Cappotto: SCIA, CILA, Permesso di Costruire o edilizia libera?

Per il cappotto termico occorre la CILA, SCIA o Permesso di Costruire. Ricade in edilizia libera? Nel caso di immobile vincolato o in paesaggistica? Manutenzione straordinaria o ordinaria?

Cercando informazioni su internet, ho notato molta confusione sui permessi necessari per la posa del cappotto termico. Chi dice che non ci vuole niente, chi pensa che ci sia necessario il benestare del Papa. Io mi affido alla Bibbia dell'edilizia, il Testo Unico.

Ovviamente, il Testo Unico è la linea guida nazionale. Prima di depositare il titolo edilizio occorre sempre verificare le prescrizioni del regolamento edilizio locale e le norme regionali.

La scelta del titolo abilitativo nel caso di isolamento termico esterno è divenuta molto attuale, dal momento che, l'Agenzia delle Entrate ha reso il cappotto un intervento molto conveniente. Basti pensare all'ecobonus, al bonus facciate (non presente dal 1 gennaio 2023) e specialmente al Superbonus 110%. Proprio per quest'ultimo aspetto, ci sono importanti novità.

Ma non perdiamoci in chiacchiere. Andiamo subito al sodo:

Cappotto: occorre una CILA o una SCIA?

Mi rifiuto di vagliare l'ipotesi dell'edilizia libera. Ahimè, non è sufficiente nemmeno la semplice comunicazione asseverata di inizio lavori CILA, bensì è necessaria una Segnalazione Certificata di Inizio Attività SCIA, in quanto l’intervento deve considerarsi di Manutenzione straordinaria e, secondo l’art. 22 comma 1 lett. a) del Testo Unico sull'Edilizia DPR 380/2001, come recentemente modificato, è richiesto tale titolo edilizio per gli interventi di Manutenzione straordinaria che riguardino i prospetti.

"Art. 22 comma 1: Sono realizzabili mediante la segnalazione certificata di inizio di attività di cui all'articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241, nonché in conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente: (comma così sostituito dall'art. 3 del d.lgs. n. 222 del 2016) a) gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all'articolo 3, comma 1, lettera b), qualora riguardino le parti strutturali dell'edificio o i prospetti;"

Ma attenzione, c'è di peggio. Ai sensi dell’art. 10, comma 1, lett. c del DPR 380/2001, se si intervenisse su un immobile vincolato, sarebbe necessaria la SCIA alternativa al Permesso di Costruire. Quindi, prima di avviare i lavori, dovresti attendere trenta giorni dal deposito del titolo.

Vediamo proprio questo caso:

Cappotto su edifici soggetti a vincolo diretto o paesaggistico

Per gli immobili soggetti a vincolo diretto, e per gli interventi che modifichino l’aspetto esteriore di immobili ricadenti in vincolo paesaggistico deve essere preventivamente acquisita l’Autorizzazione della Soprintendenza (rif. artt. 21 e 22 del DLgs 42/2004), in modo da assicurare che tali interventi siano compatibili con le finalità di tutela del bene e di mantenimento dei relativi valori. A seguito dell’ottenimento dell’Autorizzazione della Soprintendenza è possibile depositare la pratica edilizia. Come ti dicevo, la SCIA alternativa al Permesso di Costruire.

Ma esistono delle deroghe a ciò? Si. Esistono degli interventi di lieve entità che rientrino nelle tipologie escluse dal ottenimento del nulla osta paesaggistico e sono segnalati al punto A2 dell’allegato A al DPR 31/17.

Secondo l'allegato A del DPR 13 febbraio 2017, n. 31 sono esclusi dall’autorizzazione paesaggistica:

"A.2. interventi sui prospetti o sulle coperture degli edifici, purché eseguiti nel rispetto degli eventuali piani del colore vigenti nel comune e delle caratteristiche architettoniche, morfo-tipologiche, dei materiali e delle finiture esistenti, quali: rifacimento di intonaci, tinteggiature, rivestimenti esterni o manti di copertura; opere di manutenzione di balconi, terrazze o scale esterne; integrazione o sostituzione di vetrine e dispositivi di protezione delle attività economiche, di finiture esterne o manufatti quali infissi, cornici, parapetti, lattonerie, lucernari, comignoli e simili; interventi di coibentazione volti a migliorare l’efficienza energetica degli edifici che non comportino la realizzazione di elementi o manufatti emergenti dalla sagoma, ivi compresi quelli eseguiti sulle falde di copertura...."

Direi che in questa casistica ci ricadano sono gli intonaci termici e le nanotecnologie in sostituzione dell'intonaco esistente. Difatti, è impensabile ottenere i requisiti di legge (Decreto requisiti minimi) utilizzando gli isolanti "classici" senza emergere dalla sagoma.

Deroga: CILA in caso di Superbonus

Il Decreto Semplificazione bis di maggio 2021 ha introdotto una deroga a quanto detto nei paragrafi precedenti.

Oggi, secondo il comma 13 ter dell'art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio):

“Gli interventi di cui al presente articolo, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. "

In pratica, tutte gli interventi che rientrano nel Superbonus, ad esclusione della demo-ricostruzione, possono essere legittimati tramite una semplice CILA. Quindi, anche la realizzazione del cappotto esterno!

Che autorizzazioni occorrono per la coibentazione del tetto?

In questo caso, l’intervento non richiede il deposito di nessuna pratica edilizia in quanto rientra nella voce n. 11 del Glossario dell’edilizia libera approvato ai sensi dell’art 1, comma 2 del D.lgs 25 novembre 2016, n.222, che individua tale intervento come “Manutenzione ordinaria”.

Ovviamente, resta ferma l’acquisizione della preventiva autorizzazione in caso di immobili soggetti a vincolo diretto (beni culturali) e di immobili soggetti a vincolo paesaggistico.

Se può interessarti, per quanto riguarda gli edifici vincolati, i requisiti di accesso al Superbonus sono meno stringenti: vedi approfondimento.

Prima di salutarti, ricordati di verificare sempre le prescrizioni della disciplina urbanistico-edilizia per quanto riguarda le modifiche dell'aspetto esteriore degli edifici, potrebbero vietarti la realizzazione del cappotto. Inoltre, anche le distanze dal vicino o dalla strada pubblica potrebbero far svanire i tuoi sogni di gloria. Scopri di più.

Spero che l'articolo ti sia stato utile. A presto, Vincenzo.