasto, tramite il Docfa, una variazione per esatta rappresentazione grafica;

2) sono stati realizzati dei lavori senza comunicare niente al catasto, ma specialmente al Comune. In questo caso, potrebbero essere presenti degli abusi da sanare! 

La planimetria catastale deve riportare fedelmente quanto contenuto nell'ultimo atto abilitativo comunale presentato (Cila, Scia, Dia; Permesso di Costruire, Condono, Sanatoria, Concessione edilizia, Licenza edilizia e Autorizzazione).

Una volta chiarito quando presentare la variazione, passiamo ai tempi e ai costi:

Qual è il costo e i tempi di un aggiornamento catastale?

L'aggiornamento catastale deve essere presentato prima della fine lavori dichiarata dal professionista al Comune. In pratica, è una delle ultime operazioni di una "ristrutturazione".

La nuova planimetria andrà poi allegata nell'eventuale certificato di agibilità, oggi Segnalazione certificata di agibilità.

Potresti aver dimenticato di depositare la variazione. Per i 5 anni successivi al mancato deposito sei esposto a sanzioni (minimo i 1.032,00 € a un massimo di 8.264,00 €) che si prescriveranno al termine di questo periodo. Ne risulta che è possibile inviare un aggiornamento catastale anche per i lavori conclusi in passato.

I tempi per la realizzazione sono relativamente brevi. Difatti, il professionista avendo già presentato la pratica edilizia in Comune, deve implementare la planimetria e il modello all'interno del software dell'Agenzia DOCFA. In genere, in una settimana riesce a protocollare il tutto. Ecco il modello-esempio che dovrà presentare il tecnico.

Il costo del professionista è in genere fisso e dipende dal numero di unità immobiliari da variare. Un prezzo medio è di 500 € ogni unità immobiliare, ma ogni caso necessita di approfondimento. Ma aldilà del prezzo, conviene affidarsi a professionisti competenti, in quanto, un eventuale errore potrebbe costarti caro. Infine, dovrai versare 50 € al Catasto per i diritti di istruttoria.

Spero che l'articolo ti sia stato utile, a presto, Vincenzo.