Chi può depositare, presentare e firmare la pratica CILA SCIA Permesso Costruire

Quali soggetti richiedenti possono depositare, firmare o presentare una pratica edilizia come la cila, la scia, il permesso di costruire e il certificato di agibilità scagi. Quali sono gli aventi diritto che possiedono la titolarità.

Spero che tu stia leggendo questo articolo per un tuo piccolo dubbio e non perché qualcuno non voglia farti realizzare dei lavori edili o impiantistici in casa.

Non perdiamoci in chiacchiere e andiamo subito al sodo: secondo l'articolo 11 del Testo unico sull'edilizia D.P.R. n. 380/2001, il Permesso di Costruire è rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo. La nozione si estende naturalmente alla comunicazione di inizio lavori asseverata CILA, alla segnalazione certificata di inizio attività SCIA, al certificato di agibilità e a tutte quelle opere edili che ricadono in edilizia libera che non necessitano di comunicazione al Comune.

Quindi, la pratica edilizia può essere intestata a chiunque possegga un titolo su quell'immobile.

Naturalmente, tutti gli altri aventi diritto devono essere d'accordo.

Ma vediamo chi ha un titolo, cioè una relazione giuridica qualificata che fornisca un titolo di disponibilità sufficiente per eseguire l'attività edilizia:

• • Proprietario;
  • Comproprietario con l'assenso degli altri proprietari, altrimenti il titolo è illegittimo e inefficace; ricordo che le spese sostenute per la conservazione dell'unità sono da dividere in base alle quote, mentre, quelle riguardanti il solo godimento sono personali;
  • Usufruttuario e nudo proprietario;
  • Promittente acquirente (titolare secondo l'art. 2932 codice civile) sulla base di un preliminare di acquisto in cui viene apposta l'autorizzazione a presentare la pratica da parte del promittente venditore.

La registrazione del compromesso di vendita è una condizione sine qua non per il via libera dei lavori rilasciati al promittente acquirente.

La dicitura della clausola che io adotto in questi casi è:" Con la presente, la parte promissaria acquirente richiede alla parte promittente venditrice l'autorizzazione all'esecuzione di lavori edili/impiantistici presso l’unità immobiliare oggetto di compravendita, includendo in essa l’istruzione e la presentazione dell'atto abilitativo comunale. La parte promissaria acquirente dichiara che, in caso di mancata stipula del rogito notarile per sua inadempienza, l’abitazione verrà rilasciata in condizioni di pronto uso con il ripristino ante-operam, a meno che la ristrutturazione non sia già stata completata; il tal caso l’immobile verrà riconsegnato nello stato in cui si trova e nessun onere o spesa verrà attribuito alla parte promittente venditrice. Con la presente, la parte promissaria acquirente si assume qualunque responsabilità civile e penale possa derivare dai suddetti lavori, esonerando completamente con ciò la parte promittente venditrice. I suddetti lavori potranno essere eseguiti dal giorno immediatamente successivo alla stipula del contratto preliminare di compravendita, e da tale data la parte promissaria acquirente assumerà gli oneri condominiali ordinari e le utenze tutte."

• • • amministratore di condominio con delega dell'assemblea condominiale, qualora necessaria;
    • comodatario;
    • usuario;
    • enfiteuta (titolare di un diritto su un fondo agricolo di proprietà altrui, secondo il quale, l'enfiteuta ha il pieno godimento a fronte di un miglioramento del fondo stesso e del pagamento di un canone al proprietario);
    • superficiario;
    • inquilino locatario che utilizza l’immobile sulla base di un contratto di affitto. Ovviamente necessita del consenso del proprietario dell’immobile per i lavori di manutenzione straordinaria e oltre (in questo caso si parla di “diritto personale” compatibile con l'intervento da realizzare);
    • persona fisica o giuridica autorizzata da un provvedimento dell'Autorità Giudiziaria;
    • professionista abilitato iscritto ad un ordine professionale (architetto, geometra o ingegnere), il quale può presentare la pratica se delegato da uno dei titolari a monte.

In genere, all'interno del modello comunale non sarà presente l'elenco di tutti questi soggetti, ma spesso occorre riempire la voce "altro".

Ovviamente, tutto ciò implica che tali soggetti possono ottenere i bonus ristrutturazione, mobili e risparmio energetico.

Attenzione, non tutte queste figure possono depositare gli stessi atti. Vediamolo in dettaglio:

Ad esempio, il proprietario (o i comproprietari) sono i titolari della proprietà e anche del possesso e sono dunque legittimati a qualunque tipo di intervento edilizio, sia esso manutenzione ordinaria, straordinaria, risanamento conservativo e restauro, ristrutturazione, demolizione e ricostruzione, ampliamento, nuova costruzione etc..

Invece, l'usufruttuario e il comodatario, che possiedono il diritto al pieno godimento dell’unità immobiliare, possono eseguire liberamente opere di manutenzione ordinaria per i quali non è necessario alcun titolo edilizio e che sono a loro carico, ma anche interventi di manutenzione straordinaria per i quali non è richiesto il permesso di costruire ma una preventiva comunicazione.

L’usufruttuario ha diritto di godere dell’immobile, ma essendo un diritto temporaneo, deve rispettare la destinazione economica impressa dal nudo proprietario. Ossia, deve mantenere sostanzialmente identiche le caratteristiche dell’immobile e l’utilizzo originario voluto dal proprietario concedente. Quindi, può ottenere anche il Permesso di Costruire o la SCIA, ma alla sola condizione che tali interventi rispettino la destinazione economica dell’immobile.

Ad esempio, l'usufruttuario non può modificare la destinazione d’uso, in quanto, viene meno la destinazione economica impressa all'immobile dal nudo proprietario. Quindi l'usufruttuario non può trasformare l'unità da commerciale a residenziale, o da ufficio a negozio.

Ovviamente, il consenso scritto del nudo proprietario all'intervento edilizio supera il problema e consente sempre il rilascio del titolo per qualunque tipo di intervento.

Anche il comodatario può richiedere dei titoli edilizi, purché compatibili con l’effettiva disponibilità del bene e con l’entità della trasformazione oggetto dell’istanza.

L'enfiteuta può solo costruire fabbricati rurali.

Spero che l'articolo ti sia stato utile. A presto, Vincenzo.