Edifici vincolati: Superbonus senza interventi trainanti

L'Agenzia delle Entrate permette l'accesso al Superbonus a tutti gli edifici vincolati o su cui sono vietati gli interventi trainanti purché migliorino di due classi energetiche l'APE. 

Consapevoli che i requisiti del Decreto Rilancio per l'ottenimento del Superbonus avrebbero potuto escludere gli edifici vincolati (spesso situati nei centri storici), tramite la legge 77/2020, il legislatore ha cercato di "avvantaggiare" questi immobili al fine di includerli nell'incentivo. 

Difatti, gli interventi di efficientamento energetico indicati nell'articolo 14 del decreto-legge n. 63 del 2013 danno diritto al Superbonus, a prescindere dalla effettuazione degli interventi cosiddetti "trainanti"(cappotto e sostituzione dell'impianto), qualora l'immobile oggetto di intervento sia sottoposto ad almeno uno dei vincoli previsti dal Codice dei beni culturali e del paesaggio (D.lgs. n. 42 del 2004) o gli interventi trainanti siano vietati regolamenti edilizi, urbanistici e ambientali.

Lo stesso viene confermato nell'art.2 comma 5 del decreto attuativo efficienza energetica del Mise prot. 159844 del 06/08/2020.

Quali sono gli interventi che ricadono nel Superbonus su edifici vincolati?

Quindi, se il D.lgs. n. 42 del 2004 o i regolamenti locali vietassero l'intervento trainante sul tuo immobile, potresti ottenere il Superbonus sostituendo:

• • • l'impianto di riscaldamento con sistemi a caldaia a condensazione, impianti ibridi, pompa di calore o micro-generatori;

oppure installando:

• • • dispositivi multimediali per il controllo da remoto;
    • l'isolamento termico (cappotto esterno o interno, come chiarito dalla Srpercircolare 30/E) anche su superfici disperdenti inferiori al 25% del totale delle superfici;
    • il solare termico;
    • gli infissi, finestre e portone blindato;
    • le schermature solari;

Non è un sogno, ma resta l'obbligo del:

Salto di due classi energetiche

Attenzione, gli interventi devono comunque assicurare, nel loro complesso, anche congiuntamente agli interventi di installazione di impianti fotovoltaici con eventuali sistemi di accumulo, il miglioramento di almeno due classi energetiche dell'attestato di prestazione energetica oppure, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta. Quest'ultima casistica riguarda le abitazioni in classe A3 che al più possono raggiungere la classe A4.

Per assurdo, su questi fabbricati potrebbe essere sufficiente sostituire gli infissi per ottenere il Superbonus. Ovviamente, è quasi impossibile scalare di due classi con questo intervento. Al limite, per raggiungere l'obiettivo, potresti sostituire anche l'impianto di riscaldamento e / o realizzare altri interventi "green". Non dovrebbe essere un grosso sforzo, in quanto tutti questi interventi ricadrebbero nel Superbonus. Specialmente se optassi per la cessione del credito, che ti ricordo, con il decreto-legge 11/2023, potrai beneficiarne solo qualora avessi già avviato l'iter autorizzativo comunale (CILAS, CILA, SCIA o Permesso di costruire) prima del 17 febbraio 2023.

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Esempio

Immagina di vivere in un edificio sottoposto ad almeno un vincolo previsto dal codice dei beni culturali e del paesaggio e di voler sostituire la caldaia. Potrai fruire del Superbonus per le spese sostenute, anche se non viene realizzato nessun intervento trainante (cappotto termico o sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale) sull'edificio condominiale, purché la sostituzione del generatore determini il miglioramento delle due classi energetiche oppure, se non possibile, il passaggio alla classe energetica più alta. Qualora non ci riuscissi, ti basterà sostituire la caldaia, oppure installare i pannelli solari etc.

Altri requisiti

Oltre al salto di due classi, l'immobile oggetto di intervento potrà essere indistintamente una prima o seconda casa (a meno che non si tratti di unità unifamiliare e per interventi attivati nel 2023 per cui possono accedere solo le abitazioni principali), ma non dovrà appartenere alle seguenti categorie catastali:

• • • A/1: abitazioni di tipo signorile;
    • A/8: Abitazioni in ville;
    • A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici.

Inoltre, se vivessi in una villetta unifamiliare o in un'unità funzionalmente indipendenti vincolata, potresti sfruttare il Superbonus fino al 30 settembre 2022, ma se raggiungessi, entro tale data, almeno il 30% dei lavori, potresti aderire alla detrazione fino al 31 marzo 2023.

Per quanto riguarda i condomini vincolati, potresti beneficiare del Superbonus fino al 2025. Scopri di più.

Infine, dovrai effettuare i pagamenti mediante bonifico parlante ed essere un condomino che agisce sulle parti comuni dell'edificio o una persona fisica, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari ecc.

Come calcolare il salto di due classi?

La Supercircolare 30/E del 2020 al punto 3.1.6 ha inoltre chiarito, nel caso in cui in un edificio vincolato siano impediti gli interventi trainanti e si eseguono solo interventi trainati, come deve essere effettuata la verifica del conseguimento del miglioramento di due classi energetiche? Se gli interventi riguardano tutte le unità immobiliari riscaldate che compongono l’edificio, la verifica si esegue considerando l’intero edificio. Qualora, invece, l’intervento riguardi la singola unità immobiliare, la verifica va effettuata con riferimento a unità immobiliare e l’asseverazione va predisposta dal tecnico abilitato utilizzando la procedura prevista per le unità immobiliari funzionalmente indipendenti.

Scadenze

Come precisato all'interno della circolare 23e del 23 giugno 2022, al punto 2.2, sia che intervenga su un condominio, sia che si agisca su un appartamento all'interno di un condominio, si potrà aderire al Superbonus seguendo le scadenze fissate per i condomini. Difatti, in questi casi:

"il termine ultimo per fruire del Superbonus è per gli interventi «effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all’interno dello stesso condominio» di cui al primo periodo del comma 8-bis dell’articolo 119 del decreto Rilancio."

Accollo della spesa da parte di un unico condomino

Spesso, capita che un condomino sia interessato a realizzare delle opere ricadenti nel Superbonus, e gli altri no. In questo caso, il singolo condomino o un gruppo di condomini, potrà sostenere interamente le spese previste per gli interventi ricadenti nel Superbonus e di conseguenza, beneficiare dell'agevolazione fiscale (Risposta n. 620/2021). Quindi, anche cedere il credito.

Basterà che l'assemblea condominiale esprima parere favorevole a seguito di delibera valida ai sensi dell'articolo 119, comma 9-bis, del decreto legge n.34 del 2020. In pratica sarà sufficiente la maggioranza semplice.

Cumulabilità con il bonus immobili vincolati

Ai sensi dell’articolo 15, comma 1, lettera g), del Tuir, ai soggetti obbligati alla manutenzione, protezione o restauro delle cose vincolate ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio, spetta una detrazione dall’imposta lorda pari al 19 per cento delle spese sostenute.

Sulle spese sostenute in relazione agli immobili vincolati, nel limite di spesa ammesso al Superbonus, è possibile fruire sia della detrazione nella misura del 110 per cento delle spese sostenute per gli interventi antisismici, sia di quella del 19 per cento di cui all’articolo 15, comma 1, lettera g), del Tuir sulla spesa ridotta alla metà. Oltre il limite di spesa ammesso al Superbonus, invece, la detrazione nella misura del 19 per cento, ai sensi del citato articolo 15 del Tuir, è calcolata sull’intero importo eccedente.

Analoga disposizione non è, invece, prevista ai fini degli interventi ammessi all’ecobonus (attualmente disciplinato dall’articolo 14 del medesimo decreto legge n. 63 del 2013), che, a determinate condizioni, danno diritto al Superbonus di cui ai commi 1 e 2 del decreto Rilancio. Per le spese relative a tali interventi, pertanto, non è possibile cumulare le due detrazioni in commento.

Se vuoi conoscere maggiori dettagli sul bonus immobili vincolati, ti consiglio questo articolo.

Per conoscere tutti gli altri requisiti per poter accedere al Superbonus, leggi l'approfondimento.

Spero che l'articolo ti sia stato utile. A presto, Vincenzo.