Frazionamento immobile: Come dividere una casa. Costi permessi 2025

Frazionamento immobile: guida completa su come dividere o accorpare un appartamento, villa, negozio, ufficio etc. Qual è il costo, i permessi e la pratica edilizia (CILA o SCIA) e catastale necessaria. Quali sono gli oneri e i requisiti minimi per frazionare. Quando è possibile e conveniente il frazionamento e come si ripartiscono i millesimi di condominio. In ultimo mi focalizzerò sui tempi e sulle detrazioni fiscali per la ristrutturazione.

Se stai leggendo questa guida è perché hai in mente o sei in procinto di frazionare e cioè di dividere un immobile in due o più unità immobiliari. Viceversa, accorpando, vorresti unire più porzioni di un edificio.

Ho notato che, specialmente negli ultimi anni, il frazionamento di un appartamento risulta molto conveniente. Difatti, questa nuova condizione, oltre a comportare un aumento del valore del bene (vengono a crearsi due unità abitative più piccole e maggiormente richieste sul mercato), potrebbe diventare un'ulteriore fonte di guadagno per chi ha troppo spazio in casa e vorrebbe affittare, oppure, un notevole risparmio per chi volesse una abitazione distinta per i propri cari. Inoltre, nel caso si volesse cedere una parte di un immobile troppo grande, si andrebbero ad abbattere i costi di gestione.

L'accorpamento, d'altro canto, risulta necessario nel caso di necessità di maggior spazio.

Di sicuro, nel pensare a questi interventi, ti sarai posto delle domande: come devo procedere, quanto mi costerà, devo contattare un tecnico? Non preoccuparti, con questa guida cercherò di semplificarti al massimo la questione, cercando di chiarirti ogni aspetto legato a questo intervento in modo di non incappare in sanzioni o abusi.

Partiamo dalla questione burocratica:

Quali permessi sono necessari per frazionare un immobile?

Essendo una attività che ricade nella manutenzione straordinaria (art. 6 del Testo unico sull'Edilizia, confermato dal DL Semplificazioni), nella maggior parte delle città (occorre controllare il regolamento edilizio comunale per conferma), il frazionamento o accorpamento necessita di una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata da un tecnico (Architetto, Geometra o Ingegnere) detta CILA, o, in caso di contestuali interventi su elementi strutturali, quali muri portanti o solai, o di cambio di destinazione d'uso di una SCIA, Segnalazione Certificata di Inizio Attività. Sono due pratiche, da consegnare in Comune, differenti e che richiedono diversi carichi di lavoro per il progettista. Hai capito bene, se vuoi frazionare o accorpare, hai bisogno di un tecnico che realizzi il progetto e che diriga i lavori.

Quindi, una discriminante importante, che comporta l'uso della SCIA a discapito della CILA, sono gli interventi su elementi STRUTTURALI (muri portanti, solai, travi), per cui occorre il progetto strutturale redatto da un Ingegnere/Architetto e depositato al Genio civile. Esempio tipico è la cerchiatura di una porta su muro portante o il rifacimento del solaio.

FRAZIONAMENTO= PRATICA CILA O SCIA

Inoltre, occorre depositare l'aggiornamento catastale: bisogna aggiornare le planimetrie al Catasto oltre che in Comune e la visura catastale così da comunicare all'Agenzia delle entrate la diversa rendita su cui calcolare le tasse. Il nostro immobile, difatti, viene individuato dal catasto con foglio, particella e subalterno. Il Foglio indica la "zona", la particella l'edificio e il subalterno l'appartamento. La variazione catastale comporterà la soppressione del precedente subalterno e la costituzione di due nuovi (viceversa dalla fusione si creerà un unico subalterno).

Per ora è tutto semplice ma attenzione, non sempre è possibile il frazionamento. Vediamo di chiarire certi aspetti:

Quando è possibile realizzare un frazionamento?

Arriviamo al punto cruciale. Vorrei elencarti quali sono le possibili cause che escludono il frazionamento:

1. se vivi in un condominio, la prima cosa da controllare è il regolamento condominiale. Potrebbe, difatti, vietare il frazionamento. Questo divieto è valido solo se è un regolamento di tipo contrattuale ovvero approvato con l’unanimità dei condomini (tipico è il regolamento approvato da ogni singolo proprietario all'atto dell’acquisto dell’immobile dalla ditta costruttrice). Se il regolamento è stato approvato con qualsiasi altra maggioranza (assoluta, relativa, qualificata), quest'ultimo non può contenere restrizioni all'uso dei singoli locali.
2. Altri aspetti che potrebbero impedire il frazionamento sono legati alle caratteristiche intrinseche dell'immobile. In particolare, bisognerà rispettare precise prescrizioni igienico-sanitarie che variano da Comune a Comune e sono indicate nel regolamento edilizio.  A titolo di esempio, gli ambienti residenziali devono rispettare delle superfici minime e i rapporti aero-illuminanti (cioè il rapporto tra le superfici finestrate e quelle dei locali).
3. Ulteriori aspetti, di fondamentale importanza, sono quelli impiantistici e costruttivi. Non sempre gli elementi strutturali o la morfologia dell'immobile permettono un'agevole suddivisione dell'appartamento. A titolo esemplificativo, bisogna considerare le pendenze delle tubazioni per raggiungere gli scarichi idrici. Spesso diventa obbligatorio l'utilizzo di espedienti, quali "sanitrit" (pompe di rilancio dello scarico) o gradini etc. Inoltre, occorre sincerarsi della posizione delle canne fumarie, per poter scaricare a tetto i fumi di combustione di caldaie e piani cottura. Tante piccole accortezze da considerare, in quanto, potrebbero complicare la situazione in fase di realizzazione ed addirittura impedire il frazionamento.

A questo punto dovresti avere le idee più chiare. Arriviamo all'aspetto economico, che non è di poco conto.

Occorre pagare gli oneri di urbanizzazione?

Come accennato precedentemente, il Comune, per i servizi quali illuminazione, fognature, strade, parcheggi, acquedotti etc. ha speso dei soldi. Tutto ciò lo rivuole indietro attraverso gli oneri di urbanizzazione che pretende dal proprietario quando quest'ultimo realizza una nuova costruzione o cambia la destinazione d'uso e/o fraziona una unità esistente, in quanto aumenta il "carico urbanistico". Pensiamo al fatto che creando due unità, dovremmo realizzare due bagni e vivendoci due famiglie avranno bisogno di due parcheggi lungo la strada etc.

Per quanto riguarda il frazionamento vi è un aumento del carico urbanistico e quindi occorre pagare gli oneri. Anche se posto in essere senza la realizzazione di opere edilizie. Questo comporta l’obbligo di corrispondere al Comune gli oneri di urbanizzazione in misura ridotta, considerato quanto già versato in passato.

Capito? Se quando è stato costruito l'edificio erano già stati versati 100 € in oneri, e con il frazionamento, in caso di nuova costruzione, avresti dovuto pagare 150 €, il comune ti chiederà solo la differenza pari a 50 €.

Cosa che non avviene nel caso di accorpamento (dovrebbero restituirvi dei soldi, ma non lo faranno).

Nel caso in cui tu sia proprietario di un appartamento in un condominio...come dovrai comportarsi:

Frazionamento in condominio. Come comportarsi con i millesimi?

In prima istanza, consiglio di confrontarsi con l'Amministratore condominiale.

La procedura corretta comporterebbe il ricalcolo di tutti i millesimi del condominio. Strada costosa e poco praticabile.

Di solito si preferisce frazionare le quote di possesso dell'appartamento indiviso in base ai criteri adottati per le tabelle condominiali e riassegnarli alle nuove unità. Un ulteriore metodo, ulteriormente semplificato, consiste nel dividere proporzionalmente le quote in base alla superficie. Prestate attenzione alle potenziali contestazioni.

Nel caso di contestuale cambio di destinazione d'uso, le cose si complicano ed occorre valutare il caso specifico.

Veniamo alle questioni più interessanti per il portafoglio.

Ho diritto alle detrazioni fiscali per le ristrutturazioni e risparmio energetico? 

Sì, in quanto il frazionamento e l'accorpamento ricadono all'interno della Manutenzione straordinaria. E' possibile richiedere il bonus per le ristrutturazioni e, nei casi previsti, anche la detrazione per il risparmio energetico Ecobonus.

Attenzione, in caso di frazionamento di unità immobiliare, con aumento quindi del numero delle stesse, l'ecobonus è compatibile solo con la realizzazione di un impianto termico centralizzato a servizio delle suddette unità (circolare 31.05.07 n.36).

Per il calcolo dell’importo massimo detraibile, nel caso di immobili frazionati, bisogna considerare il numero delle unità immobiliari presenti prima dell’inizio dei lavori. Difatti, secondo la Circolare del 11/05/1998 n. 121, ai fini dell'individuazione del limite di spesa su cui calcolare la detrazione, è necessario tener conto del numero iniziale di unità immobiliari sul quale si eseguono i lavori.

Quindi, in caso di frazionamento in due unità non raddoppia il massimale, viceversa ciò avviene nel caso di accorpamento di due o più appartamenti. Questo anche nel caso di Superbonus.

Mentre, la documentazione finale da inviare ad ENEA dovrà rispecchiare la situazione catastale post-intervento.

Quindi, dovrai compilare e trasmettere una scheda per ciascuna unità immobiliare, con gli interventi che la riguardano. Per gli interventi che riguardano le parti comuni di un condominio, invece, dovrai compilare una sola scheda.

Infine, non è detraibile il passaggio da impianto di climatizzazione invernale centralizzato per l’edificio o il complesso di edifici ad impianti individuali autonomi.

Quali sono i tempi e le fasi per frazionare un immobile?

Come primo step nell'intraprendere tale intervento ti consiglio di cercare un buon tecnico nella tua zona. Per esperienza, non affidarti a chi ti propone un preventivo stracciato, naturalmente non ti dedicherà molto tempo in quanto anche le sue giornate durano 24 ore. Cosa ancor più inquietante, potrebbe farti realizzare degli abusi che si traducono in sanzioni o addirittura in demolizioni. Una volta scelto il professionista, sarà lui a guidarti. Per completezza ti elencherò le altre fasi:

Prima di tutto il professionista dovrà effettuare un rilievo di dettaglio dell'immobile e reperire gli atti abilitativi utilizzati in passato per la costruzione / trasformazione dell'immobile (agibilità, permesso di costruire, SCIA, CILA etc.): nel comune di Firenze, per poter visionare gli atti, occorrono circa 2 mesi.

Per far questo si procede con una richiesta di visura delle pratiche. Da questi documenti si potrà ricavare lo stato legittimo (ultima planimetria comunicata) e dopo che il tecnico avrà restituito su carta il rilievo, verificherà la regolarità urbanistica dell'unità immobiliare (assenza di abusi).

Una volta accertati i requisiti per poter frazionare o accorpare, si procede con la redazione della CILA. Dal momento esatto in cui viene protocollata, l'attività edilizia può iniziare. A sorteggio, la pratica potrebbe essere istruita, nel caso mancassero dei documenti, il Comune richiederà delle integrazioni.

A questo punto è possibile dare inizio al cantiere dove il tecnico incaricato della Direzione lavori controllerà circa il rispetto del progetto e infine chiuderà lavori.

Se tutto dovesse andare liscio, in un paio di mesi potresti avere due unità, conformi e pronte per l'uso.

Per concludere parliamo dei costi:

Quanto costa frazionare un appartamento?

Riuscire a generalizzare e quantizzare un costo è difficile in quanto le variabili sono molteplici. Quello che posso fare è fornirvi un elenco delle diverse voci di spese:

1 interventi edili: spesso nel frazionare occorrono degli interventi volti al rispetto dei requisiti normativi. Ad esempio, la messa a norma degli impianti, la realizzazione di finestre, l'allargamento dei vani etc. Sicuramente i muri divisori tra le due unità immobiliari dovranno rispettare un certo valore di prestazione acustica (legge 447/95) e quindi dovranno essere dotati di pannelli fono-assorbenti, ma anche determinate prestazioni termiche. Se volessi avere una idea su quali sono i costi in edilizia potresti consultare la mia guida.

2 onorari dei professionisti, variabili a seconda che si debbano predisporre solo le pratiche urbanistiche e catastali o anche energetiche e impiantistiche. Inoltre, bisogna considerare anche la Direzione lavori e l'eventuale coordinamento della sicurezza necessario nel caso che intervengano due o più imprese nel cantiere. Anche in questo caso, ho scritto un articolo.

3 oneri di urbanizzazione e i diritti di segreteria, circa 500 € ogni 10 mq (variano da comune a comune).

4 allaccio nuove utenze (idrico 150 €, gas 200 €).

Sperando che l'articolo ti sia stato utile, a presto, Vincenzo.