SCIA alternativa al Permesso di costruire 2026: guida e modello

Quali sono gli interventi, che possono essere legittimati mediante Scia alternativa al Permesso di Costruire? Chi può presentarla? Scadenze e costi. Modello pdf editabile.

La Scia in alternativa al Permesso di costruire SCIALT o SuperSCIA è uno strumento edilizio che consente di realizzare interventi anche rilevanti con una procedura più snella rispetto al permesso tradizionale.

Ma quando si può utilizzare? Quali sono gli interventi ammessi, i tempi, i costi e i documenti necessari? In questa guida aggiornata vedremo in modo chiaro e pratico tutto quello che devi sapere, con esempi e modello PDF editabile.

Quando si usa e per quali interventi?

La SCIA alternativa al Permesso di costruire occorre principalmente in caso di interventi di ristrutturazione che comportano modifiche sostanziali, ad esempio:

• • • variazioni alla volumetria complessiva dell'edificio;
    • cambio di destinazione d’uso degli edifici all'interno delle zone A (nel centri storici o assimilati);
    • modifiche della sagoma o dei prospetti degli edifici vincolati;
    • demolizione e ricostruzione di edifici situati in aree tutelate;
    • interventi di nuova costruzione o ristrutturazione urbanistica disciplinati da piani attuativi e accordi negoziali che contengono precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive;
    • interventi di nuova costruzione che attuano strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche.

Infatti, secondo l'art.23 del Testo Unico sull'Edilizia DPR 380 del 2001,  in alternativa  al Permesso  di  Costruire,  possono  essere realizzati mediante segnalazione certificata di Inizio di attività SCIA:

1. 1. 1. gli interventi di ristrutturazione "Pesante" di  cui  all’articolo 10, comma 1, lettera c). In pratica, gli Interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, e, inoltre, gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino la demolizione e ricostruzione di edifici situati in aree tutelate ai sensi dell’art. 142 del medesimo codice di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n.42, o il ripristino di edifici, crollati o demoliti, situati nelle medesime aree, in entrambi i casi ove siano previste modifiche della sagoma o dei prospetti o del sedime o delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente oppure siano previsti incrementi di volumetria.
      2. gli interventi di  Nuova  costruzione  o  di  Ristrutturazione urbanistica, qualora siano disciplinati da  piani  attuativi  comunque denominati, ivi compresi gli accordi negoziali aventi valore di piano attuativo, che contengano  precise  disposizioni  plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive,  la  cui  sussistenza  sia  stata esplicitamente dichiarata dal competente organo comunale in  sede  di approvazione degli stessi piani o di ricognizione di quelli  vigenti; qualora  i  piani   attuativi   risultino   approvati   anteriormente all’entrata in vigore della  legge  21  dicembre  2001,  n.  443,  il relativo atto di ricognizione deve avvenire entro trenta giorni dalla richiesta degli interessati; in mancanza, si  prescinde  dall’atto  di ricognizione, purché il progetto di costruzione  venga  accompagnato da  apposita  relazione  tecnica,  nella   quale   venga   asseverata l’esistenza  di  piani  attuativi  con   le   caratteristiche   sopra menzionate;
      3. gli interventi di nuova costruzione qualora siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche.

Le Regioni possono individuare con legge gli altri interventi soggetti a segnalazione certificata di inizio attività, diversi  da quelli di cui alle lettere precedenti, assoggettati al contributo di costruzione, definendo criteri e parametri per la relativa determinazione.

Differenze tra SCIA e SuperSCIA

Di contro, la SCIA "ordinaria" viene utilizzata per:

• • • la manutenzione straordinaria, nei casi non soggetti a CILA, ad esempio in caso di lavorazioni che interessano le parti strutturali dell'edificio;
    • per il restauro e risanamento conservativo;
    • per la ristrutturazione edilizia "leggera".

Vediamo le principali differenze:

Chi può presentarla?

Oltre al proprietario o comproprietario, possono depositare la SCIA alternativa al Permesso di Costruire:

• • • l'usufruttuario o nudo proprietario;
    • il titolare del diritto di superficie;
    • l'amministratore di condominio (sulle sole parti comuni);
    • il promittente acquirente (titolare secondo l'art. 2932 codice civile) sulla base di un preliminare di acquisto in cui viene apposta l'autorizzazione a presentare la pratica da parte del promittente venditore;
    • l'enfiteuta (per la costruzione di fabbricati rurali);
    • professionista abilitato iscritto ad un ordine professionale (architetto, geometra o ingegnere), il quale presenta la pratica se delegato da uno dei titolari a monte.

Ovviamente, ognuno di loro, dovrà avere il permesso scritto da parte di tutti gli altri aventi titolo.

Non può depositare la pratica colui che è solo possessore dell'immobile.

Dove presentare la SuperSCIA? Allegati obbligatori

La SCIA deve essere presentata presso lo sportello unico per l'Edilizia del Comune ove è ubicato l'immobile oggetto di intervento. In realtà, viene protocollata tramite Pec oppure tramite un'eventuale interfaccia web predisposta dal comune.

Occorre allegare:

• • • modulo unificato SCIA alternativa al PdC;
    • relazione tecnica asseverata da un professionista abilitato;
    • elaborati grafici di progetto (stato attuale, di progetto, sovrapposto giallo/rosso);
    • documentazione fotografica;
    • dichiarazioni e autocertificazioni;
    • eventuali pareri sostituiti (quando consentito);
    • indicazione dell’impresa esecutrice.

Inizio e fine lavori

Una volta protocollata la SCIA alternativa al Permesso di Costruire o Super SCIA, è necessario attendere 30 giorni dalla presentazione prima di iniziare i lavori. In questi 30 giorni, il responsabile competente, qualora riscontri l’assenza di una o  più  delle  condizioni  stabilite,  notifica  all’interessato l’ordine motivato di non effettuare l'intervento o eventuali modifiche o integrazioni.

Nel periodo di 30 giorni intercorrente tra la presentazione della SCIA alternativa e la data di inizio lavori, l’Amministrazione comunale è tenuta a verificare la completezza e la conformità della documentazione depositata. Qualora venga accertata l’assenza di uno o più requisiti previsti, il responsabile del competente ufficio può adottare un provvedimento motivato di divieto di prosecuzione dell’intervento. In mancanza di rilievi, decorso tale termine, la segnalazione diventa efficace per effetto del silenzio-assenso, consentendo l’avvio dei lavori.

Ultimato l’intervento, il progettista o un tecnico abilitato rilascia un'attestazione di conformità dell’opera al progetto (certificato di collaudo finale ai sensi dell’art. 23 DPR 380/2001)

E' obbligatoria la Fine lavori. All'interno di tale documento, rilasciato dal progettista o da un tecnico abilitato, il professionista attesta che l'opera è stata realizzata in conformità al progetto allegato alla SCIA alternativa al PdC.

Contestualmente va presentata anche la ricevuta dell'avvenuta presentazione dell'aggiornamento catastale o la Dichiarazione che l'opera non abbia comportato modifiche al classamento.

Qual è la durata massima?

La durata massima è di 3 anni dalla data di presentazione. 

Con la Legge 15/2025, di conversione del Decreto Milleproroghe 2025, è stata prevista l’estensione della proroga straordinaria dei termini di inizio e fine lavori da 30 a 36 mesi anche per le SCIA, incluse quelle alternative al Permesso di Costruire, a condizione che siano state presentate o formate entro il 31 dicembre 2024.

Per poter beneficiare della proroga è necessario trasmettere al Comune, prima della scadenza originaria del titolo, una comunicazione formale con cui si dichiara l’intenzione di avvalersene; in mancanza, la proroga non produce effetti.

Resta fermo che la proroga e ammessa solo se i termini originari non risultano già scaduti e purchè l’intervento non sia in contrasto con eventuali strumenti urbanistici o vincoli sopravvenuti successivamente alla presentazione della SCIA.

Qualora scadesse tale termine e i lavori non fossero ancora ultimati, sarà necessaria una nuova SCIA per la parte non ultimata.

Quali sono i costi?

Il costo maggiore non è dato dalla stesura della pratica di per sé, ma dalla fornitura e posa in opera dell'intervento da parte delle imprese. Le voci, che comporranno la spesa, sono:

• • • Parcella dei professionisti. Non è semplice definire il costo dei professionisti incaricati, siano essi geometri, architetti o ingegneri. Molto dipenderà dalla tipologia di intervento. In generale, la parcella media si aggira intorno tra il 9% e il 13% dell'importo lavori (variabile in base alla complessità). Penso possa esserti utile l'articolo sulle parcelle dei professionisti;
    • diritti di istruttoria e di segreteria per il deposito delle pratiche (in genere 250 € per la SCIA, 50 € per l'aggiornamento catastale);
    • contributo di costruzione, qualora previsto. Il Comune permette la rateizzazione di questo contributo, secondo le modalità stabilite dallo stesso ente; 
    • interventi edili variabili in base all'intervento.

Modello pdf editabile

L’Accordo del 27 marzo 2025 ha aggiornato la modulistica edilizia unificata, includendo anche la SCIA alternativa al Permesso di Costruire. L’intervento si inserisce nell’attuazione del Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito in L. 105/2024) e ha l’obiettivo di semplificare le procedure amministrative in materia edilizia, rendendo più chiari e uniformi i modelli, le dichiarazioni richieste e le modalità di presentazione delle pratiche.

scarica il modello pdf editabile aggiornato

Cosa succede se non si presenta la SCIA alternativa?

In caso di mancata presentazione della SCIA alternativa si applicano le regole di cui al DPR 380/01 e s.m.i. In pratica si può arrivare:

• • • all'ordine di demolizione dell’opera su ordine del dirigente comunale;
    • se non si demolisce entro 90 giorni (prorogabile a 240 giorni in casi di problemi di salute o disagio socio-economico dei residenti), all'acquisizione gratuita dell’immobile al patrimonio comunale (nei casi più gravi);
    • sanzioni pecuniarie (generalmente da circa 2.000 € a 20.000 € ma variabili in funzione dell'intervento e della normativa regionale);
    • in caso di difformità parziale, sanzione pari al triplo del costo di produzione nei casi previsti dal DPR 380/01.

Dichiarazione inesatta e/o incompleta e/o erronea - Inefficacia

Secondo la Sentenza del 11 novembre 2023  n. 1321 del Tribunale Amministrativo Regione Puglia, in presenza di una dichiarazione inesatta e/o incompleta e/o non veritiera e/o erronea (dolosamente o colposamente),  la S.C.I.A. - anche in alternativa al permesso di costruire - è inefficace ab origine. Ne segue che l'Amministrazione può accertare e dichiarare, in qualunque momento, l'inefficacia della segnalazione, considerato che, "per giurisprudenza consolidata, allorché il legislatore introduca strumenti di semplificazione dell'attività amministrativa, quali la d.i.a. od il silenzio assenso, presupposti perché la fattispecie possa essere produttiva di effetti sono, indefettibilmente, la completezza e la veridicità delle dichiarazioni contenute nell'autocertificazione dovendo l'interessato rappresentare all'Amministrazione tutti gli elementi necessari all'istruttoria procedimentale  (Consiglio di Stato, sezione sesta, 7 aprile 2021, n. 2799).

SCIA alternativa al permesso di costruire: limiti all’annullamento in autotutela

La sentenza del TAR Lombardia n. 1573/2026 chiarisce che l’annullamento in autotutela di una SCIA alternativa al permesso di costruire, già efficace, non può fondarsi sulla sola affermazione della sua illegittimità.

Ai sensi dell’art. 21-nonies della L. 241/1990, l’Amministrazione è tenuta a motivare in modo puntuale la presenza di un concreto interesse pubblico all’annullamento, distinto dal mero ripristino della legalità, nonchè a svolgere una comparazione effettiva tra tale interesse e l’affidamento ingenerato nel privato, valutando anche i possibili effetti pregiudizievoli nei suoi confronti.

Nel caso esaminato, il Comune si era limitato a elencare i presunti vizi della SCIA senza operare alcun bilanciamento degli interessi coinvolti, rendendo così il provvedimento carente sotto il profilo motivazionale. Ne consegue che, in assenza di un'adeguata istruttoria e di una motivazione che dia conto del necessario bilanciamento, l’annullamento del titolo edilizio deve ritenersi illegittimo.

Spero che l'articolo ti sia stato utile. Vincenzo.