Cappotto: deroga a distanze dal vicino o su strada pubblica

Nel caso di installazione di cappotto termico, esiste una deroga alle distanza dalla casa del vicino o dalla sua recinzione. E' possibile realizzare un isolamento su suolo pubblico, marciapiede o strada?

Finalmente, a fare chiarezza sulle deroghe alle distanze in caso di installazione di cappotto termico esterno, ci ha pensato il Decreto Efficienza Energetica (D.L. 17.07.2020, n. 73) il quale, modificando il precedente D.Lgs. n. 102/2014, all’art. 13 dispone che:

"nel caso d’interventi di manutenzione straordinaria, restauro e ristrutturazione edilizia, il maggior spessore delle murature esterne e degli elementi di chiusura superiori ed inferiori, necessario per ottenere una riduzione minima del 10% dei limiti di trasmittanza, non viene considerato nei computi per la determinazione dei volumi, delle altezze, delle superfici e dei rapporti di copertura. Entro i limiti di questo maggior spessore, il Decreto consente anche la deroga a quanto previsto dalle normative nazionali, regionali o dai regolamenti edilizi comunali, in punto di distanze minime, sia tra edifici, sia dai confini di proprietà, e di altezze massime degli edifici. Non è comunque consentito derogare alle distanze minime previste dal Codice Civile."

Quindi, per ottenere la deroga alle distanze minime dai confini del vicino, realizzando il cappotto, dovrai garantire una riduzione di almeno il 10 % dei limiti di trasmittanza previsti dal Dlgs 192/2005 e s.m.i. delle superfici opache (muri e coperture).

Inoltre, altra buona notizia, l'art. 13 prevede che il maggior spessore non deve essere considerato nei computi per la determinazione dei volumi, delle altezze, delle superfici e dei rapporti di copertura. L'argomento dell'articolo è un altro, ma andava sottolineato.

Casca all'occhio, che tale deroga può essere applicata solo per interventi di manutenzione straordinaria, restauro e ristrutturazione edilizia, ma non di nuova costruzione! E' anche vero che, spesso i regolamenti locali estendo tale deroga anche a questa casistica.

Ma cerchiamo di capire meglio:

Cosa significa ridurre del 10% i limiti di trasmittanza?

La trasmittanza termica del muro è un valore espresso in W/mqK che permette di calcolare le dispersioni di calore della tua casa. Minore è questo valore, e inferiori saranno le dispersioni. Installando un cappotto, si abbatte notevolmente la trasmittanza del muro e di conseguenza i consumi.

Nel caso volessi realizzare cappotto, il Decreto Requisiti Minimi ha imposto dei limiti massimi di trasmittanza che bisogna imporre alla nuova stratigrafia del muro. I limiti, variabili a seconda della zona climatica, e quindi del clima del tuo Comune, sono indicati all'interno dell'allegato 1, tabella 1 e 2 del decreto sopracitato:

Per legge, se vivessi come me in zona D, nel caso di cappotto su strutture verticali, la tua muratura compresa del nuovo isolante, dovrebbe avere una trasmittanza inferiore a 0,32 W/mqK.

Se realizzando il cappotto, la trasmittanza del muro o della copertura scendesse ad un valore inferiore del 10% dei valori in tabella, potrai considerare il rispetto delle sole distanze minime dalle costruzioni indicate nel codice civile. A questo punto, la domanda sorge spontanea:

Quali sono le distanze minime da codice civile?

Le distanze tra edifici sono disciplinate dagli artt. 873, 874, 875 e 877 del Codice Civile.

In particolare, l'art. 873 stabilisce che:

“le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore.”

Nei tre metri, vanno considerati gli sporti, le terrazze, le scale esterne e in generale i corpi avanzati, salvo che non abbiano funzione meramente decorativa e ornamentale (Cass. 2018/26846).

Quindi, se volessi realizzare un cappotto e la casa del tuo vicino fosse distante meno di 3 metri, potresti optare solo per l'isolamento interno o in intercapedine.

Superbonus: ulteriori deroghe

L’art 33-bis della legge 108/2021 ha introdotto al terzo comma dell’art 119 DL 34/2020 il precetto secondo il quale gli spessori dei cordoli sismici e dei cappotti termici derogano alle distanze minime ex art. 873 c.c.;

Restano comunque da rispettare le distanze di cui all'art. 9 D.M. 1444/68, delle fasce di rispetto stradale, etc:

Questa semplificazione riguarda anche agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici per cui operano le detrazioni previste ex art. 16 bis DPR 917/86 (bonus ristrutturazione).

Cappotto su proprietà altrui (vicino)

Per comprendere quando è possibile realizzare un cappotto sulla proprietà del vicino, ci viene in soccorso la Sentenza Cass. civ., Sez. VI-2, ord. 23.07.2020 n. 15698, che recita:

“il proprietario non può opporsi, ai sensi dell’art. 840 c.c., comma 2, ad attività di terzi (quale, ad esempio, l’immissione di sporti) che si svolgano a profondità od altezza tali che egli non abbia interesse ad escluderle e, pertanto, ove ritenga di contestarle, è suo onere dimostrare che dette attività gli arrechino un pregiudizio economicamente apprezzabile, da intendere non in astratto, ma in concreto, avuto riguardo alle caratteristiche ed alla normale destinazione, eventualmente anche futura, del fondo, ovvero alla possibile utilizzazione di tale spazio a scopo di sopraelevazione”.

Questo è il risultato di un contenzioso tra il proprietario di un terrazzo e il suo vicino che, realizzando un cappotto ad un metro di altezza dal piano di calpestio del balcone, aveva sconfinato nella proprietà del proprietario del terrazzo.

Appurato ciò, prima di ogni azione, è sempre consigliabile confrontarsi con il vicino. In caso di accordo, quest'ultimo potrebbe configurarsi come un'autorizzazione da parte del vicino, o la costituzione di una servitù o di un diritto di superficie. Trovare un accordo con il vicino, eventualmente proponendo il pagamento di un'indennità, sarebbe la soluzione ad ogni male.

E in caso di diniego del vicino? Non è detto che tu debba rinunciare all’efficientamento energetico di un edificio a causa dell'ostruzionismo del confinante. Qualora non si trovasse un accordo e il vicino si opponesse, in caso di contenzioso, dovrà essere quest'ultimo a dimostrare che lo sconfinamento dell'isolamento gli arreca un pregiudizio concreto ed economicamente apprezzabile.

Concludiamo con l'ultima casistica:

Cappotto su strada pubblica