Superbonus e seconde case: quando è possibile? 2025

E' possibile aderire al Superbonus anche sulle seconde, terze case? Case al mare, in montagna, in affitto, in comodato, in usufrutto / nuda proprietà. Requisiti in condominio o casa unifamiliare.

Anche per le seconde, terze, cinquantesime case è possibile aderire al Superbonus. Ovviamente, occorre rispettare tutte le prescrizioni contenute nel Decreto Rilancio 2020 e successive integrazioni.

Ma non sempre. Difatti, nel caso delle unifamiliari per le pratiche attivate in passato, a partire dal 1 gennaio 2023 e per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023, la detrazione spettra solo per le abitazioni principali. Il concetto di abitazione principale non deve essere confuso con il concetto di prima o seconda casa.

Quindi, potresti beneficiare del Superbonus anche per la casa al mare, in montagna e in collina, in affitto, in comodato, in usufrutto / nuda proprietà. Inoltre, è indifferente che si tratti di una seconda casa in condominio, oppure di una seconda casa unifamiliare.

L'unico requisito che dovrai tenere sott'occhio è l'abitazione principale nel caso delle villette unifamiliari.

Vediamo le limitazioni:

Unifamiliari

Per quanto riguarda le villette unifamiliari e le unità funzionalmente indipendenti è stato possibile aderire al Superbonus al 90% nel 2023 solo nel caso in cui l'intervento riguardasse un'abitazione principale e il contribuente disponesse di un reddito familiare inferiore a 15.000 € annui. Scopri di più. Dal 2024 in poi non è più possibile, per tali immobili, aderire al Superbonus.

Limiti su destinazioni d'uso e categoria catastale

Possono accedere all'incentivo gli interventi effettuati su unità immobiliari appartenenti alle seguenti categorie catastali:

• • • A1 (abitazioni signorili);
    • A8 (ville);
    • A9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici o storici), ma solo per le unità immobiliari non aperte al pubblico a seguito della modifica introdotta dall'articolo 80, comma 6, del decreto n.104 del 2020 (cd. decreto Agosto).

Oltre alle unità residenziali, potranno aderire all'incentivo anche gli edifici ricadenti nelle categorie:

• • • B/1: Collegi e convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, spizi, conventi, seminari, caserme;
    • B/2: Case di cura ed ospedali (senza fine di lucro);
    • D/4: Case di cura ed ospedali (con fine di lucro);

Puoi scoprire in quale categoria ricade il tuo immobile scaricando la visura catastale!

Altra limitazione riguarda il numero di unità su cui è possibile intervenire.

Numero massimo di unità immobiliari

Il Superbonus spetta per le spese sostenute per i lavori realizzati su un massimo di due unità immobiliari (articolo 19, comma 10 del decreto legge n. 34/2020). Invece, questa limitazione non si applica alle spese sostenute per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio.

Facciamo un esempio. Immagina di essere un pluri-proprietario di unità immobiliari. Possiedi ben 5 appartamenti in 5 condomini diversi. Sappi che potresti sfruttare il Superbonus relativo ad interventi su parti comuni del condominio (ad esempio, installazione cappotto, sostituzione caldaia condominiale ecc.) per ben 5 volte. Mentre, potresti sfruttare il Superbonus riguardante lavori realizzati su parti esclusive (sostituzione della caldaia autonoma, installazione di building automation o di infissi) solo su 2 di questi appartamenti.

Difatti, nel caso di condominio, il cappotto viene installato sulle pareti che sono per definizione delle parti comuni. Viceversa, in caso di sostituzione di caldaia autonoma, quest'ultima interessa solo il tuo appartamento.

Prima di concludere il paragrafo, per quanto attiene gli interventi ricadenti nel Supersismabonus 110%, volti a migliorare la risposta sismica dell'edificio, non esiste alcun vincolo sul numero unità. Potrai rinforzare tutto ciò che hai! L’unico vincolo previsto dalla normativa è che tali abitazione siano ubicate nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 o 3. Viceversa, non possono aderire gli edifici siti in zona 4. Scopri in che zona sismica si trova la tua unità!

Come funziona il Superbonus?

Andando ad eseguire specifici interventi volti al miglioramento dell'efficientamento energetico o delle prestazioni sismiche del tuo immobile, l'Agenzia delle Entrate ti restituirà il 110% (o il 90% nel 2023, il 70% nel 2024 e il 65% nel 2025) di quello che spenderai. In pratica, ti restituirà il 10% in più del costo totale dell'intervento. Ma in che modo? Tramite delle detrazione sulle future tasse. In alternativa, potresti cedere questo credito alle banche (cessione del credito), oppure all'impresa esecutrice dei lavori (sconto in fattura). Così facendo, invece di richiedere la somma in più anni, potresti ottenere il ritorno immediato dell'investimento!

Con la pubblicazione del decreto-legge 11/2023, ahimè potrai cedere il credito solo qualora avessi avviato l'iter autorizzativo comunale (CILAS, CILA, SCIA o Permesso di costruire) prima del 17 febbraio 2023, o per gli interventi che non necessitano della presentazione di un titolo abilitativo, qualora avessi già avviato i lavori precedentemente a tale data.

Nel caso di villette unifamiliari e unità funzionalmente indipendenti era possibile sfruttare il Superbonus al 110% fino al 30 settembre 2022. Tuttavia, se al 30 settembre 2022 fosse stato raggiunto il 30% dei lavori, la scadenza sarebbe stata posticipata al 31 dicembre 2023.

E per condomini o edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate? Scopri le altre scadenze cliccando su questo link.

Vediamo quali sono i requisiti di accesso 

Per poter aderire al Superbonus occorre realizzare almeno uno degli interventi trainanti:

• • interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l'involucro degli edifici (c.d. cappotto termico), compresi quelli unifamiliari, con un'incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell'edificio medesimo o dell'unità immobiliare funzionalmente indipendente e che disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno, sita all'interno di edifici plurifamiliari.
  • interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria sulle parti comuni degli edifici, o con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari funzionalmente indipendenti e che dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno site all'interno di edifici plurifamiliari;
  • interventi antisismici e di riduzione del rischio sismico di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell'articolo 16 del decreto-legge n. 63 del 2013 (cd. sismabonus).

Inoltre, se realizzassi almeno uno di questi interventi, la detrazione al 110% ( o aliquota inferiore) spetterebbe anche per gli interventi trainati (se eseguiti congiuntamente ad almeno uno di quelli trainanti. Si tratta degli interventi ricadenti nell'ecobonus ordinario, di installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica e delle colonnine di ricarica dei veicoli elettrici.

Infine, per accedere al Superbonus, gli interventi trainanti e gli eventuali trainati devono assicurare, nel loro complesso, anche congiuntamente agli interventi di installazione di impianti fotovoltaici con eventuali sistemi di accumulo, il miglioramento di almeno due classi energetiche o, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l'attestato di prestazione energetica A.P.E. prima e dopo l'intervento, rilasciato da tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata.

Se avessi bisogno di ulteriori dettagli, ti consiglio la lettura dell'articolo sul Superecobonus.

Spero che l'articolo ti sia stato utile. A presto, Vincenzo.