Aprire una finestra nel muro o lucernario nel tetto: permessi e costi 2025

Guida su come aprire o allargare una finestra / portafinestra su un muro portante esterno perimetrale, condominiale o privato oppure un lucernario sul tetto: quali sono i costi? quali sono i permessi, la pratica edilizia e la maggioranza condominiale necessaria?

Nella storia verremo ricordati come la “indoor generation”. Passiamo il 90% del nostro tempo in luoghi chiusi. Un finestra, oltre ad aumentare l’illuminazione degli ambienti permette di godersi il cielo e il sole. Oltre a rilassarci, ci rende più felici.

Quindi, abbiamo bisogno di più aria e luce. Per farlo ti basterebbe aprire o allargare una finestra. Oppure, sei tra i pochi fortunati che vivono in un sottotetto e potrebbero godersi il cielo aprendo un lucernario. In linea di principio potresti farlo, ma prima dovrai rispettare le norme comunali, strutturali e condominiali. Lo stesso vale nel caso di chiusura di un'apertura oppure di trasformazione di una finestra in portafinestra.

Come ti accennavo, non sempre è possibile, specialmente su immobili vincolati o nel caso in cui la tua casa sia "troppo vicina" ad un altro stabile. Difatti, il codice civile pone dei limiti in termini di distanze minime che deve avere una finestre rispetto alle pareti prospicienti di altri stabili.

Partiamo dai permessi da richiedere:

Quando è possibile aprire una finestra, portafinestra o lucernario (velux)?

Gli impedimenti più grandi non sono nè i costi edili nè il marito che vuole risparmiare, ma tutto il resto. Vediamo tutti i limiti:

1 DECORO: nel realizzare l’opera dovrai far valutare in prima analisi il decoro architettonico dell’edificio, la sicurezza e la stabilità del fabbricato. Difatti, nel realizzare l'apertura, dovresti perseguire una certa armonia con l'estetica esistente. Immagina che ogni condomino apra una finestra dove gli pare e piace, trasformando il prospetto in una gruviera. Il Comune potrebbe rigettarti la richiesta, specialmente se hai intenzione di agire sul prospetto principale.

Dovrai stare attento anche alla stabilità della struttura: un foro nella muratura crea un indebolimento, quindi, dovrai far ripristinare la resistenza / rigidezza della parete da un ingegnere.

Spesso, i regolamenti edilizi comunali pongono dei divieti come ad esempio aprire un secondo lucernario sulla stessa falda, fai controllare anche quello.

2 DISTANZE: il codice civile, all'art. 905 dichiara che "non si possono aprire vedute (aperture che permettono il passaggio di luce ed aria e consentono di affacciarsi) dirette verso il fondo chiuso o non chiuso e neppure sopra il tetto del vicino, se tra il fondo di questo e la faccia esteriore del muro in cui si aprono le vedute dirette non vi è la distanza di un metro e mezzo. Non si possono parimenti costruire balconi o altri sporti, terrazze, lastrici solari e simili, muniti di parapetto che permetta di affacciarsi sul fondo del vicino, se non vi è la distanza di un metro e mezzo tra questo fondo e la linea esteriore di dette opere. Il divieto cessa allorquando tra i due fondi vicini vi è una via pubblica". Sincerati di avere tale distanza!!

Altro discorso deve essere fatto sulla "luce", cioè un'apertura che permette il passaggio alla luce e all'aria, ma non di affacciarsi sul fondo del vicino. Per essere considerate luci, le aperture, devono essere provviste di inferriate, il loro davanzale deve essere a 2,5 metri dal suolo se disposte al primo piano e a 2 metri rispetto al solaio di interpiano se disposte ai piani superiori.

Il Codice Civile stabilisce che, il proprietario di un muro contiguo al fondo di un terzo, può liberamente aprire luci sul muro in questione.

Inoltre, nel caso in cui il muro divisorio, sia in comune con l’altro proprietario, è necessario il consenso del vicino. Pensiamo all'apertura in un muro di recinzione in mattoni.

3 SOPRINTENDENZA:nel caso in cui insistono dei vincoli ambientali, paesaggistici o culturali sulla tua casa, prima di dare inizio ai lavori occorre ottenere il nulla osta dagli organi preposti (Soprintendenza o altro ente competente). Sarà necessario richiedere un parere preventivo e aspettare l'approvazione, che di solito, si ottiene in un paio di mesi.

4 CONDOMINIO: infine, dovrai controllare il regolamento condominiale che potrebbe vietare questo intervento. Alcune sentenze della cassazione sostengono che non è necessaria l'approvazione dell'assemblea condominiale. In realtà, le facciate sono un bene comune. Per evitare questioni chiederei il parere all'assemblea condominiale. In bocca al lupo, ti servirà. 

Passiamo alla burocrazia:

Quali sono i permessi e la pratica per aprire una finestra, portafinestra o lucernario?

Una volta considerati tali aspetti dovrai occuparti della parte burocratica: secondo il testo unico sull'edilizia, l'apertura di una finestra, portafinestra o lucernario è realizzabile mediante segnalazione certificata di inizio attività SCIA. E' una pratica di complessità media che può essere firmata da un ingegnere, architetto o geometra. Qualora dovessi aprire più finestre, dovresti chiedere al Comune un parere preventivo alla Commissione edilizia.

Nelle strutture portanti (mattoni verticali in mattoni pieni o pietra), nel realizzare l'apertura, occorre costruire una cerchiatura per ripristinare la rigidezza della muratura. Di conseguenza, sarà necessario il deposito del progetto strutturale al genio civile redatto da un ingegnere.

Non è necessaria la cerchiatura nelle tamponature degli immobili in cemento armato o quando si trasforma una finestra in portafinestra senza aumento di larghezza (e viceversa). Lo stesso dicasi quando si riaprire una finestra precedentemente murata. Sarà sufficiente la posa di un architrave, un elemento orizzontale in acciaio, legno o altro, posto al di sopra dell'apertura per evitare il collasso della porzione di muratura posta in alto.

Ti dovrà seguire un direttore lavori che, oltre a far rispettare il progetto, controllerà i materiali e la contabilità. 

Passiamo ora ai tempi:

Quali sono i tempi per aprire una finestra, portafinestra o lucernario?

Per quanto riguarda i tempi dovrai munirti di pazienza.  Come Roma, anche l'apertura di una finestra non si realizza in un giorno. Prima di tutto, dovrai segnalare all'amministratore l'intervento, che a sua volta dovrà comunicarlo ai condomini.

Nel frattempo, affiderai obbligatoriamente l'incarico ad un ingegnere, un geometra o un architetto. Mi raccomando, chiedi sempre il preventivo. Il professionista, dopo aver rilevato l'appartamento e aver ritirato la documentazione in comune, controllerà che in casa non ci siano abusi. Difatti, la SCIA richiede al professionista di asseverare circa la conformità dello stato dei luoghi con quanto depositato in Comune. Dopodiché, lo strutturista demolirà una porzione di muro per capire la natura della struttura, effettuerà i calcoli e depositerà la pratica al genio civile. Infine, nel giro di uno / due mesi potresti depositare la SCIA e partire con i lavori, in quanto, la pratica è una segnalazione e quindi ha efficacia immediata. Se vuoi approfondire, leggi l'articolo sulla SCIA.

Discorso a parte per gli edifici vincolati. In questo caso, dovrai attendere almeno 2 / 3 mesi per il nulla osta della Soprintendenza.

Per quanto riguarda la parte edile, tra montaggio del ponteggio e lavoro finito in tre/quattro settimane circa potrai aprire le tapparelle della tua nuova finestra.

Infine, concludiamo con la parte economica:

Quali sono i costi per aprire una finestra, portafinestra o lucernario?

Non è facile risponderti, in quanto, il costo dipende da molti fattori: località e piano dell'edificio, larghezza dell'apertura, tipologia di muro su cui praticare il foro, tipo di infisso installato etc. Spesso poi, questo lavoro avviene in concomitanze con altre opere edili. Proviamoci, facendo riferimento ad un cantiere dove viene realizzata solo un'apertura. Vediamo tutte le voci in dettaglio:

• parcella del tecnico. Il professionista, per la pratica comunale SCIA, la direzione lavori e l'aggiornamento catastale potrebbe richiederti circa 1.500 / 2.000 €. Nel caso si trattasse di un muro portante, ulteriori 600 / 700 € per il deposito al genio civile della pratica strutturale. Per immobili vincolati, che necessitano di autorizzazione della Soprintendenza, ulteriori 1.000 - 1.500 €. Se poi interviene più di una impresa nel cantiere occorre nominare un coordinatore della sicurezza.
  opere edili: andrà demolito parte del muro o della copertura, smaltiti i materiali di risulta, puntellato il solaio, saldata e imbullonata la cerchiatura e intonacato il muro. Dovrà essere prevista un protezione contro la caduta dei detriti. Per una finestra di dimensioni standard (100 x 150), il costo della manodopera e della fornitura si aggira intorno ai 3.000 €. Questo nel caso di muro in mattoni pieni o pietra. In una casa in cemento armato saranno sufficienti 1.500 €. Poi, nel caso che il tuo appartamento non sia al piano terra avrai bisogno del castello di tiro per il carico / scarico dei materiali. Ulteriori 1.000 €.

• il costo degli infissi (vedi approfondimento) si aggira intorno ai 400 € al metro quadro per finestre "standard". Il prezzo aumenta se richiedi tripli vetri o comandi elettrici;
• diritti di istruttoria del comune per il deposito della Scia e della pratica al genio civile, circa 300 €;
• qualora avessi bisogno di occupare il suolo pubblico per montare un ponteggio o l'area di cantiere, dovrai pagare gli oneri. Per darti un'idea, a Firenze, un'area di 3 metri per 10 costa circa 300 € al mese.

Facciamo un esempio costoso. Appartamento al terzo piano. Vecchio casolare in muratura in pietra con vincolo della Soprintendenza. Apertura di 150 x 150. Costo dei professionisti circa 4.500 €. L'impresa ti chiede tra opera, cantiere e castello di tiro 4.000 €. A questi aggiungiamo l'occupazione del suolo e arriviamo a circa 10.000 €. Per l'infisso sono ulteriori 900 €.

Non ti spaventare, facciamo il caso classico. Apertura di un lucernario o finestra su edificio in cemento armato. Nel caso di finestra ipotizziamo un secondo piano. Il costo del tecnico è di 2.000 €, quello  della ditta circa 2.500 €. Per un infisso 1,5 x 1,0 m, il costo totale si aggira intorno ai 5.000 €.

Il costo viene ammortizzato se consideriamo che queste opere vengono spesso realizzate all'interno di una ristrutturazione.

I prezzi sono da ritenersi indicativi. Fortunatamente, oggi, il web permette di avere preventivi in pochi minuti. Approfittatene!!

Spero che l'articolo ti sia stato utile. A presto, Vincenzo.