Sismabonus acquisti case antisismiche 2025

L'acquisto di appartamenti oggetto di demolizione e ricostruzione, ubicati nelle zone a rischio sismico 1, 2 o 3, è incentivato tramite il sismabonus acquisiti. Vediamo una guida completa

Se acquistassi una casa demolita e ricostruita, ubicata in zona a rischio sismico 1, 2 o 3 potresti approfittare del sismabonus acquisto case (Articolo 16, comma 1-septies del decreto legge n. 63 del 2013) beneficiando di una detrazione con aliquota variabile:

Cos'è il sismabonus acquisto case?

Il comma 1-septies dell'articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, inserito dall'articolo 46-quater del decreto legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, e successivamente, così modificato dall'articolo 8, comma 1, decreto legge 30 aprile 2019, n, 34, convertito, con modificazioni, dalla L. 28 giugno 2019, n. 58 prevede che:

«qualora gli interventi di cui al comma 1-quater [del medesimo articolo 16] siano realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1,2 e 3 (...) mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell'immobile, le detrazioni dall'imposta di cui al primo e al secondo periodo del medesimo comma 1-quater spettano all'acquirente delle unità immobiliari, rispettivamente nella misura del 75 per cento e dell'85 per cento del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell'atto pubblico di compravendita e comunque, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96 mila euro per ciascuna unità immobiliare (...)»

Dal 2025 in poi si abbassano le aliquote.

Come chiarito dall'interpello 423 del 2022, l'intero edificio deve essere stato oggetto di demolizione e ricostruzione! Quindi, non si può accedere all'incentivo nel caso di intervento di manutenzione straordinaria o risanamento!

Massimale e anni di recupero.

Secondo la circolare 515/2020 dell'Agenzia delle Entrate:

La detrazione deve essere ripartita in 5 rate annuali (10 rate dal 2024) di pari importo e la spesa su cui applicare la percentuale non può superare il limite di 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno. Quindi, fino al 31 dicembre 2024 se dovessi spendere 200.000 €, 96.000 x 0,85= 81.600 € te li restituirebbe lo stato tramite delle detrazioni sulle tasse che pagherai in futuro, mentre i restanti 118.400 € non potrai recuperarli. 

Grazie al Decreto cessioni, i crediti di imposta derivanti dalle opzioni di sconto in fattura e cessione del credito inviate all’Agenzia delle Entrate entro il 31 marzo 2023 possono essere utilizzati in 10 anni, invece che in 5.

Se vuoi scoprire se il tuo comune ricade nelle zone 1,2 o 3, ti consiglio questo articolo.

Aumento di volume

Inoltre, la ricostruzione dell’edificio può determinare anche un aumento volumetrico rispetto a quello preesistente, sempre che le norme urbanistiche in vigore permettano tale variazione. Gli interventi, inoltre devono essere eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile.

Società acquirenti

Secondo la circolare 515/2020 dell'Agenzia delle Entrate l'Agenzia ritiene che tale detrazione possa essere fruita anche da soggetti titolari del reddito d'impresa in relazione ad immobili della società che siano oggetto dell'attività esercitata (i.e. beni merce). Inoltre, è il caso di precisare che tale detrazione spetta ai soggetti titolari del reddito d'impresa nella misura prevista dall'articolo 16, comma 1-septies del d.l. n. 63 del 2013 (75 per cento o 85 per cento). Stante il tenore letterale dell'articolo 119 del DL Rilancio non trova, infatti, applicazione l'aliquota del 110 per cento all'ipotesi di acquisto di case antisismiche da parte di soggetti titolari di reddito d'impresa.

Altre regole da rispettare

• • deve essere demolito e ricostruito totalmente un edificio preesistente (non necessariamente a uso abitativo – interpello 556/2021);

• contrariamente a quanto avviene per il sismabonus, il titolo autorizzativo può essere inquadrato anche come nuova costruzione (interpello n. 364/2021);
• l’intervento deve riguardare procedure autorizzatorie rilasciate dopo il 1° gennaio 2017 (interpello 749/2021);
• generalmente, l’intervento deve essere attestato dal progettista strutturale mediante il modello B di cui al Dm 58/2017 depositato presso lo sportello comunale prima dell’inizio dei lavori;
• a fine lavori deve essere stato depositato presso lo sportello unico edilizia (Sue) l’allegato B-1 e l’allegato B-2 (ove necessario), cioè il modulo con il quale il direttore dei lavori e il collaudatore (se nominato) delle opere strutturali asseverano la corrispondenza dei lavori al progetto sismico ottenuta dopo l’intervento;
• gli interventi che saranno effettuati dall'impresa di costruzione permettono l'accesso al bonus mobili. L'acquirente, pertanto, nel rispetto degli altri requisiti richiesti dalla normativa, potrà fruire delle agevolazioni fiscali in argomento per l'arredo dell'abitazione (circolare 515/2020).

Cosa indicare nel rogito?

Nell’atto notarile di compravendita, l'impresa dovrà dichiarare che essa non intende trattenere per sé il beneficio della detrazione di cui all’articolo 16, comma 1- septies, del Dl 63/2013 e che verrà consentito all’acquirente di avvalersene.

All'interno dell'atto andrà anche attestato, da parte del venditore, che si è verificato il presupposto costituito dall’ultimazione dei lavori riguardante l’intero fabbricato nel quale insiste l’immobile oggetto di cessione.

In caso contrario, la singola agevolazione, pur non essendo necessariamente legata alla cessione di tutte le unità facenti parte dell’edificio (interpello 688/2021), va comunque rinviata all’anno d’imposta nel quale viene attestata l’ultimazione lavori sull’intero edificio (Interpello n. 5/2020).

Rogito prima del termine dell'agevolazione (dicembre 2024)

Secondo la circolare 17/e del 2023: "si rammenta che affinché l'acquirente dell'unità immobiliare possa beneficiare della detrazione prevista dall’art. 16, comma 1-septies, del decreto legge n. 63 del 2013 è necessario che l’atto di acquisto relativo all'immobile oggetto dei lavori sia stipulato entro i termini di vigenza dell’agevolazione."

L'impresa costruttrice potrà fruire anche dell'Ecobonus? E contemporaneamente del sismabonus e sismabonus acquisti?

Secondo l'interpello 556/2021, l'ecobonus fruito dall'impresa non è incompatibile con il sismabonus acquisti fruito dagli acquirenti, così come non lo è con il sismabonus fruito dall'impresa (in questo caso è possibile fruire anche dell'ecosismabonus).

Mentre, il sismabonus acquisti è alternativo al sismabonus ordinario sfruttabile dall’impresa che ha realizzato l’intervento. Ciò è ovvio in quanto due soggetti differenti beneficerebbero del bonus derivato dai medesimi lavori. Dovrà scegliere l'impresa l'opzione più conveniente. 

Difatti, come ti dicevo, nell’atto notarile di compravendita, l'impresa dovrà dichiarare che essa non intende trattenere per sé il beneficio della detrazione di cui all’articolo 16, comma 1- septies, del Dl 63/2013 e che verrà consentito all’acquirente di avvalersene.

Visto di conformità e congruità dei prezzi

Essendo il beneficio commisurato al prezzo della singola unità immobiliare risultante nell’atto pubblico di compravendita e non alle spese sostenute dall’impresa in relazione agli interventi agevolati, non occorre attestare la corrispondente congruità delle spese (circolare ADE 16/E del 2021).

Il Sismabonus acquisti può essere fruito anche con riferimento ad eventuali acconti, purché il preliminare di vendita dell’immobile sia registrato entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale si intende far valere la detrazione e siano ultimati i lavori sull’intero fabbricato (interpello 5 / 2020).

Per quanto attiene il visto, quest'ultimo non occorre per la detrazione "ordinaria", ma andrà fatta la sola comunicazione nella quale non sarà necessario indicare né l'apposizione del visto di conformità, né gli estremi dell'asseverazione (Risposta n. 697/2021).

Come pagare?

Il medesimo interpello (interpello 5 / 2020) ha chiarito come non sia obbligatorio il pagamento tramite “bonifico parlante”. E' possibile pagare mediante assegni circolari  e bonifici ordinari. L'importante è che il metodo di pagamento sia tracciabile. Non si ha diritto alla detrazione nel caso di pagamento in contante.

Cessione del credito e sconto in fattura

I beneficiari di queste agevolazioni possono decidere, in luogo della detrazione, di cedere il credito corrispondente alle imprese che hanno effettuato i lavori o ad altri soggetti privati, che a loro volta hanno la possibilità di cedere il credito ricevuto.

Difatti, ai sensi dell’articolo 121 del decreto-legge n. 34 del 2020 (c.d. Decreto Rilancio), i soggetti che negli anni 2020 e 2021 sostengono spese per gli interventi di riduzione del rischio sismico possono optare, in luogo dell'utilizzo diretto della detrazione spettante, alternativamente:

• • • per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dai fornitori che hanno effettuato gli interventi e da questi ultimi recuperato sotto forma di credito d'imposta, di importo pari alla detrazione spettante, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari
    • per la cessione di un credito d'imposta di pari ammontare, con facoltà di successiva cessione ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari.

A causa del Decreto cessioni possono fruire dello sconto in fattura o della cessione del credito a condizione che il costruttore abbia richiesto il titolo abilitativo per la realizzazione dell’intervento entro il 16 febbraio 2023. 

Inoltre, il Dl 39/2024, entrato in vigore il 30 marzo 2024, non richiede per questo incentivo che sia stata sostenuta alcuna spesa, documentata da fattura, per lavori già effettuati (senza le ulteriori condizioni legate all’effettivo avvio dello stesso). 

Cumulabilità con il bonus acquisto box auto

Tramite la risposta n. 191 del 18 marzo 2021, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito come il sismabonus acquisti non sia cumulabile con la detrazione prevista per l’acquisto del box auto pertinenziale se la compravendita dei due beni è contestuale e risultante da un unico atto pubblico.

Rogito e preliminare: entro quando?

Secondo gli interpelli n. 558 del 2020 e n. 70 del 2021, per ottenere il bonus è necessario che l'atto di acquisto (rogito) relativo agli immobili oggetto dei lavori venga stipulato nel periodo di vigenza delle agevolazioni.

Ovviamente è possibile fruire delle agevolazioni anche per gli acconti depositati in sede di preliminare registrato.

Ti ricordo che se l’acquirente fosse un privato varrebbe il principio di cassa, se fosse un soggetto esercente attività di impresa varrebbe il principio di competenza economica ex art 109 TUIR.

Qualora nel momento del rogito, l’intervento sull’intero fabbricato non fosse terminato, potresti sfruttare il sismabonus acquisti a partire dall’anno d’imposta in cui i medesimi lavori verranno conclusi (risposta 5 del 2020).

Gli acconti pagati in un anno diverso da quello in cui è stipulato il rogito, possono essere detratti o nel periodo di imposta in cui sono stati pagati o nel periodo di imposta in cui è stato stipulato il rogito.

L'immobile deve essere terminato entro la scadenza dell'incentivo?

L’asseverazione di riduzione del rischio sismico deve essere presentata entro la data di stipula del rogito. E questo è certo!

Secondo la risoluzione N. 14/2024 non  rileva l'eventuale mancato  completamento  dei lavori  di  finitura  delle  unità  immobiliari  e  degli  edifici  oggetto  dell'intervento  di  demolizione  e  ricostruzione  e  la  circostanza  che  all'atto  della  vendita  le  unità  immobiliari  siano  classificate  in  una  categoria  catastale  ''fittizia''.  Il  mancato  completamento  dei  lavori  nonché  la  classificazione  dell'unità  immobiliare  nella  categoria  F/3  (unità  in  corso  di costruzione)  potrà assumere  un  rilievo, ai  fini  della compravendita  degli immobili  oggetto dell'agevolazione, in applicazione di normative non fiscali. Quindi è sufficiente la fine lavori strutturali e gli allegati B, B1 e B2.

Che tipo di imprese deve vendere?

Secondo il testo della legge, la vendita deve essere eseguita da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare.

Secondo la risposta n. 213 del 14 luglio 2020, non è necessario che l'impresa istante esegua direttamente i lavori di miglioramento sismico bensì è possibile che tali lavori siano commissionati ad altra impresa esecutrice. Tuttavia, è necessario che l'impresa appaltante sia titolare del titolo abilitativo necessario alla realizzazione dei lavori finalizzati al miglioramento sismico e che sia un'impresa astrattamente idonea ad eseguire tali lavori. L'astratta idoneità, a titolo esemplificativo, è ritenuta sussistente attraverso la verifica del codice attività ATECO oppure attraverso la previsione espressa dell'attività di costruzione o di ristrutturazione immobiliare nell'oggetto sociale.

Secondo la Risposta n. 320/2021, gli acquirenti degli immobili oggetto degli interventi da parte di una società avente ad oggetto l'attività di costruzione di edifici di civile abitazione e non, da destinare alla successiva commercializzazione,  non possono fruire della detrazione Sismabonus acquisti.

Quale IVA applicare?

Come saprai, se dovessi acquistare degli immobili ad uso abitativo da un privato, non saresti tenuto a liquidare l'IVA. Mentre, se a cedere l'immobile fosse un'impresa costruttrice, il trasferimento potrebbe essere assoggettato ad IVA.

All''interno dell'interpello n° 354 del 2019 è stato chiarito come il Sismabonus acquisti possa essere sfruttato anche nel caso di permuta!

Spero che l'articolo ti sia stato utile. A presto, Vincenzo.