Demolizione e ricostruzione con o senza ampliamento 2024 - guida e bonus

Demolizione e ricostruzione con o senza ampliamento: ristrutturazione edilizia o nuova costruzione? Bonus e massimali? Permessi richiesti, deroga distanze e spessore isolante.

Con i bonus è tornata di moda la demolizione e ricostruzione. Prima che attivassero questi incentivo ero - e sono tutt'ora - il primo sostenitore di questo intervento. Alcune abitazione hanno delle lacune energetiche ma specialmente strutturali da far accapponare la pelle. Ti giuro che, spesso, quando rimuovo l'intonaco dalle pareti di alcuni edifici, vorrei urlare al cliente di scappare.

Dall'altra parte mi rendo conto che l'investimento non è trascurabile. Ma grazie agli attuali incentivi, vedo tante catapecchie volare in aria.

Bonus fruibili

In caso di demolizione e ricostruzione è possibile aderire (vedremo in seguito quando) al superbonus, al sismabonus, al bonus risrutturazione, agli ecobonus, al bonus abbattimento barriere 75% e al bonus mobili.

Demolizione e ricostruzione: ristrutturazione o nuova costruzione?

Perchè ho deciso di inserire questo paragrafo sulla demo-ricostruzione proprio in principio all'articolo?

Perchè, se il tuo intervento di demolizione e ricostruzione dovesse ricadere in ristrutturazione edilizia, avresti accesso a tutti i bonus. Mentre, se l'intervento ricadesse in nuova costruzione, non sarebbe detraibile un bel niente!

Ma cosa vuol dire? Per ricadere in ristrutturazione edilizia dovrai rispettare alcune regole:

Grazie al DL Semplificazioni, la demolizione e ricostruzione ricade quasi sempre in ristrutturazione edilizia e ciò, permette l'accesso all'Ecobonus, al Sismabonus, Bonus Casa, Bonus abbattimento barriere e al Superbonus.  Addirittura, per gli immobili non vincolati, potrà prevedere: diversa sagoma, prospetti, sedime (posizione e superficie di appoggio), caratteristiche planivolumetriche e tipologiche e volume (se previsto dalla legislazione vigente e dagli strumenti urbanistici comunali).

Secondo l'art. 3 del Testo Unico sull'Edilizia Dpr 380/01, modificato con il DL Semplificazioni (DL 16 luglio 2020, n. 76):

"omissis..Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.
Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, ad eccezione degli edifici situati in aree tutelate ai sensi dell’art. 142 del medesimo decreto legislativo, nonché, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria;"

Stesso dicasi per gli immobili sottoposti a tutela ai sensi del D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 a parte gli edifici situati:

• • • in aree tutelate di cui all'art. 142 del D.Lgs. n. 42/04;
    • in zona omogenea A (centro ed edilizia storica) o assimilabile;
    • nei centri e nuclei storici consolidati.

Difatti, l'opera di demolizione e ricostruzione su questi edificio, per ricadere in ristrutturazione edilizia, dovrà prevedere il mantenimento di: sagoma, prospetti, sedime, caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e della volumetria. Leggi l'approfondimento.

In pratica, se il tuo immobile non fosse di pregio e non fosse ubicato in centro storico, allora potresti demolire e ricostruire come ti pare e piace, beneficiando dei vari bonus.

Ricostruzione con ampliamento volumetrico.

Per quanto riguarda il Superecobonus e l'Ecobonus, seppur concesso l'aumento di volume, le spese relative all'ampliamento sono a carico del contribuente e devono essere conteggiate a parte. Non sono detraibili. Questo è quanto riportato all'interno della Risposta 286 del 2020 dell'Agenzia delle Entrate. Ciò è stato ribadito dalla FAQ 7 ENEA sul Superbonus di ottobre 2020.

Facciamo un esempio. Immagina di voler demolire un immobile di 80 metri cubi e voler ricostruire un edificio di 100 metri cubi. Potrai detrarre solo 80% delle spese imputabili al Superecobonus.

Quindi dovrai realizzare due computi di spesa. Il primo, relativo alla parte esistente, le cui spese possono essere portare in detrazione. Il secondo, relativo all'ampliamento, da liquidare in prima persona. In alternativa, potresti richiedere un'apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascuna tipologia di intervento, rilasciata dal progettista, dal direttore dei lavori e dall'impresa di costruzione o ristrutturazione sotto le proprie responsabilità, utilizzando criteri oggettivi.

Inoltre, nel caso di recupero di volume precedente non riscaldato, le spese relative a questo ambiente non sono ammesse alla detrazione.

Concludiamo con un'informazione per i soli professionisti: nell'APE pre e post intervento, la parete di separazione tra l'esistente e l'ampliato deve essere considerata come una superficie non disperdente!

Passiamo al Supersismabonus e al Sismabonus. Secondo la risposta 175/2021, "In merito alla possibilità di accedere al Superbonus per le spese relative all'incremento di volume per interventi di demolizione e ricostruzione inquadrabili nella categoria della "ristrutturazione edilizia" ai sensi dell'articolo 3, comma 1, lett. d) del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, con nota del 2 febbraio 2021 R.U. 031615, il Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici ha chiarito che «a differenza del "Super sismabonus" la detrazione fiscale legata al "Super ecobonus" non si applica alla parte eccedente il volume ante-operam". Quindi, nel caso di Supersismabonus sono ammesse all'incentivo anche le spese sostenute  per l'ampliamento.

Una volta chiariti i requisiti di accesso alla detrazione, vediamo di cosa si tratta.

Adempimenti: CILAS, SCIA o Permesso di Costruire?

Secondo gli artt. 10, 22 e 23 del  Testo Unico sull'Edilizia 380/2001:

" - l’intervento di demolizione e ricostruzione è soggetto alla presentazione di Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA):
- fanno eccezione i casi in cui l’intervento venga realizzato su immobile sottoposto a vincolo ai sensi del D. Lgs 42/2004 e preveda una modifica della sagoma, oppure comporti modifica ai prospetti dell’edificio, oppure comporti mutamento urbanisticamente rilevante della destinazione d’uso su edificio in centro storico (intervento che si qualifica come ristrutturazione edilizia c.d. “pesante” oppure come nuova costruzione in caso di modifica alla sagoma in zona vincolata), nei quali invece serve richiesta del Permesso di costruire o presentazione di Segnalazione certificata di inizio attività alternativa al Permesso di costruire (SCIA alternativa)."

Stesso dicasi nel caso di Superbonus, difatti la CILA per Superbonus, può essere utilizzata per tutti gli interventi che permettono l'accesso all'incentivo, a parte la demolizione e ricostruzione.

Agevolazione e limite temporale.

Per quanto riguarda il bonus casa, il bonus mobili e gli ecobonus, la scadenza è fissata al 31 dicembre 2024. Il bonus abbattimento barriere resta valido fino al 31 dicembre 2025.

Mentre, la scadenza temporale del Superbonus dipende dal tipo di edificio oggetto di intervento. Ti consiglio l'articolo di approfondimento sulle scadenze.

Salto di due classi energetiche e miglioramento sismico.

Come saprai, potrai ottenere il Superbonus migliorando la risposta sismica (richiesta anche per il sismabonus) e/o l'efficienza energetica (Ecobonus) del tuo immobile. 

E' chiaro che andando a demolire e ricostruire un edificio e dovendo rispettare le normative vigenti, il fabbricato avrà sicuramente delle prestazioni tali da permettere sia il miglioramento di almeno due classi energetiche dell'attestato APE e sia la riduzione della classe di rischio sismico, che sono le condizioni minime per poter accedere all'incentivo. Questo a meno che non si demolisca un immobile costruito di recente.

Inoltre, per accedere all'Ecobonus e al Superecobonus, i locali da demolire devono essere riscaldati attraverso un impianto termico, prima e dopo la demolizione.

Demolizione con accorpamento di due unità o più unità

Tramite la Risposta n. 423/2021, l'Agenzia ha concesso l'accesso al Superbonus nel caso di accorpamento di due distinti edifici (uno solo riscaldato). Nel caso trattato di demo-ricostruzione, non veniva rispettata la sagoma, il sedime originario e addirittura avveniva un incremento volumetrico.

L'Agenzia non ha precluso l'accesso al Superbonus con riferimento alle spese per interventi antisismici realizzati su entrambi gli edifici unifamiliari demoliti, mentre per gli interventi di riqualificazione energetica potrà accedere all'agevolazione solo in relazione alle spese sostenute per l'edificio dotato di impianto di riscaldamento, fermo restando che per tali ultime spese il beneficio non si applica alle spese sostenute per la parte eccedente il volume ante-operam.

Superbonus: quali sono i massimali detraibili?

Secondo la circolare 24/E, nel caso in cui, sul medesimo immobile, vengano effettuati più interventi agevolabili ammessi al Superbonus, il limite massimo di spesa detraibile sarà costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati, a condizione che siano distintamente contabilizzate le spese riferite a ciascuno degli interventi stessi;

Ma vediamo le spese massime disponibili per gli interventi trainanti:

• • • 50.000 € (unifamiliari), 40.000 € (da 2 a 8 unità, per ogni unità) o 30.000 € (da 2 a 8 unità, per ogni unità) per l'isolamento termico dell'involucro: strutture opache verticali, orizzontali o inclinate;
    • 30.000 € (unifamiliari), 20.000 € (da 2 a 8 unità, per ogni unità) o 10.000 € (da 2 a 8 unità, per ogni unità) per interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale (sistemi ibridi, pompe di calore, caldaia a condensazione);
    • 96.000 € ad unità per Sismabonus (solo zone sismiche 1, 2 e 3, esclusa la zona 4) e Bonus Casa (articolo 16, commi da 1-bis a 1-septies, del decreto legge n. 63 del 2013). Sottolineo che gli interventi di manutenzione straordinaria e sismici hanno il medesimo massimale di 96.000 €;

Mentre, per gli interventi trainati:

• • • detrazione massima 60.000 € per ogni unità, per interventi di sostituzione delle finestre comprensive di infissi;
    • 60.000 € per ogni unità, per interventi di installazione di impianti solari termici;
    • 30.000 € per l'installazione di microgeneratori;
    • 48.000 €, con limite spesa massimo di 1.600 € per ogni kW di potenza nominale, per interventi di installazione di impianti fotovoltaici + accumulo (con limite di spesa massimo di 1.000 € per ogni kWh);
    • detrazione massima 60.000 €, per ogni unità dell’edificio, per interventi di installazione di schermature solari;
    • detrazione massima 15.000 €, per ogni unità dell’edificio, per l'installazione di building automation;
    • per l'installazione di colonnine elettriche per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici: 2.000 € per le unifamiliari, 1.500 € per i condomini che installino un numero massimo di 8 colonnine, 1.200 € per i condomini che installino un numero superiore a 8 colonnine.

Ovviamente, uno stesso intervento potrebbe ricadere sia nel Sismabonus, sia nel bonus casa e addirittura nell'isolamento termico, come ad esempio la posa del laterizio porizzato. Questa voce potrà essere contabilizzata e portata in detrazione in un unico massimale.

Altro aspetto da sottolineare, l'aumento o la diminuzione di unità immobiliari a seguito della demolizione e ricostruzione non inficia sul tipo di intervento in cui si ricade. Inoltre, i massimali di spesa detraibili, vanno sempre moltiplicati per il numero di unità immobiliari presenti attualmente e non sul numero finale.

Massimali in caso di demolizione e ricostruzione

Nel caso di intervento di demolizione e ricostruzione non vale la distinzione tra il plafond sulle parti comuni ed il plafond esclusivo sulle singole unità. Questo in quanto gli interventi su "parti esclusive" sarebbero delle mere prosecuzioni degli opere eseguite sulle parti comuni. Difatti, impianti, pavimenti ecc. rientrano nel plafond parti comuni.

Aumento delle superfici degli infissi

Come sai, se volessi ottenere il Superbonus anche sulla sostituzione degli infissi, non dovresti aumentare la superficie totale vetrata degli infissi nel post intervento rispetto alla situazione attuale. Ad esempio, se attualmente avessi 10 mq di superficie finestrata, per ottenere il Superbonus sugli infissi, a seguito dell'intervento non dovresti avere 10,1 mq di superficie finestrata.

Questa regola non vale per la demolizione e ricostruzione. Difatti, secondo la Risposta n. 423/2021:

"Con specifico riferimento all'intervento di sostituzione degli infissi, considerato che i lavori di demolizione e ricostruzione possono comportare il cambiamento delle dimensioni, della posizione e dell'orientamento degli stessi, in forza di quanto previsto dal D.P.R. 380/2001 e s.m.i. e tenuto conto che in questi casi il principio di risparmio energetico tra la situazione ante e post intervento è garantita dal rispetto dei requisiti minimi previsti dal decreto 26 giugno 2015 (c.d. Decreto Requisiti Minimi), il quale assimila gli edifici sottoposti a demolizione e ricostruzione a nuove costruzioni (cfr. punto 1.3 dell'Allegato 1), si ritiene che possa essere valorizzata la sola situazione finale e che, quindi, nella scheda descrittiva predisposta secondo il modello allegato al decreto del Ministro dello sviluppo economico 6 agosto 2020 (cd. "decreto Asseverazioni") debbano essere indicate le informazioni relative alla situazione post intervento."

In pratica, qualora demolissi e ricostruissi, potresti modificare dimensione e posizione degli infissi facendoli comunque rientrare nell’incentivo del superbonus.

Rientrano anche gli impianti?

Come chiarito dalla risposta 59/2022 dell'Agenzia delle Entrate rientra nel Superbonus di una demolizione e ricostruzione anche la realizzazione dell'impianto elettrico ed idraulico, dell'impianto di smaltimento reflui e dell'impianto di adduzione d'acqua, per il recupero delle acque piovane e riutilizzo delle stesse per le cassette di scarico dei servizi igienici delle unità abitative. Difatti, secondo la circolare n. 30/E del 2020, beneficiano dell'incentivo anche i lavori strettamente collegati alla realizzazione e al completamento dell'intervento agevolato. Ne segue che rientra anche l'eventuale nuovo impianto di riscaldamento o la realizzazione di un tramezzo in forati.

Congruità delle spese e IVA

Tutte le spese, a parte gli onorari dei i professionisti e l'acquisto dei beni significativi (caldaia, videocitofoni, sanitari, infissi etc.) che sono gravate dall'iva al 22%, sono soggette ad un'imposta agevolata e ridotta al 10%.

Le voci di spesa dovranno essere inferiori alle indicazioni contenute nel prezzario regionale o del prezzario DEI.

Prima di salutarti, penso possano esserti utili anche le deroghe sulle distanze tra fabbricati e sullo spessore dell'isolamento:

Deroghe distanze tra fabbricati

L’art. 2-bis del Testo Unico sull'Edilizia D.P.R. 380/2001 “Deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati”, al comma 1-ter, chiarisce che:

“In ogni caso di intervento che preveda la demolizione e ricostruzione di edifici, anche qualora le dimensioni del lotto di pertinenza non consentano la modifica dell’area di sedime ai fini del rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, la ricostruzione è comunque consentita nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti. Gli incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti per l’intervento possono essere realizzati anche con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito, sempre nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti.”

Non è finita, anche gli spessore vengono derogati:

Deroga spessore isolante

Secondo l’art. 13, comma 1, lettera b) del D.Lgs. n. 73 del 14/07/2020:

“Nel caso di interventi di manutenzione straordinaria, restauro e ristrutturazione edilizia, il maggior spessore delle murature esterne e degli elementi di chiusura superiori ed inferiori, necessario per ottenere una riduzione minima del 10 per cento dei limiti di trasmittanza previsti dal decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, e successive modificazioni, certificata con le modalità di cui al medesimo decreto legislativo, non è considerato nei computi per la determinazione dei volumi, delle altezze, delle superfici e dei rapporti di copertura. Entro i limiti del maggior spessore di cui sopra, è permesso derogare, nell'ambito delle pertinenti procedure di rilascio dei titoli abitativi di cui al titolo II del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, a quanto previsto dalle normative nazionali, regionali o dai regolamenti edilizi comunali, in merito alle distanze minime tra edifici, alle distanze minime dai confini di proprietà, alle distanze minime di protezione del nastro stradale e ferroviario, nonché alle altezze massime degli edifici. Le deroghe vanno esercitate nel rispetto delle distanze minime riportate nel codice civile.”

Spero che l'articolo ti sia stato utile. A presto, Vincenzo.