Stato legittimo 2025: cos'è e modello del certificato

Come dimostrare lo stato legittimo (art. 9-bis del Testo Unico sull'Edilizia). Novità DL Salva Casa. Nel caso di compravendite? Modello editabile.

Con il Decreto Legge 69 del 2024 è stato nuovamente modificato l'art. 9 bis del Testo Unico sull'Edilizia 380/2001 circa le modalità di determinazione dello stato legittimo di un immobile.

Inoltre, con l'art. 34-bis, il legislatore non ha solo variato le tolleranze costruttive, che non costituiscono violazione edilizia (abuso), ma ha anche introdotto un alleggerimento burocratico non indifferente: il Certificato dello stato legittimo.

In pratica, qualora le difformità urbanistiche presenti in un'unità ricadano nelle tolleranze contenute nell'art. 34-bis del TU sull'Edilizia, un tecnico abilitato (ingegnere, architetto, geometra o perito) può, mediante una Dichiarazione, attestare lo stato legittimo dell'immobile.

Normativa sullo stato legittimo dell'immobile?

La definizione di stato legittimo, aggiornata con il DL 39/2024, è contenuta nel Testo Unico sull'Edilizia DPR 380/01. L'art. 9 bis, comma 1 bis del TU recita:

1 -bis) Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello la stessa o da quello, rilasciato o assentito che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare l’intero immobile o l’intera unità immobiliare a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Sono ricompresi tra i titoli di cui al primo periodo i titoli rilasciati o formati in applicazione delle disposizioni di cui agli articoli 34-ter,36, 36-bis e 38, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni. Alla determinazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare concorrono, altresì il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 4, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all’articolo 34-bis.

Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo al quarto periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia non siano disponibili la copia o gli estremi.

1-ter. Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni dell’edificio, di cui all’articolo 1117 del codice civile. Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo dell’edificio non rilevano le difformità insistenti sulle singole unità immobiliari dello stesso.

Come si determina per stato legittimo dell'immobile?

Quindi, per determinare lo stato legittimo si dovrà far riferimento al:

• titolo di costruzione o all’ultimo intervento edilizio idoneo a verificare l’esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello la stessa o da quello, rilasciato o assentito che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare l’intero immobile o l’intera unità immobiliare a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
• dall’avvenuta regolarizzazione delle varianti ante ’77 con pagamento della relativa oblazione (nuovo art. 34ter);
• Sono inclusi gli accertamenti di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo o totale difformità (art. 36), di parziali difformità e di variazioni essenziali art. 36 bis (previo pagamento delle sanzioni/oblazioni);
• dal pagamento della sanzione pecuniaria dovuta a seguito di annullamento del permesso di costruire (che, come indicato all’articolo 38 comma 2 produce i medesimi effetti del permesso di costruire in sanatoria);
• dal pagamento delle sanzioni previste per:
  • per gli interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità (articolo 33 del TUE);
  • per gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire (articolo 34 del TUE);
  • per gli interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e accertamento di conformità (articolo 37 del TUE);
  • la dichiarazione di cui all’articolo 34-bis concernente le tolleranze costruttive.

Infine, qualora non sia presente nemmeno un atto sopracitato, occorre spulciare ogni tipo di documento alla ricerca di informazioni. Prima di tutto la planimetria catastale di primo impianto. Se non risultasse presente, occorre dimostrare, tramite altri documenti, l'epoca di realizzazione dell'edificio (riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Facciamo un esempio: immagina di reperire in conservatoria un atto di compravendita del 1960, in cui risulti che l'immobile sia stato edificato nel 1905, oppure che dagli estratti cartografici del 1950 risulti vuoto il lotto di terra su cui insiste il tuo fabbricato e così via.

A conclusione, nel determinare lo stato legittimo di un'unità posta in condominio non occorre considerare le difformità presenti nelle parti comuni e viceversa.

Quali sono le tolleranze costruttive ed esecutive?

Come hai potuto notare, lo Stato legittimo può essere determinato anche tramite le tolleranze costruttive ed esecutive (art. 34 bis).

Difatti, è ovvio che, nel realizzare un manufatto, con tutta la precisione possibile e immaginabile, non si può spaccare il millimetro.

Ma cosa si intende per tolleranze costruttive ed esecutive all'interno del pluri-citato art. 34 bis:

1. Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.

1-bis. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro i limiti:

1. del 2 per cento delle misure previste dal titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati;
2. del 3 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati;
3. del 4 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati;
4. del 5 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati;
5. d) bis del 6 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 metri quadrati. 

1-ter. Ai fini del computo della superficie utile di cui al comma 1-bis, si tiene conto della sola superficie assentita con il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dell’intervento, al netto di eventuali frazionamenti dell’immobile o dell’unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo. Gli scostamenti di cui al comma 1 rispetto alle misure progettuali valgono anche per le misure minime individuate dalle disposizioni in materia di distanze e di requisiti igienicosanitari.

2. Fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.

2-bis. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, costituiscono inoltre tolleranze esecutive ai sensi e nel rispetto delle condizioni di cui al comma 2 il minore dimensionamento dell'edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne, la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria, gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

Fondamentalmente, sono tollerate le discrepanze fino al 2% sui parametri, tra le misure presenti negli atti abilitativi e quanto effettivamente realizzato. Discorso a parte per gli interventi realizzati prima del 24 maggio 2024, le cui tolleranze aumentano al diminuire della Superficie utile dell'unità.

Sono entrato in merito all'argomento nell'articolo sulle tolleranze.

Il Certificato dello stato legittimo

Ma come attestare il rispetto delle tolleranze? L'art. 34 bis, comma 3 del Testo Unico sull'Edilizia 380/2001 recita:

"le tolleranze esecutive di cui al presente articolo (34-bis) realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

In pratica, il rispetto delle tolleranze, può essere:

• • dichiarato all'interno delle pratiche edilizie, CILA, SCIA o Permesso di Costruire, "sanando" le difformità, che non costituiscono violazione, prima che inizino i lavori;
  • segnalato all'interno di una Dichiarazione asseverata allegata agli atti di trasferimento ( es. compravendita, donazione, ecc.), o di costituzione o di scioglimento di diritti reali, come la servitù, l'uso, l'abitazione, l'enfiteusi, il diritto di superficie, l'usufrutto e la nuda proprietà. La dichiarazione asseverata allegata a tali atti prende il nome di Certificato di stato legittimo.

Quindi, per "sanare" le difformità non costituenti violazioni, al professionista sarà sufficiente dichiarare, all'interno dell'atto abilitativo (Cila, Scia, Permesso di Costruire), che quest'ultime rientrano tra le tolleranze previste dall'art. 34-bis del TUE.

Inoltre, il legislatore consente di legittimare urbanisticamente, ad esempio, il trasferimento di un immobile, purché un professionista abilitato (geometra, ingegnere, architetto, perito) asseveri l'assenza di violazione edilizia ai sensi della normativa attuale.

E' obbligatorio il Certificato di stato legittimo?

Assolutamente no. Si tratta di una modalità per riconoscere ufficialmente la legittimità urbanistica dell'opera. E' indubbio che, nel caso di trasferimento, una Dichiarazione di questo tipo eviterebbe problematiche future sia per gli acquirenti che per il venditore.

Inoltre, questo Certificato ti garantisce la sicurezza di poter aderire alle detrazioni fiscali: Ecobonus, Sismabonus, Superbonus, Bonus Casa ecc.

Modello del Certificato dello stato legittimo

Di seguito il modello da utilizzare in caso di trasferimento, di costituzione o di scioglimento di un diritto reale:

DICHIARAZIONE ASSEVERATA DELLO STATO LEGITTIMO

Il/la sottoscritto/a _______________________ Nato/a a ________________________ Prov. ___

il_________ Cittadinanza ____________Codice Fiscale ______________ 

Residente in (via, piazza, ecc.) ______________ n.____Comune di _______________  Prov.____ CAP_______ 

Con studio in (via, piazza) ___________________ n._____ Comune di __________________ Prov._____ CAP______ 

Tel.________________ Ordine / Albo______________________ N. Iscr.___________Prov._____

P.E.C. (posta elettronica certificata) ______________ 

In qualità di Professionista Incaricato dalla:

□ Ditta Individuale ________________ 

□ Società _____________________ 

Consapevole delle sanzioni penali, nel caso di falsità in atti e dichiarazioni mendaci, previste dall’art. 76 del D.P.R. 28 dicembre 2000, n.445 e s.m.i., sotto la propria responsabilità,

DICHIARA

che l’immobile sito in ____________ Via ______________________ N._____ Lett.__ Piano_______ ,interno____ 

Censito al catasto fabbricati di _____________________ foglio n. ___________ P.lla __________ sub. __________ sez. urb.___

è legittimo dal punto di vista edilizio ed urbanistico, ai sensi dell’art. 9 bis c.1-bis del Testo Unico sull’Edilizia DPR 380 del 2001.

Segnala inoltre che il rispetto delle tolleranze costruttive / esecutive che non costituiscono violazioni edilizie ai sensi dell’art. 34 bis del Testo Unico sull’Edilizia DPR 380 del 2001:

○ comma _ : _____________________________________

Allega alla presente documento di identità valido.

Data  _____________________         

Timbro e Firma

Spero che l'articolo ti sia stato utile. A presto, Vincenzo.