Tolleranze costruttive - esecutive: esempi e novità 2025

Nuove tolleranze introdotte dal DL 69 del 2024: altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta, finestre, altri parametri delle singole unità immobiliari, irregolarità geometriche, modifiche delle finiture, collocazione degli impianti e opere interne eseguite durante i lavori previsti dal titolo edilizio. Valido anche per gli abusi.

Con il Decreto Legge Salva Casa n°69 del 2024 (G.U. n. 124/2024) è stato variato ulteriormente l’art. 34- bis del Testo Unico sull'Edilizia relativo alle tolleranze costruttive. In particolare sono state ampliate le tollerabilità per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024.

Quindi, tutto ciò che ricade nel seguente elenco non può essere ritenuto una difformità (abuso edilizio).

Tolleranze costruttive interventi eseguiti post 24/05/2024

In particolare, sono ritenute tolleranze costruttive per interventi successivi al 24 maggio 2024:

art. 34- bis comma 1: "il mancato rispetto di altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo edilizio."

Come avrai potuto notare, si parla di unità immobiliari e non di intero edificio. Non è una cosa da poco, in quanto tale specifica facilita notevolmente la verifica da parte del professionista. 

Inoltre, il legislatore si riferisce ad ogni altro parametro: superficie utile, rapporto di copertura, superficie non residenziale o accessoria ecc.

Attenzione, in molti mi chiedono se questa definizione riguarda, ad esempio, il rispetto dell'altezza minima dettata dal DM '75. Il legislatore ha specificato che gli scostamenti di cui al comma 1 rispetto alle misure progettuali valgono anche per le misure minime individuate dalle disposizioni in materia di distanze e di requisiti igienico-sanitari.Quindi, la risposta è positiva!

Tolleranze costruttive interventi eseguiti pre 24/05/2024

Ma attenzione, Decreto Legge Salva Casa, è stato introdotto l'art. 34- bis comma 1-bis, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, secondo il quale: "il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro i limiti:

• a) del 2% delle misure previste dal titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile Su > 500 mq;
• b) del 3% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile Su 300 mq < Su> 500 mq;
• c) del 4% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 mq;
• d) del 5% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 mq;
• d-bis) del 6% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 metri quadrati.

Ai fini del computo della superficie utile di cui al comma 1-bis, si tiene conto della sola superficie assentita con il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dell’intervento, al netto di eventuali frazionamenti dell’immobile o dell’unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo (comma 1-ter).

Qualora tali tolleranze costruttive siano realizzate su immobili soggetti a vincolo paesaggistico, viene prevista l’esclusione dell’autorizzazione paesaggistica (art. 3, comma 1).

In pratica, per gli interventi realizzati dopo il 24 maggio 2024, la tolleranza rimane al 2%, mentre, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, la tolleranza dipende dalla superficie utile dell'unità immobiliare.

Tolleranze esecutive interventi post 24 maggio 2024

Sono tollerate anche:

comma 2 Art. 34 -bis: "fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche delle finiture degli edifici di minima entità, la diversa collocazione degli impianti e opere interne eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile."

Leggendo questa definizione ho pensato subito alla posizione, ad esempio, della canna fumaria. Come per la posizione degli altri impianti, l'importante è che, in passato, l'abbiano almeno segnalata in pianta o nella relazione. Questa segnalazione sarebbe sufficiente per legittimare l'impianto.

Ma la voce che mi stupisce maggiormente riguarda le "opere interne eseguite durante i lavori previsti dal titolo edilizio". Questo significa che, ad esempio, se in passato avessi progettato un muro (o una porta) e durante i lavori quest'ultimo fosse stato posizionato diversamente da quanto riportato nel titolo edilizio, ad oggi, tale difformità non necessita di sanatoria e non costituisce abuso. Questa tolleranza riguarda solo le opere interne che non pregiudichino l'agibilità o che non siano contrarie alla disciplina urbanistica. Se realizzando un controsoffitto in posizione differente avessi pregiudicato l'altezza minima dell'unità, allora dovresti "regolarizzare" la difformità.

Stesso dicasi nel caso di interventi sugli esterni: una finestra di dimensioni o in posizione differente, un balcone più ampio, la realizzazione di una veranda o di un porticato. Ovviamente, anche la diversa posizione dell'edificio.

Inoltre, anche nel caso di variazioni che incidono dal punto di vista strutturale ai sensi delle NTC 2018, non si ricade nelle tolleranze.

L’applicabilità delle tolleranze costruttive riguarda tutti i titoli edilizi e non più soltanto al Permesso di costruire, SCIA, CILA ecc. Inoltre, è valida l’applicabilità retroattiva anche per le difformità anteriori all’entrata in vigore del d.l. n. 76/2020.

Per beneficiare di ciò, è richiesto il  requisito della contestualità secondo il quale le tolleranze costruttive si possono riferire solo alle difformità contestuali alla realizzazione dell’intervento edilizio cui si riferisce il titolo abilitativo.

Il provvedimento, riguardando esclusivamente i rapporti fra il privato e la pubblica amministrazione, non riguarda le distanze tra edifici (rapporti tra privati).

Tolleranze esecutive interventi pre 24 maggio 2024

Secondo l'Art. 34 -bis comma 2-bis, per gli interventi realizzati entro 24 maggio 2024, sono incluse tra le tolleranze esecutive, ai sensi e nel rispetto delle condizioni di cui al comma 2:

• il minor dimensionamento dell’edificio;
• la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
• le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni;
• la difforme ubicazione delle aperture interne;
• la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
• gli errori progettuali corretti in cantiere;
• gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere;

Zone sismiche

Secondo l'Art. 34-bis comma 3-bis:

"3-bis. Per le unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche di cui all’articolo 83, ad eccezione di quelle a bassa sismicità (4) all'uopo indicate nei decreti di cui all'articolo 83, il tecnico attesta altresì che gli interventi di cui al presente articolo rispettino le prescrizioni di cui alla sezione I del Capo IV della Parte II. Tale attestazione, riferita al rispetto delle norme tecniche per le costruzioni vigenti al momento della realizzazione dell’intervento, fermo restando quanto previsto dall’articolo 36- bis, comma 2, corredata della documentazione tecnica sull’intervento predisposta sulla base del contenuto minimo richiesto dall’articolo 93, comma 3, è trasmessa allo sportello unico per l’acquisizione dell’autorizzazione dell’ufficio tecnico regionale secondo le disposizioni di cui all’articolo 94, ovvero per l’esercizio delle modalità di controllo previste dalle regioni ai sensi dell’art. 94-bis, comma 5, per le difformità che costituiscono interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza di cui al comma 1, lettere b) e c), del medesimo articolo 94-bis. Il tecnico abilitato allega alla dichiarazione di cui al comma 3 l’autorizzazione di cui all’articolo 94, comma 2 o l’attestazione circa il decorso dei termini del procedimento rilasciata ai sensi dell’articolo 94, comma 2-bis ovvero, in caso di difformità che costituiscono interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza, una dichiarazione asseverata circa il decorso del termine del procedimento per i controlli regionali in assenza di richieste di integrazione documentale o istruttorie inevase e di esito negativo dei controlli stessi."

Limitazione dei diritti dei terzi

Secondo l'Art. 34-bis comma 3-ter: "L’applicazione delle disposizioni contenute nel presente articolo non può comportare limitazione dei diritti dei terzi."

Responsabilità del professionista

L'art. 34-bis al comma 3:

le tolleranze esecutive di cui al presente articolo realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

Quindi, per sanare la difformità è sufficiente dichiarare all'interno dell'atto abilitativo (CILA, SCIA, Permesso di Costruire) che quest'ultima rientra tra le tolleranze previste dall'art.34-bis del TUE.

Inoltre, il legislatore concede il trasferimento dell'immobile, ad esempio tramite compravendita, purché un professionista abilitato (geometra, ingegnere, architetto, perito) asseveri l'assenza di violazione edilizia ai sensi della normativa attuale. Nasce quindi, il certificato di stato legittimo.

Spero che l'articolo ti sia stato utile. A presto, Vincenzo.