Permesso di costruire 2024: costi, tempi e quando serve 

Permesso a costruire: guida su opere soggette, costi, durata, sanzioni, proroghe, scadenze, oneri e deroghe.

Il permesso di costruire, come la CILA e la SCIA, è un titolo abilitativo che legittima un intervento edile. Nella gerarchia, questa procedura viene adottata per gli interventi più "massici". Ad esempio, viene rilasciato quando si costruisce un nuovo immobile, si realizza una sopraelevazione, si chiude una verandaetc.

Non sempre è possibile realizzare tali opere, in quanto, il rilascio del permesso di costruire dipende strettamente dalle previsioni contenute nei regolamenti locali (piani regolatori, piani strutturali), ed è realizzato nel rispetto delle leggi e dei regolamenti, sia nazionali, che regionali, che comunali.

Ma vediamo tutti gli aspetti legati a questa pratica edilizia.

Quali sono le opere interessate? Quando serve?

Secondo l'Art. 10 del Testo Unico dell'Edilizia, gli interventi subordinati a permesso di costruire sono:

1. gli interventi di nuova costruzione;
2. gli interventi di ristrutturazione urbanistica;
3. gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici oppure che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, e, inoltre, gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino la demolizione e ricostruzione di edifici situati in aree tutelate ai sensi dell’art. 142 del medesimo codice di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n.42, o il ripristino di edifici, crollati o demoliti, situati nelle medesime aree, in entrambi i casi ove siano previste modifiche della sagoma o dei prospetti o del sedime o delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente oppure siano previsti incrementi di volumetria. 

Per zona A si intende il centro storico, o comunque, le zone in cui gli immobili hanno carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale. La zona viene segnalata all'interno degli strumenti urbanistici.

Anche il recupero dei sottotetti esistenti richiede questo atto.

Per alcuni interventi e con notevoli vantaggi, è possibile depositare la SCIA alternativa al Permesso di Costruire.

Saranno poi le Regioni, senza andare in contrasto con le norme nazionali, ad entrare nel dettaglio e stabilire le opere soggette a Permesso di costruire o a  SCIA.

Prendiamo, ad esempio, la L.R 65/14 della Regione Toscana, che riporta all'art. 134 le trasformazioni urbanistiche ed edilizie soggette a Permesso di costruire:

• • • gli interventi di nuova edificazione, e cioè la realizzazione di nuovi manufatti edilizi fuori terra o interrati, anche ad uso pertinenziale privato, che comportino la trasformazione in via permanente di suolo inedificato, diversi da quelli di cui alle lettere da b) a m), ed agli articoli 135 e 136;
    • l’installazione di manufatti, anche prefabbricati e di strutture di qualsiasi genere , quali roulotte, camper , case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, deposi ti, magazzini e simili, che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee , e salvo che siano installati, con temporaneo ancoraggio al suolo, all’interno di strutture ricettive all’aperto, in conformità alla normativa regionale di settore , per la sosta ed il soggiorno dei turisti;
    • la realizzazione di opere di urbanizzazione primaria e secondaria da parte di soggetti diversi dal Comune;
    • la realizzazione d’infrastrutture e d’impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato;
    • la realizzazione di depositi di merci o di materiali e la realizzazione d’impianti per attività produttive all’aperto, che comportino l’esecuzione di lavori a cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato;
    • la realizzazione degli interventi di ristrutturazione urbanistica, cioè quelli rivolti a sostituire l’esistente tessuto urbanistico- edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico d’interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale;
    • le addizioni volumetriche agli edifici esistenti, realizzate mediante ampliamento volumetrico all’esterno della sagoma esistente;

Ti consiglio di verificare le definizioni contenute nella legge della tua Regione.

Deroga al permesso di costruire: interesse pubblico.

Secondo l'art. 14 del Testo Unico sull'Edilizia, il permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici generali è rilasciato esclusivamente per edifici ed impianti pubblici o di interesse pubblico, previa deliberazione del consiglio comunale, nel rispetto comunque delle disposizioni contenute nel decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490, e delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia.

La richiesta di permesso di costruire in deroga è ammessa anche per gli interventi di ristrutturazione edilizia, previa deliberazione del Consiglio comunale che ne attesta l’interesse pubblico, limitatamente alle finalità di rigenerazione urbana, di contenimento del consumo del suolo e di recupero sociale e urbano dell’insediamento, fermo restando, nel caso di insediamenti commerciali, quanto disposto dall’articolo 31, comma 2, del decreto-legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214.

Chi può presentarlo? E' possibile trasferirlo?

Il Permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell'immobile o a chi abbia titolo, per richiederlo (art. 11 del testo unico sull'Edilizia). Può essere presentato anche dal rappresentante di una società o dal progettista (architetto, ingegnere o geometra) delegato.

In questo articolo approfondisco tutti gli altri soggetti, che possono presentare il Permesso di costruire.

Nella pratica, i proprietari o i rappresentanti sono i richiedenti, mentre, a depositare e redigere il Permesso di Costruire, sarà il professionista delegato.

Il tecnico, al modello dovrà allegare tutti i progetti richiesti dal Regolamento edilizio, nonché una Dichiarazione del progettista circa la conformità del progetto alle norme locali e nazionali (regolamenti edilizi, normative antisismiche, igienico-sanitari, dell'efficienza energetica, etc.).

Il Permesso di costruire è trasferibile, insieme all'immobile, ai successori o agli aventi causa.

Durata, scadenze e deroghe.

Nel Permesso di costruire vengono indicati i termini di inizio e di ultimazione dei lavori. Il termine per l'inizio dei lavori non può essere superiore ad un anno dal rilascio del titolo; quello di ultimazione, entro il quale appunto l'opera deve essere ultimata, non può superare tre anni dall'inizio dei lavori.

Decorsi tali termini, il Permesso decade di diritto per la parte non eseguita, tranne che, anteriormente alla scadenza, venga richiesta una proroga di un anno.

La proroga può essere accordata, con provvedimento motivato, per fatti sopravvenuti, estranei alla volontà del titolare del permesso, oppure in considerazione della mole dell'opera da realizzare, delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive, o di difficoltà tecnico-esecutive, emerse successivamente all'inizio dei lavori, oppure quando si tratti di opere pubbliche, il cui finanziamento sia previsto in più esercizi finanziari.

IMPORTANTE: Un nuovo Piano regolatore (o Piano strutturale), che contrasti con gli interventi edilizi, potrebbe far decadere il permesso, a meno che i lavori non siano già partiti e si concludano entro tre anni.

Vediamo un esempio. Un Comune concede a Tizio un permesso di costruire per realizzare una villetta. Tizio, non avendo possibilità economiche, non inizia i lavori e decorrono i 3 anni. Nel frattempo, il Sindaco Sempronio perde consenso. Il nuovo Sindaco Caio ha politiche urbanistiche differenti. Quel lotto di terreno viene destinato ad altro. A quel punto, non è più possibile edificare la villetta. Tizio si attacca al tram. Fine della storia.

Quali sono i tempi di rilascio?

Gaudì, riferendosi ai lavori della Chiesa Sagrada Familia, sosteneva che: "Il mio cliente non ha fretta, Dio ha tutto il tempo del mondo." Se non si progetta una chiesa, le cose sono ben diverse.

Le domande vengono gestite in ordine di presentazione ed, entro 60 giorni dalla presentazione, il responsabile del procedimento formula una "Proposta di provvedimento". Entro lo stesso termine, il responsabile può chiedere che la documentazione allegata venga integrata o che il progetto venga modificato. Le integrazioni vanno fatte entro i successivi 15 giorni e, fino al quel momento, il termine per emettere la proposta di provvedimento si sospende.

Il provvedimento finale e definitivo viene emesso e notificato al richiedente entro 30 giorni dall'emissione della "Proposta di provvedimento". L'atto viene anche pubblicato sull'Albo pretorio, e i suoi estremi devono figurare in un cartello esposto presso il cantiere.

Se l'immobile oggetto dell'intervento è sottoposto a vincoli ambientali, paesaggistici o culturali, i 30 giorni decorrono dal rilascio dell'atto di assenso (necessario, perché in questo caso non è valido il principio del "silenzio-assenso").

Secondo l'art. 20 del TUE, "lo sportello unico per l’edilizia rilascia anche in via telematica, entro quindici giorni dalla richiesta dell’interessato, un’attestazione circa il decorso dei termini del procedimento, in assenza di richieste di integrazione documentale o istruttorie inevase e di provvedimenti di diniego; altrimenti, nello stesso termine, comunica all’interessato che tali atti sono intervenuti."

In caso di mancata emissione del provvedimento o di un diniego motivato, la domanda di rilascio del permesso di costruire si intende accolta (principio del silenzio-assenso), e può essere dato il via ai lavori.

Il  principio non si applica ai casi, in cui vi siano vincoli ambientali, paesaggistici o culturali, per i quali continua a valere quello del silenzio-rifiuto.

Se durante i lavori si manifestano delle varianti, che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, non modificano la destinazione d'uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell'edificio e non violano le prescrizioni dettate dal Permesso di costruire, può essere presentata la Scia.

Violazioni e sanzioni per mancato deposito.

Se vengono realizzati interventi in totale difformità dal Permesso di costruire, o in assenza dello stesso, l'Ufficio comunale può disporre la demolizione o la rimozione dell'opera, a seconda dei casi. In caso di mancato rispetto dell'ordine, può confiscare l'edificio.

A seconda dei casi (per esempio, se non si ottempera all'ordine di demolizione o rimozione), possono seguire anche azioni penali da parte degli organi regionali (ammenda variabile da 5.164 a 51.645 € ed arresto fino a 2 anni). In caso di ristrutturazioni edilizie non rimosse entro il termine stabilito, il Comune può provvedere direttamente, a spese di chi ha commesso la violazione. In caso di inottemperanza, inoltre, può essere irrogata una sanzione amministrativa variabile da 2.000 a 20.000 euro, salve ulteriori sanzioni previste dalla legge.

Qualora gli interventi abusivi o eseguiti in difformità al Permesso di costruire siano comunque conformi alle norme edilizie e ai regolamenti locali, è possibile chiedere un Permesso "in sanatoria", pagando il contributo di costruzione in misura doppia. La richiesta va presentata in Comune e il permesso si intende concesso, se il responsabile dell'ufficio risponde positivamente entro 60 giorni. Ciò, in ogni caso, prima di ogni accertamento o applicazione di sanzioni. Il mancato pagamento del contributo di costruzione, invece, comporta l'applicazione di sanzioni decise dalle Regioni. Decorso inutilmente il termine di 240 giorni dalla scadenza, il Comune può provvedere alla riscossione coattiva.

Tutto ciò, viene analizzato scrupolosamente nell'articolo sugli abusi edilizi.

Oneri di urbanizzazione e di costruzione.

Il rilascio del Permesso comporta il pagamento degli Oneri di urbanizzazione e di un Contributo di costruzione, pari ad una frazione del costo di costruzione (o di intervento).

Gli Oneri di urbanizzazione sono una sorta di partecipazione del cittadino alle spese di Urbanizzazione (fognatura, acquedotti, impianto di illuminazione, parcheggi), che il Comune sostiene per il territorio, e devono essere pagati dalla persona a cui è intestato il Permesso di costruire. Devono essere liquidati all'atto del rilascio del permesso e possono essere, su richiesta, rateizzati.

Il loro importo varia sia rispetto alla località sia rispetto al tipo di lavori. Sono normalmente espressi in euro per mq. Per dare un ordine di grandezza, circa 800 € ogni 10 mq.

Il Contributo di costruzione invece viene determinato in percentuale (variabile dal 5 al 20%) rispetto ai costi di costruzione o di intervento, maggiorato secondo le classi di edificio.

Le tabelle, che indicano le modalità di calcolo, spesso si trovano sul sito istituzionale del Comune stesso, nel settore dedicato all'edilizia.

Qualora venisse edificata, ad esempio, una villa isolata in campagna e, quindi, non fossero presenti le Opere di Urbanizzazione primaria, potresti procedere all'esecuzione delle stesse a tue spese, contemporaneamente alla costruzione dell'immobile oggetto del permesso, evitando il pagamento degli oneri.

Vediamo le altre spese:

Altri costi.

Oltre agli oneri, dovrai considerare:

• • • il costo del professionista (geometra e/o architetto e ingegnere): variabile a seconda che si debbano predisporre solo le pratiche urbanistiche e catastali o anche energetiche e impiantistiche. Inoltre, bisogna considerare anche l'obbligatorietà della Direzione lavori e il Coordinamento della sicurezza sul cantiere. Per questi costi ho scritto un articolo. In generale, la somma di tutte le parcelle di tutti i professionisti si aggira tra il 12% e il 15% del costo dell'appalto;
    • il costo delle imprese edili e impiantistiche: in particolare, i materiali e la manodopera necessaria per realizzare l'opera;
    • i diritti di istruttoria e di segreteria, per il deposito delle pratiche. Molto spesso, questi diritti variano sulla base della superficie utile interessata dall'intervento. Si parte da 300 € fino a raggiungere il migliaio di € per superfici superiori ai 300 mq. A questi, vanno aggiunti i 50 € per il deposito della Pratica strutturale al Genio civile, 50 € per l'aggiornamento catastale etc..

Spero che l'articolo ti sia stato utile. Vincenzo

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