Certificato agibilità vecchi immobili ante 67 '34 '42 '94

Come comportarsi nel caso di assenza di certificato di agibilità o abitabilità per i vecchi immobili costruiti ante 1967 ('34 '42 '94). Caso di compravendita e rogito.

Hai appena scoperto che il tuo immobile o la casa che hai appena acquistato è senza certificato di agibilità / abitabilità? Mantieni la calma! Specialmente per i vecchi immobili non era previsto tale adempimento. Cerchiamo di capirne di più!

Cos'è il certificato di abitabilità o agibilità, autocertificazione di abitabilità, SCA?

L'obiettivo del certificato di agibilità (art. 24 TUE) è

"attestare la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, e, dove previsto, di rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale valutate secondo la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata.".

In soldoni, per poter utilizzare un nuovo immobile o un'unità oggetto di intervento (commerciale, residenziale, industriale, artigianale, agricola), occorre asseverare a fine lavori il rispetto di un numero spropositato di requisiti. Tutto ciò, si traduce nel certificato di agibilità.

Questo documento sta provocando non pochi disagi nel caso di compravendita e rogito, specialmente in quelle regioni dove è diventata obbligatoria la stesura della relazione di conformità e la verifica da parte di un professionista della regolarità urbanistica (assenza di abusi).

In passato, l'abitabilità di un immobile era rilasciata dal Sindaco su istanza del tecnico. Con il Decreto del Fare, legge n. 69/2013, è possibile ottenere il certificato di agibilità mediante un’autocertificazione nota come SCA segnalazione certificata di agibilità del Direttore dei Lavori o di un altro tecnico incaricato, che attesti la sussistenza dei requisiti richiesti ai fini di rilascio dell'agibilità. In pratica, tutta le responsabilità del rilascio passano dalla Pubblica amministrazione al direttore lavori.

Immobili Ante 1934 privi di certificato di abitabilità

Riferendosi all'agibilità, molti professionisti citano il 1967 o il 1934. Ma cosa è successo in questi anni?

Partiamo dall'introduzione dell'agibilità. Il certificato è stato introdotto con il Regio Decreto n.1265 del 1934. Di conseguenza, i vecchi edifici realizzati e costruiti prima del 1934 non possiedono questo documento, a meno che, non sia stato depositato a seguito di interventi successivi per cui la norma vigente ne richiedeva il deposito.

Ad esempio, un immobile costruito nel 1800 che nel 2010 ha subito una sopraelevazione, deve essere dotato di certificato di agibilità.

Fondamentalmente, a mio parere, non è obbligatorio che le costruzioni edificate prima del 1934 abbiano l'agibilità (o abitabilità), a meno di regolamenti, anche locali, che ne stabilissero l'obbligo.

Difatti, anche per edifici realizzati precedentemente al 1934, in alcuni grossi Comuni è possibile trovare il relativo certificato di agibilità sotto altre nomenclature. Ad esempio, per un immobile del 1929 su cui abbiamo eseguito uno studio, nell'archivio abbiamo reperito un documento chiamato "Visita di abitabilità".

Immobili realizzati tra il 1934 e il 1942 privi di certificato di abitabilità

Vediamo ora come comportarsi con gli immobili post 1934. Secondo il Regio Decreto n.1265 del 1934:

"Art. 218. — I regolamenti locali di igiene e sanita` stabiliscono le norme per la salubrita` dell’aggregato urbano e rurale e delle abitazioni, secondo le istruzioni di massima emanate dal ministro per l’interno.

2. I detti regolamenti debbono contenere le norme dirette ad assicurare che nelle abitazioni: a) non vi sia difetto di aria e di luce; b) lo smaltimento delle acque immonde, delle materie escementizie e di altri rifiuti avvenga in modo da non inquinare il sottosuolo; c) le latrine gli acquai e gli scaricatoi siano costruiti e collocati in modo da evitare esalazioni dannose o infiltrazioni; d) l’acqua potabile nei pozzi, in altri serbatoi e nelle condutture sia garantita da inquinamento.

3. I regolamenti predetti debbono, inoltre, contenere le norme per la razionale raccolta delle immondizie stradali e domestiche e per il loro smaltimento

Art. 220. I progetti per le costruzioni di nuove case, urbane o rurali, quelli per la ricostruzione o la sopraelevazione o per modificazioni, che comunque possono influire sulle condizioni di salubrita’ delle case esistenti, debbono essere sottoposti al visto del podesta’, che provvede previo parere dell’ufficiale sanitario e sentita la Commissione edilizia.

Art. 221. Gli edifici o parti di essi indicati nell'articolo precedente non possono essere abitati senza autorizzazione del podestà, il quale la concede quando, previa ispezione dell'ufficiale sanitario o di un ingegnere a ciò delegato, risulti che la costruzione sia stata eseguita in conformità del progetto approvato, che i muri siano convenientemente prosciugati e che non sussistano altre cause di insalubrità."

Come vedi, questo documento prevedeva un'ispezione (oggi non eseguita) e il rispetto di pochi requisiti: conformità al progetto, muri asciutti e la non presenza di fenomeni insalubri come le muffe. Non si trattava di un'autorizzazione "edilizia" ma di un "via libera sanitario". Non esisteva l'obbligo del deposito di un "progetto comunale".

Immobili realizzati tra il 1942 e il 1967 privi di certificato di abitabilità

Nel 1942 (Legge n. 1150) vengono istituiti i Piani Regolatori Generali (PRG) e introdotto l'obbligo di licenza edilizia nei centri abitati e nelle zone di espansione della città. Nessun riferimento all'agibilità o documenti dal medesimo concetto ma chiamati in maniera differente!

Art. 31. Chiunque intenda nell'ambito del territorio comunale eseguire nuove costruzioni, ampliare, modificare o demolire quelle esistenti ovvero procedere all'esecuzione di opere di urbanizzazione del terreno, deve chiedere apposita licenza al Sindaco.

Dal 1934 e prima del 1 settembre 1967 (ante '67), l'autorizzazione all'abitabilità veniva concessa a cura del Podestà / Sindaco.

Immobili realizzati dopo il 1967

Con la legge Ponte n°765 del 6/8/1967 appare la dicitura “dichiarazione di abitabilità o di agibilità”.

Quindi, ogni immobile (commerciale, residenziale, industriale ecc.) edificato post 1967 deve essere dotato di agibilità!

Immobili realizzati dopo il 1994

Dal 1994 con il DPR 425, la procedura per il rilascio del certificato di agibilità è stata soggetta al silenzio assenso. In pratica, se il Comune non avesse risposto entro 45 giorni dalla richiesta, l'agibilità sarebbe stata concessa tramite il silenzio assenso. All'istanza di abitabilità, si allegavano collaudo statico, ricevuta di accatastamento, dichiarazione di prosciugatura dei muri e dichiarazione del direttore dei lavori della conformità dell'opera al progetto. 

Tale agibilità era richiesta per le opere di cui all'art. 220 regio decreto 27 luglio 1934, n. 1265 (articolo abrogato dall'art. 136, D.Lgs. 6 giugno 2001, n. 378): "I progetti per le costruzioni di nuove case, urbane o rurali, quelli per la ricostruzione o la sopraelevazione o per modificazioni, che comunque possono influire sulle condizioni di salubrità delle case esistenti debbono essere sottoposti al visto del podestà, che provvede previo parere dell'ufficiale sanitario e sentita la commissione edilizia." 

Secondo l'art. 4 del DPR 425 1994: 

"1. Affinché gli edifici, o parti di essi, indicati nell’art. 220 del regio decreto 27 luglio 1934, n. 1265, possano essere utilizzati, è necessario che il proprietario richieda il certificato di abitabilità al sindaco, allegando alla richiesta il certificato di collaudo, la dichiarazione presentata per l’iscrizione al catasto dell’immobile, restituita dagli uffici catastali con l’attestazione dell’avvenuta presentazione, e una dichiarazione del direttore dei lavori che deve certificare, sotto la propria responsabilità, la conformità rispetto al progetto approvato, l’avvenuta prosciugatura dei muri e la salubrità degli ambienti.

2. Entro trenta giorni dalla data di presentazione della domanda, il sindaco rilascia il certificato di abitabilità; entro questo termine, può disporre una ispezione da parte degli uffici comunali, che verifichi l’esistenza dei requisiti richiesti alla costruzione per essere dichiarata abitabil

3. In caso di silenzio dell'amministrazione comunale, trascorsi quarantacinque giorni dalla data di presentazione della domanda, l'abitabilita' si intende attestata. In tal caso, l'autorita' competente, nei successivi centottanta giorni, puo' disporre l'ispezione di cui al comma 2 del presente articolo, e, eventualmente, dichiarare la non abitabilita', nel caso in cui verifichi l'assenza dei requisiti richiesti alla costruzione per essere dichiarata abitabile.

4. Il termine fissato al comma 2 del presente articolo, può essere interrotto una sola volta dall’amministrazione comunale esclusivamente per la tempestiva richiesta all’interessato di documenti che integrino o completino la documentazione presentata, che non siano già nella disponibilità dell’amministrazione, e che essa non possa acquisire autonomamente.

5. Il termine di trenta giorni, interrotto dalla richiesta di documenti integrativi, inizia a decorrere nuovamente dalla data di presentazione degli stessi."

Immobili realizzati dopo il 2001

 Il certificato di agibilità, secondo l'art.24 c.2 del testo originario DPR 380/2001, veniva rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale e doveva essere presentato nei seguenti casi:

1. nuove costruzioni;
2. ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
3. interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente.

Immobili realizzati dopo il 2013

Come già accennato, dal 2013, gli interventi per cui deve essere presentato il certificato restano i medesimi del testo unico 2001 originario, mentre il certificato venne sostituito da un'autocertificazione del Direttore dei Lavori SCA segnalazione certificata di agibilità.

Come certificare a quando risale l'immobile?

Per scoprire a quando risale il nostro immobile, viene in soccorso il DL 69/2024 che ha di fatto aggiornato il Testo Unico sull'Edilizia DPR 380/01. L'art. 9 bis, comma 1 bis del TU recita:

"1 -bis) Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello la stessa o da quello, rilasciato o assentito che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare l’intero immobile o l’intera unità immobiliare a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Sono ricompresi tra i titoli di cui al primo periodo i titoli rilasciati o formati in applicazione delle disposizioni di cui agli articoli 34-ter,36, 36-bis e 38, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni. Alla determinazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare concorrono, altresì il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 4, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all’articolo 34-bis.

Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo al quarto periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia non siano disponibili la copia o gli estremi.

In pratica, per certificare che l'immobile sia ante '67 o ante '34 occorre spulciare ogni tipo di documento alla ricerca della prova che fermi l'edificazione dello stabile ad un determinato periodo. Facciamo un esempio: immagina di reperire in conservatoria un atto di compravendita del 1960 in cui risulti che l'immobile sia stato edificato nel 1905, oppure che dagli estratti cartografici del 1950 risulti vuoto il lotto di terra su cui insiste il tuo fabbricato e così via. O anche riprese fotografiche.

Immobili ante '67 o ante '34 senza requisiti di agibilità

Immagina di vivere in una casa del 1800 con i soffitti alti 2,30 m. Dal 1975 è obbligatorio che i vani principali abbiano altezze minime di 2,7 m. Cosa succede in questo caso? La tua casa è a tutti gli effetti agibile in quanto, nel 1800 il signore del tempo che ha fatto erigere la tua dimora non poteva sapere che quasi due secoli dopo il governo avrebbe emanato questi obblighi.

E se volessi realizzare degli interventi edili su questi edifici? Molti di questi immobili, ad oggi, non avrebbero i requisiti (altezze, rapporti aereo-illuminanti etc.) per ottenere l'abitabilità, quali interventi di manutenzione o ristrutturazione potresti realizzare per non perdere questo "privilegio"?

E' presto detto: ad esempio, nel caso di interventi su edifici esistenti è ammesso il mantenimento di altezze inferiori (ed altri requisiti) rispetto a quelle prescritte dalla vigente disciplina, nel rispetto del generale criterio che vieta il peggioramento delle condizioni igienico-sanitarie presenti. Quindi, se non peggiorassi queste condizione, potresti realizzare nuovi interventi. Ad esempio, qualora l'immobile avesse un'altezza inferiore a 2,70 non potresti abbassare il solaio, in quanto, perderesti l'agibilità. Di solito, ciò viene segnalato nei regolamenti edilizi locali.

Compravendita immobili senza agibilità.

Per quanto detto nel paragrafo precedente, se ti stessi apprestando ad acquistare un immobile ante '34, quasi sicuramente l'edificio sarà privo di agibilità (a meno di interventi successivi realizzati sull'immobili per cui era prevista l'agibilità). In pratica, nella gran parte degli edifici, specialmente quelli in zona A centro storico, questo documento è assente e gli immobili vengono trasferiti liberamente.

Quindi, è possibile compravendere o affittare gli immobili ante '34 privi di certificato di agibilità, purché, non abbiano subito degli interventi successivi che richiedessero il deposito dell'agibilità. Viceversa, in caso di assenza ingiustificata, le ultime sentenze in materia hanno disposto la risoluzione del contratto o il risarcimento del danno per il ripristino della conformità e della legittimità urbanistica dell'unità immobiliare.

Prima di firmare il preliminare, al fine di evitare questioni legali, ti consiglio di far valutare l'assenza del titolo ad un professionista.

Video riepilogativo

Oggi, quando va presentato il Certificato di agibilità o abitabilità?

In Italia, le linee guida generali vengono indicate all'interno del Testo unico dell'edilizia  DPR 380-2001. Saranno poi le Regioni ed il Comune ad implementarle. Vediamo cosa prescrivono i vari livelli gerarchici.

Il certificato di agibilità, secondo l'art.24 c.2 del DPR 380/2001, deve essere presentato nei seguenti:

1. nuove costruzioni;
2. ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
3. interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente.

Deve essere presentato anche nel caso di sanatoria volta a regolarizzare interventi abusivi ricadenti in uno dei casi a monte.

Saranno poi le amministrazioni locali (Regioni, Province autonome, Comuni, Città Metropolitane) a definire con più chiarezza quali siano gli interventi soggetti al rilascio dell'abitabilità. Ogni comune impone differenti prescrizioni.

Sanzioni e conseguenze in caso di mancata presentazione.

La mancata presentazione della domanda entro 15 giorni dalla data di fine lavori comporta di una sanzione compresa tra 77 e 464 euro. In particolare:

• • • € 77,00 (dal 16° al 30° giorno dall'ultimazione dei lavori),
    • € 232,00 (dal 31° al 60° giorno dalla fine dei lavori),
    • fino a € 464,00 (dopo il 61° giorno dall'ultimazione dei lavori).

Quindi, le conseguenze sono relativamente minime. Il problema potrebbe presentarsi in caso di compravendita o verifica della conformità urbanistica e catastale.

Spero che l'articolo ti sia stato utile. A presto. Vincenzo.