Demolizione e ricostruzione immobili vincolati: ristrutturazione o nuova costruzione?

Sulla base alla modifica dell'art. 3 del testo unico sull'edilizia,  la demolizione e ricostruzione di alcuni immobili vincolati ricade in ristrutturazione e non più in nuova costruzione.

Grazie al comma 5-bis dell’art.28 del decreto-legge 1° marzo 2022 n.171 (cd “Decreto energia”), inserito dalla legge di conversione 27 aprile 2022 n.34, è stata introdotta una nuova definizione di “ristrutturazione edilizia” per gli immobili soggetti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio (d.lgs. 22 gennaio 2004 n.42).

L’obiettivo è quello di semplificare gli interventi di demolizione e ricostruzione nelle aree vincolate, superando la impostazione contenuta nel decreto-legge n.76/2020 (decreto semplificazioni), che non consentiva di catalogare come ristrutturazione edilizia le operazioni di demolizione e ricostruzione con caratteristiche diverse da quelle preesistenti, nel caso degli immobili sottoposti a tutela in base al Codice dei beni culturali e del paesaggio.

In precedenza, su tutti gli immobili soggetti al d.lgs. n.42/2004, al fine di poter inquadrare l'opera come ristrutturazione edilizia, occorreva che fosse mantenuta la sagoma, i prospetti, il sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell'edificio preesistente e che non fossero previsti incrementi di volumetria.

A seguito della conversione in legge del Decreto Energia, sono stati ritoccati gli articoli 3 e 10 del DPR n.380/2001 (Testo unico sull'edilizia), stabilendo che per una particolare categoria di aree soggette a tutela, ovvero quelle disciplinate dall’art.142 del d.lgs. n.42/2004 (“Aree tutelate per legge”), gli interventi in questione sono classificati come ristrutturazione edilizia e non più come nuova costruzione.

In particolare, sono stati modificati:

1. 1. il comma 1, lettera d), dell’art.3 DPR n.380/2001;
   2. il comma 1, lettera c), dell’art.10 DPR n.380/2001.

Il comma 1, lettera d), dell’art.3 DPR 380/2022, - che tratta l’argomento degli “interventi di ristrutturazione edilizia” - oggi stabilisce: “… Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, … eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, …. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio… ad eccezione degli edifici situati in aree tutelate ai sensi dell’art.142 del medesimo codice … gli interventi di demolizione e ricostruzione … costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell'edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria”.

Mentre, il comma 1, lettera c), dell’art.10 DPR cit. (“Interventi subordinati a permesso di costruire), adesso include tra gli interventi che sono subordinati a permesso di costruire: “… gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino la demolizione e ricostruzione di edifici situati in aree tutelate ai sensi dell’art.142 del medesimo codice … o il ripristino di edifici, crollati o demoliti, situati nelle medesime aree, in entrambi i casi ove siano previste modifiche della sagoma o dei prospetti o del sedime o delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente oppure siano previsti incrementi di volumetria”.

Riassunto

La demolizione e ricostruzione degli edifici che ricadono nelle aree soggette a tutela ai sensi dell’art.142 d.lgs. n.42/2004, anche qualora comporti modifiche della sagoma, della volumetria o dei prospetti, non costituisce più nuova costruzioni, bensì rientrano nella nozione di “ristrutturazione edilizia”. Non sarà più necessario il Permesso di costruire, bensì sarà sufficiente la SCIA alternativa la Permesso di costruire.

Ad eccezione degli edifici situati:

• • • in aree tutelate di cui all'art. 142 del D.Lgs. n. 42/04;
    • in zona omogenea A (centro ed edilizia storica) o assimilabile;
    • nei centri e nuclei storici consolidati.

Difatti, l'opera di demolizione e ricostruzione su questi edificio, per ricadere in ristrutturazione edilizia, dovrà prevedere il mantenimento di: sagoma, prospetti, sedime, caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e della volumetria.

Art. 142 del D.Lgs. n. 42/04

Il comma 1 dell'art. 142 del DLgs 42/04, elenca alcune aree di interesse paesaggistico per cui la demo-ricostruzione ricade in nuova costruzione:

a) i territori costieri compresi in una fascia della profondità di 300 metri dalla linea di battigia, anche per i terreni elevati sul mare;

b) i territori contermini ai laghi compresi in una fascia della profondità di 300 metri dalla linea di battigia, anche per i territori elevati sui laghi;

c) i fiumi, i torrenti, i corsi d'acqua iscritti negli elenchi previsti dal testo unico delle disposizioni di legge sulle acque ed impianti elettrici, approvato con regio decreto 11 dicembre 1933, n. 1775, e le relative sponde o piedi degli argini per una fascia di 150 metri ciascuna;

d) le montagne per la parte eccedente 1.600 metri sul livello del mare per la catena alpina e 1.200 metri sul livello del mare per la catena appenninica e per le isole; e) i ghiacciai e i circhi glaciali;

f) i parchi e le riserve nazionali o regionali, nonché i territori di protezione esterna dei parchi;

g) i territori coperti da foreste e da boschi, ancorché percorsi o danneggiati dal fuoco, e quelli sottoposti a vincolo di rimboschimento, come definiti dall'articolo 2, commi 2 e 6, del decreto legislativo 18 maggio 2001, n. 227 (norma abrogata, ora il riferimento è agli articoli 3 e 4 del decreto legislativo n. 34 del 2018);

h) le aree assegnate alle università agrarie e le zone gravate da usi civici;

i) le zone umide incluse nell'elenco previsto dal d.P.R. 13 marzo 1976, n. 448;

l) i vulcani;

m) le zone di interesse archeologico.

Secondo il comma 2 del medesimo articolo, le disposizioni di cui al comma 1, lettere a), b), c), d), e), g), h), l), m), non si applicano alle aree che alla data del 6 settembre 1985:

a) erano delimitate negli strumenti urbanistici, ai sensi del decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444, come zone territoriali omogenee A e B;

b) erano delimitate negli strumenti urbanistici ai sensi del decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444, come zone territoriali omogenee diverse dalle zone A e B, limitatamente alle parti di esse ricomprese in piani pluriennali di attuazione, a condizione che le relative previsioni siano state concretamente realizzate;

c) nei comuni sprovvisti di tali strumenti, ricadevano nei centri edificati perimetrati ai sensi dell'articolo 18 della legge 22 ottobre 1971, n. 865.

Inoltre, al comma 3 del medesimo articoli: "La disposizione del comma 1 non si applica, altresì, ai beni ivi indicati alla lettera c) che la regione abbia ritenuto in tutto o in parte, irrilevanti ai fini paesaggistici includendoli in apposito elenco reso pubblico e comunicato al Ministero. Il Ministero, con provvedimento motivato, può confermare la rilevanza paesaggistica dei suddetti beni. Il provvedimento di conferma è sottoposto alle forme di pubblicità previste dall'articolo 140, comma 4."

Accesso ai bonus

Il Decreto permetterà a questi immobili demoliti e ricostruiti di accedere alle detrazioni fiscali, dato che, la condizione principe per ottenere alle detrazioni fiscali di legge (Superbonus, ecobonus, bonus ristrutturazione ecc.) è che l'intervento venga classificato come ristrutturazione edilizia e non come nuova costruzione.

Da quando è entrato in vigore tale modifica?

 L’art.1, comma 2, della legge n.34/2022 afferma che le modifiche entrano in vigore il giorno successivo alla pubblicazione della legge n.34 nella Gazzetta Ufficiale, dunque a partire dal 29 aprile 2022.