Certificato di agibilità 2025: cos'è, obbligo e costi

Il certificato di agibilità o abitabilità è un documento fondamentale per la regolarità urbanistica dell'immobile. Cos'è, quando presentarlo, dove richiederlo, il costo.

Se avessi presentato una Scia o richiesto un Permesso di Costruire, in molti casi, dovresti depositare anche il certificato di agibilità.

In questo articolo scopriremo quando è necessario presentare il certificato, cosa occorre allegare.

Ti premetto che, i termini "abitabilità" e "agibilità" edilizia, riferiti ad una unità immobiliare o ad un edificio, sono in realtà il medesimo documento. O meglio, in passato l'abitabilità era concessa agli immobili a uso abitativo, mentre, l’agibilità riguardava gli immobili non residenziali. Dal 2013 i certificati sono stati fusi nella Segnalazione Certificata di Agibilità SCA.

Vediamo in dettaglio quali sono le caratteristiche di questo documento e le domande più frequenti. 

Cos'è il certificato di abitabilità o agibilità, autocertificazione di abitabilità, SCA?

L'obiettivo del certificato di agibilità (art. 24 testo unico edilzia TUE) è

"attestare la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, e, dove previsto, di rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale valutate secondo la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata.".

In pratica, per poter utilizzare un nuovo immobile o un'unità oggetto di interventi, occorre asseverare a fine lavori il rispetto di un numero spropositato di requisiti. Tutto ciò, si traduce nel certificato di agibilità.

Ma quando è necessario:

Quando va presentato il Certificato di agibilità o abitabilità?

In Italia, le linee guida generali vengono indicate all'interno del Testo unico dell'edilizia  DPR 380-2001. Saranno poi le Regioni ed il Comune ad implementarle. Vediamo cosa prescrivono i vari livelli gerarchici.

Il certificato di agibilità, secondo l'art.24 c.2 del DPR 380/2001, deve essere presentato nei seguenti:

1. nuove costruzioni;
2. ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
3. interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente.

Ovviamente, deve essere presentato anche nel caso di sanatorie che regolarizzano interventi abusivi ricadenti in uno dei casi a monte.

Saranno poi le amministrazioni locali (Regioni, Province autonome, Comuni, Città Metropolitane) a definire quali siano gli interventi soggetti al rilascio dell'abitabilità. Ogni comune avrà differenti prescrizioni.

Prendiamo ad esempio la Toscana, nello specifico il caso di Firenze.

La legge regionale toscana vigente è la 65/2014. Secondo quest'ultima: "la certificazione di agibilità è necessaria, oltre che per gli edifici derivanti da interventi di nuova edificazione, anche:

a) in conseguenza dell’esecuzione di lavori di sostituzione edilizia o di sopraelevazione, totali o parziali;

b) in conseguenza dell’esecuzione di lavori di ristrutturazione edilizia, o di ampliamento, che riguardino parti strutturali degli edifici;

c) in conseguenza dell’esecuzione di lavori di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia, oppure di ampliamento, contestuali a mutamento della destinazione d'uso; 

d) per ogni altro intervento edilizio che introduca modifiche incidenti sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico, accessibilità delle unità immobiliari."

Il comune di Firenze, all'interno del regolamento edilizio, ha ulteriormente precisato che la SCA deve essere consegnata nel caso di:

- nuove costruzioni;

- ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;

- interventi sugli edifici esistenti che possano alterare le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e dei relativi impianti, quali quelli che riguardino parti strutturali degli edifici ovvero quelli che comportino la realizzazione di opere con cambio di destinazione d'uso.

In conclusione, sugli edifici esistenti di Firenze, l'agibilità va rielaborata nel caso di interventi di "notevole impatto" che interessino parti strutturali, oppure, che comportino il cambio di destinazione d'uso.

Ogni Comune ha le sue prescrizioni! Ti consiglio di verificare i regolamenti locali!

Chi può presentare la Segnalazione certificata di Agibilità?

Secondo l'art. 24 c.2 del Testo Unico sull'Edilizia, possono presentare la SCA:

• • • il soggetto titolare del permesso di costruire;
    • il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività SCIA;
    • i loro successori o aventi causa.

In questo articolo elenco tutti soggetti che possono presentare una pratica edilizia.

Nella pratica, è sempre il direttore lavori a presentarlo su procura del richiedente (proprietario, successori etc.).

Entro quanto deve essere presentato?

Il deposito del certificato di agibilità deve essere presentato da un professionista abilitato (ingegnere, geometra, architetto, perito edile), presso lo Sportello Edilizia e Urbanistica, entro 15 giorni dalla comunicazione di fine lavori. In alcuni comuni, la fine lavori viene indicata direttamente nella SCA.

Entro 180 giorni dalla data in cui è pervenuto il deposito dell’agibilità, il Comune, tramite la ASL, dispone le ispezioni, al fine di verificare i requisiti di abitabilità e/o agibilità delle costruzioni.

Può essere presentato un certificato di agibilità parziale?

Secondo l'art. 24 comma 4 del Testo unico sull'Edilizia, Può essere depositata anche una SCA "parziale" riferita a:

a) singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all'intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni;

b) singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all'edificio oggetto di agibilità parziale.

Quali sono gli allegati?

Oltre al modello,

tra gli allegati alla SCA, non sempre obbligatori, abbiamo:

• • • Dichiarazione di rispondenza o di conformità dell'impianto elettrico, gas cottura, riscaldamento, idrico-sanitario e radiotelevisivo ai sensi del DM 37/08.
    • Elaborato tecnico di copertura e linee vita.
    • Attestato di avvenuta variazione catastale.
    • Certificato di collaudo dell'eventuale ascensore.
    • Dichiarazione di conformità in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche.
    • Impianto di protezione antincendio.
    • Impianto di protezione dalle scariche atmosferiche.
    • Estremi della dichiarazione di regolare esecuzione per gli interventi strutturali locali.
    • Certificato di collaudo statico, qualora necessario.
    • Certificazione energetica APE.
    • Fascicolo del fabbricato ai sensi del D. Lgs 81/2008.
    • Attestazione di edificio predisposto alla banda ultra larga.
    • Attestazione conclusiva del rispetto dei requisiti acustici degli edifici.

Ovviamente, se non si intervenisse sul tetto, non sarebbe necessario l'elaborato di copertura, così come se non fosse presente un ascensore non sarebbe necessario il relativo certificato di collaudo.

Ma quanto potrebbe costare un certificato di agibilità? Vediamolo:

Qual è il costo del certificato di abitabilità?

Di solito, il deposito dell'agibilità è solo una voce di un preventivo riferito a più prestazioni. Prendiamo ad esempio il cambio di destinazione d'uso. Il professionista (geometra, architetto, ingegnere o perito), oltre al deposito dell'agibilità, dovrà protocollare la SCIA, l'aggiornamento catastale, l'eventuale pratica strutturale ecc. In questi casi, il costo si aggira intorno agli 800 - 1.500 €.

E' raro trovarsi di fronte ad una richiesta di redazione di certificato di abitabilità puntuale e isolata. Per questo caso, è difficile la quantificazione del costo.

Oltre al tecnico, dovrai pagare i diritti per il deposito al Comune. In genere, si attestano tra i 50 e i 100 €.

Sanzioni

Secondo l'art. 24 comma 3 del Testo unico sull'Edilizia:

La mancata presentazione della segnalazione, nei casi indicati al comma 2, comporta l'applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 77 a euro 464.

Ma non è tanto la sanzione applicata, quanto l'immobile per il quale non è stata depositata la Segnalazione Certificata di Agibilità risulta essere difforme urbanisticamente.

Quando scade il certificato di agibilità?

Il certificato non ha una scadenza e, quindi, non prevede un rinnovo. A meno che, si intervenga influenzando le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico dell'appartamento. In questo caso, occorre presentare una nuova segnalazione.

Come comportarsi in caso di smarrimento? 

Qualora avessi smarrito o non fossi a conoscenza circa la presenza o meno dell'agibilità sul tuo immobile, potresti presentarti presso l'archivio comunale e richiederne una copia. In genere, l'accesso agli atti, richiede un appuntamento e il pagamento dei diritti di segreteria, variabili da Comune a Comune.

Spero che l'articolo ti sia stato utile. A presto. Vincenzo.