Relazione tecnica di compravendita - Conformità urbanistico catastale

Relazione Tecnica Notarile di compravendita: verifica della corrispondenza urbanistica e catastale tra stato di fatto ed i progetti depositati.

Di seguito, una breve guida su cos'è la relazione tecnica di compravendita, quando è obbligatoria, le verifiche, le difformità, le soluzioni agli abusi, i costi e le informazioni circa il soggetto (acquirente o venditore), che dovrà pagare il professionista.

Che cos'è la Relazione tecnica di compravendita?

La relazione tecnica è uno strumento redatto da un Ingegnere, Architetto, Perito o Geometra, attraverso il quale il venditore deve garantire, in sede di rogito o donazione, la conformità catastale ed urbanistica dell’immobile oggetto della compravendita.

Lo relazione, in genere, è costituita dai seguenti paragrafi:

• Nominativi e dati della parte venditrice e della parte acquirente.
• Individuazione del bene (indirizzo, dati catastali).
• Descrizione del bene oggetto di compravendita.
• Storia urbanistica e atti abilitativi.
• Conformità urbanistica.
• Conformità catastale.
• Estremi del protocollo dell'Attestato di prestazione energetica.
• Elenco dei Certificati degli impianti presenti (per la compravendita non è obbligatoria la Conformità degli impianti). 

Quando è obbligatoria la relazione tecnica?

La relazione tecnica non è obbligatoria, ma piuttosto è una consuetudine senza la quale i notai non procedono alla compravendita o donazione di un immobile (appartamento, villa, garage box, cantina, giardini, sottotetto). In buona sostanza, pur non essendo obbligatoria per legge, i notai si rifiutano di procedere all'atto-

In alcuni casi, a richiedere la relazione sono anche gli Istituti bancari al fine di concedere un mutuo.

 Cosa occorre verificare?

La parte più rilevante della Relazione tecnica riguarda la Dichiarazione del professionista delle conformità. L'esperto dovrà confermare che lo stato dei luoghi, in cui versa l'immobile, è conforme agli atti depositati presso il Comune e il catasto. Dovrà quindi verificare la:

• Conformità urbanistica: occorre verificare e confrontare i titoli abilitativi autorizzativi (Licenza di costruire, Permesso di costruire, SCIA, CILA etc.) con cui è stato realizzato (o modificato) l'edificio con lo stato di fatto, in cui versa l'immobile. Negli anni, si sono susseguiti diversi titoli abilitativi ed in particolare, la licenza edilizia per gli edifici costruiti prima del 1977, la Concessione edilizia per gli edifici costruiti tra il 1977 ed il 2003, il Permesso di costruire per edifici costruiti dopo il 2003. Nell'eventualità, anche la Concessione in sanatoria, se l'edificio è stato realizzato in maniera difforme o senza titolo abilitativo ed è stata accettata la richiesta di condono. Inoltre, per opere minori, si sono susseguite DIA, SCIA, CILA e CIL.
• Regolarità Catastale: è la corrispondenza tra lo stato di fatto e la planimetria catastale. Il catasto è un ufficio statale, che ha una funzione prettamente fiscale. Da sottolineare che il catasto non è "probatorio" e non dimostra alcunché rispetto alla regolarità urbanistica dell'immobile.
• Presenza dell'abitabilità: nonostante un orientamento assolutamente minoritario, che ha dedotto dalla mancanza di abitabilità la nullità del contratto, si deve ritenere che l'assenza di abitabilità non incida sulla commerciabilità, sebbene tale carenza debba essere oggetto di specifica regolamentazione fra le parti. Pertanto, in assenza di deroga contrattuale, è obbligo del venditore di trasferire il bene munito dell'agibilità o abitabilità.
• Esistenza dell'Attestato di Prestazione Energetica APE obbligatorio in caso di compravendita o donazione.

Quali potrebbero essere le difformità (abusi) e quali le soluzioni?

Esistono diversi tipi di difformità, che non permettono il rilascio della conformità:

• Edificio completamente abusivo: quando non esiste alcun titolo abilitativo (l'immobile è stato realizzato senza nessun provvedimento amministrativo). In questo caso, un nuovo Condono edilizio o un Permesso di Costruire in Sanatoria possono sanare la situazione.
• Piccole modifiche interne: in questo caso è possibile sanare la situazione con una CILA in Sanatoria per lavori già eseguiti. Esempi: spostamento o demolizione di tramezzi, realizzazione di nuovi bagni, apertura o chiusura porta, realizzazione soppalchi etc.Per quanto riguarda Firenze, esistono altri tipi di provvedimenti, che comportano il semplice deposito dello stato di fatto, in cui si trova l'immobile. Esiste, inoltre, una lista di "piccoli abusi", che non necessitano della sanatoria.
• Modifiche esterne e aumento di volumetria: è possibile sanare con una SCIA o Permesso di Costruire in Sanatoria. Esempi: chiusura del balcone con una veranda, ampliamento edificio, opere strutturali, creazione balcone o terrazza etc.
• Diversa destinazione d'uso.

Nella pratica, le difformità sono innumerevoli ed ogni fattispecie merita una valutazione ed una risoluzione specifica. Non tutte le difformità si possono sanare, quindi bisogna prestare la massima attenzione.

Attenzione, è possibile trasferire regolarmente un immobile che non ha la completa conformità urbanistica. Infatti, se l'immobile (costruito regolarmente) ha subito durante la sua storia dei piccoli interventi di modifica non autorizzati (che comportano la perdita della conformità urbanistica), la commerciabilità del bene è garantita, l'importante è segnalarli nella relazione.

Rischi e responsabilità. IMPORTANTE!

Questo è il paragrafo da leggere con maggiore attenzione.

La conformità urbanistica è dichiarata dal venditore, il quale può delegare un professionista. Il notaio non ha l'obbligo di verificare che questa dichiarazione sia veritiera. La responsabilità (civile e penale) è quindi del venditore. Per questo motivo è importante affidarsi a tecnici con esperienza. L'abuso non si trasferisce con la compravendita, e resta in testa a colui che lo ha realizzato. Il venditore potrebbe trovarsi in situazioni davvero spiacevoli.

Naturalmente, anche l'acquirente, di fronte ad un appartamento difforme, deve scegliere se rifarsi, e quindi intraprendere una lunga e costosa azione legale, o abbassare la testa e sanare di tasca propria gli abusi. Inoltre, vorrei sottolineare che non tutti gli abusi sono sanabili. Questo porterebbe a multe salate e alla demolizione a proprie spese del manufatto. In questo caso,  l'acquirente deve sanare l'abuso, per poi pretendere dal venditore la restituzione della somma spesa.

Il tecnico rischia in quanto dichiara il falso (civile e penale), ma non è stato colui che ha realizzato l'abuso. La scelta dell'acquirente sul quale figura rifarsi deve tenere in considerazione questo aspetto.

Per far comprendere quali sono i rischi, vorrei fare degli esempi, con nomi di fantasia, di mie esperienze passate:

Compravendita monolocale a destinazione abitazione di 22 mq a Firenze: nella precedente compravendita il tecnico "Rossi" asseverava la totale conformità dell'immobile del Sig. "Rossini", segnalando l'assenza di titoli abilitativi. Vende al Sig. "Verdi". Passati 5 anni, il Sig. Verdi mette sul mercato l'immobile e firma un preliminare con il Sig. Bianchi. Dopo un nostro controllo, sono emersi ben 3 titoli, i quali indicano come reale destinazione d'uso ufficio. Il bene non è sanabile, vista la metratura e la presenza di una fossa biologica nel vano principale. Morale della storia, il Sig. Bianchi chiede indietro la caparra al Sig. Verdi ed una sanzione di pari importo (20.000+20.000), il Sig. Verdi denuncia e chiede danni per 80.000 € al Sig. Rossini (immobile del valore di 120.000€). E' in corso un procedimento penale e civile per il tecnico "Rossi" ed il Sig. "Rossini".

Compravendita appartamento, soppalcato, ristrutturato di recente, a Empoli: durante la compravendita il tecnico "Giallo" asseverava la totale conformità dell'immobile del Sig. "Giallini". Vende al Sig. "Arancione". Il Sig. Arancione, facoltoso imprenditore, decide di ammobiliare l'appartamento con mobili di lusso e su misura. Dopo 1 anno, imbianca il salone e le camere. I muratori del Sig. Arancione, poco attenti, sporcano l'androne del condominio. Il vicino del Sig. Arancione chiama i vigili, i quali, a seguito dei controlli, segnalano gli abusi e impongono un termine categorico di messa a norma di un mese. Veniamo incaricati per sanare la situazione. Il soppalco non è sanabile (quota di 2,2 m) e alcuni ambienti devono essere modificati. La richiesta danni supera il valore della casa. E' in corso un procedimento penale e civile per il tecnico "Giallo" ed il Sig. "Giallini".

Il mio intento non è quello di spaventarti, nella maggior parte dei casi tutto è in regola, ma vorrei che non sottovalussi questo aspetto della compravendita. Non stai acquistando/vendendo un gelato, ma un oggetto che per la maggior parte di noi è l'investimento di una vita.

In passato, fortunatamente in rare occasioni, ho incontrato tecnici negligenti e senza alcuna conoscenza in materia. Non affidarti a mani inesperte. 

Edifici realizzati ante 67.

Se l'immobile fosse stato realizzato prima del 1/09/67, potresti evitare la menzione del titolo abilitativo con un'apposita Dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà. La responsabilità di questa importante dichiarazione riportata nel rogito è del proprietario.

Questa semplificazione (introdotta con la Legge 47/85), permette la commerciabilità di un immobile realizzato prima del 1/09/67, ma non ne dimostra la Conformità urbanistica. Tuttavia, occorre dichiarare che l'immobile sia stato realizzato precedentemente a tale data e che successivamente non siano state realizzate opere, che avrebbero potuto incidere sulla conformità dell'appartamento.

Venditore o acquirente, chi deve pagare la Relazione tecnica di compravendita?

Ogni città ha le sue consuetudini. A Firenze ed Empoli è il venditore ad incaricare il tecnico, mentre a Pisa o Prato è l'acquirente a farsi carico della spesa (visto l'investimento economico, evitare fregature non dovrebbe essere considerata una spesa, da entrambe le parti). Comunque, nulla vieta accordi privati tra le parti.

Qual è il costo di una Relazione tecnica di compravendita? 

La parcella di un professionista per una relazione tecnica varia in base a molti aspetti: luogo, complessità, tipologia di immobile, tempi di consegna, distanza etc. Per un appartamento, in genere, il costo si aggira attorno agli 800 - 1500 €.

Diffidate da chi offre il servizio a prezzi stracciati, rischiereste di incappare in tecnici negligenti che potrebbero mettervi in guai molto grossi. L'analisi urbanistico-catastale richiede tempo e quindi non i professionisti non possono richiedere prezzi irrisori. 

Spero che l'articolo ti sia stato utile, a presto, Vincenzo.