Seminterrato abitabile: requisiti, altezze e caratteristiche 2025

Come rendere un seminterrato abitabile: altezza minima, requisiti, altezza, isolamento e normative.

Ambienti quali mansarde, soffitte e piani seminterrati vengono abbandonati a loro stessi, trattati come luoghi per il mero stoccaggio di cianfrusaglie. E se invece decidessi di dare nuova vita a questi spazi?

Si può abitare in un seminterrato? La risposta è “Certo che sì."

In questo articolo vorrei mostrarti come rendere abitabile il tuo seminterrato rispettando le norme e i parametri imposti dalla legge e, allo stesso tempo, ottenendo un risultato confortevole e funzionale, che recherà una serie di vantaggi non indifferenti al tuo immobile.

1 Caratteristiche dei seminterrati

I seminterrati sono degli ambienti i cui pavimenti sono posti a quota inferiore rispetto al piano di calpestio del terreno esterno al fabbricato. Sin dai tempi più remoti venivano realizzati con il compito, fondamentale, di allontanare l’umidità dai piani soprastanti rappresentando un filtro tra il terreno sottostante e i locali posti ai piani superiori. Utilizzati prevalentemente per il deposito di oggetti, rappresentano degli spazi notevoli all’interno dei fabbricati, riprendendo, nella maggior parte dei casi, l’intera sagoma del fabbricato soprastante.

I seminterrati, a causa della loro posizione a contatto con il terreno, se non trattati e manutenuti adeguatamente, risultano essere degli ambienti umidi, poco luminosi e malandati.

Per poter rendere abitabile un seminterrato sarà dunque necessario prevedere una serie di opere progettate utili ad allontanare l’umidità dalle strutture perimetrali e rispettare gli standard igienico sanitari garantendo così il giusto comfort abitativo.

2 Cos’è un seminterrato per la legge

Prima di entrare però nel vivo dell’argomento, ci tengo a precisare e definire cosa ritiene seminterrato la legge.

Secondo il Regolamento Edilizio Tipo (RET) si definisce piano seminterrato: “il piano di un edificio il cui pavimento si trova a una quota inferiore (anche solo in parte) a quella del terreno posto in aderenza all’edificio e il cui soffitto si trova ad una quota superiore rispetto al terreno posto in aderenza all’edificio”.

Da non confondere con la definizione di piano interrato:

“il piano di un edificio il cui soffitto si trova a quota inferiore rispetto a quella del terreno posto in aderenza all’edificio”, caratteristica per cui non può essere reso abitabile in nessun modo, poiché privo di aperture sull’ambiente esterno.

3 Requisiti e normativa

Per valutare se un seminterrato è abitabile occorre, in prima battuta, verificare lo stato dei luoghi e il rispetto dei requisiti imposti dalla normativa.

Nel caso in cui i locali non rispettassero tali requisiti si potrà procedere con alcuni interventi di adeguamento.

Vediamo nello specifico quali sono le condizioni che sarà necessario rispettare per ottenere agibilità e abitabilità:

• • 1. rispettare le prescrizioni igienico-sanitarie e le superfici / altezze minime per i locali di abitazione nonché verificare i parametri di aero-illuminazione, il tutto come da DM 5/7/75;
    2. possedere / rendere gli impianti tecnologici a norma (certificabili tramite la dichiarazione di conformità o di rispondenza);
    3. installare sistemi di prevenzione dagli allagamenti e volti ad abbattere il rischio idrogeologico.

3.a Altezze minime

A proposito del primo punto andiamo subito a sciogliere uno dei nodi più ostici: il rispetto dell’altezza minima.

Secondo il Decreto Ministeriale del 5 luglio 1975, norma di riferimento vigente a livello nazione, l’altezza minima per gli ambienti abitabili deve essere di 2,70 metri per i vani che prevedono la permanenza continua di persone e di 2,40 m per gli ambienti quali corridoi e servizi igienici. Tali requisiti dovranno essere garantiti anche nel caso di ambienti seminterrati.

Inoltre, con l'introduzione del DL Salva Casa, in caso di edifici esistenti potresti derogare l'altezza fino al limite massimo di 2,40 metri. Questo qualora sia soddisfatta almeno una delle seguenti condizioni:

1. i locali siano situati in edifici sottoposti ad interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie;
2. sia contestualmente presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell’alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di una adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d’aria trasversali e dall’impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliari.

Detto ciò, come ti anticipavo, esistono delle eccezioni a livello nazionali ma anche locali per incentivare le opere di recupero. Ti consiglio quindi di informarti circa le agevolazioni previste sul tuo territorio.

A livello nazionale, secondo l'all. 1 art. 2.3 DM 26/06/2015 "requisiti minimi", l’altezza minima può essere:

• • • • 2,60 metri per opere di ristrutturazione importanti / riqualificazione energetica che prevedono impianti di riscaldamento a pavimento o a soffitto;
      • 2,60 metri nel caso di interventi di isolamento previsti dall’interno;
      • 2,55 metri per seminterrati situati in comuni montanari posti al di sopra dei 1000 metri sopra il livello del mare. In questi casi però andrà presentata una richiesta di deroga che sarà presa in considerazione soltanto per edifici con particolari caratteristiche tipologiche e meritevoli di conservazione e tenuto conto delle condizioni climatiche locali.

3.b Rapporti aero-illuminanti

Per quanto riguarda i parametri di aero-illuminazione è necessario, anche in questo caso, rispettare una serie di regole imprescindibili affinché il seminterrato possa essere abitabile. Bisogna difatti garantire un congruo comfort interno e delle condizioni termo-igrometriche adeguate, motivo per cui deve esserci all’interno di ogni ambiente un corretto apporto di luce ed aria.

Le finestre devono essere apribili e di dimensioni tali da assicurare i rapporti aero-illuminati previsti dalla legge.

I rapporti sono i medesimi di qualunque abitazione, indicati sempre nel D.M. 5/7/75, per cui “la superficie finestrata apribile non dovrà essere inferiore a 1/8 della superficie del pavimento" per i vani principali.  Ovviamente, anche in questo caso, si ha la stessa possibilità di ricorrere ad impianti tecnologici di ventilazione forzata per i vani cosiddetti secondari, come ad esempio il bagno. Per esempio ad un soggiorno di 16 metri quadri, dovrà essere garantito un apporto di luce ed aria pari a 16 x 1/8= 2 mq.ù

3.c Radon

Nei seminterrati è di fondamentale importanza la lotta all’umidità e al gas radon. Quest’ultimo è un problema da non sottovalutare, in primis per la salute, in secondo luogo per il rispetto del Decreto Legge (n.101 del 2020).

3.d Impianti tecnologici

A proposito dell’impiantistica sono sufficienti due semplici regole:

• • • • • gli impianti (elettrico, idrico, termico e sanitario) devono essere a norma e certificati;
        • lo scarico delle acque deve essere regolamentare, con collegamenti adeguati agli impianti di trattamento delle acque e alla rete fognaria. Potrebbe essere necessario installare delle pompe di rilancio ed eventualmente delle valvole di non ritorno.

Inoltre, qualora non sia possibile l’installazione di impianti a gas, sarà necessario ricorrere ad impianti alimentati elettricamente come pompe di calore, scaldabagni elettrici, etc.

3.e Rischio idrogeologico

Inoltre, occorre valutare la fattibilità della conversione anche in relazione al rischio idrogeologico. Nel nostro Paese sono diverse le aree soggette ad alluvione, e in esse non è consigliabile abitare in un seminterrato se non adottando le opportune precauzioni del caso per rendere sicuri questi ambienti.

In questi casi, i Comuni richiedono meccanismi di chiusura ermetica, quali paratie e/o pompe di rilancio.

Suggerisco di analizzare preventivamente le caratteristiche idriche e geologiche della zona, prima di procedere con interventi di adeguamento del tuo seminterrato.

4 Interventi da realizzare

Come anticipato, esistono diversi interventi necessari per adeguare gli ambienti nel rispetto della normativa e svariati accorgimenti costruttivi che ti permetteranno di migliorare le condizioni del tuo seminterrato, indispensabili a garantire salubrità e comfort in questi ambienti.

Altezze inferiore ai minimi di legge

Innanzitutto, per raggiungere le altezze di legge, potresti verificare la presenza di eventuali controsoffitti, e, in questo caso, rimuoverli.

Se così non fosse, la strada più agevole da percorrere sarebbe quella di abbassare il piano di calpestio tramite uno scavo interno, se le strutture lo consentissero (verifica l'altezza delle fondazioni). Attenzioni, su alcune abitazioni non è possibile, da regolamenti locali, abbassare il piano di calpestio!

In alternativa potresti pensare di innalzare il solaio sovrastante, ma in questo caso dovresti prima assicurarti di non andare a intaccare le altezze minime ammesse per i locali posti ai piani superiori.

Si tratta di interventi abbastanza rilevanti e invasivi, oltre che onerosi, perciò consiglio di valutarli accuratamente.

Inoltre, esiste comunque la possibilità di chiedere una deroga al Comune. Il recupero di questi ambienti, essendo una valida alternativa al consumo di suolo, fa si che ci siano buone probabilità, se le condizioni lo permettono, che la deroga venga concessa.

Infissi

Per quanto riguarda i serramenti potrà essere sufficiente provvedere alla loro sostituzione, scegliendone di nuovi performanti termicamente e acusticamente. Potresti installare degli infissi dotati di sensori con chiusura automatica qualora piovesse o se ci fosse il rischio di allagamento.

Umidità

Per affrontare il problema dell’umidità invece esistono diversi interventi. Sarà necessario isolare e impermeabilizzare correttamente il seminterrato, così da poter evitare la formazione di muffe, le infiltrazioni d’acqua, l’umidità di risalita e le penetrazioni di gas radon. Potresti:

1) impermeabilizzare e isolare le pareti contro-terra tramite scannafosso e cappotto;

2) isolare il solaio inferiore tramite un vespaio aerato impermeabilizzato e coibentato;

3) installare impianti tecnologici di ventilazione.

1. Impermeabilizzare e isolare le pareti contro-terra: scannafosso e cappotto

Le murature all’interno di un seminterrato sono in parte a contatto col terreno, perciò direttamente esposte all’umidità che da esso proviene. Per assicurarsi che le stesse siano asciutte e in condizioni ottimali, sarà necessario allontanare l’umidità dalla parete stessa. La soluzione migliore è quella di realizzare uno scannafosso lungo tutto il perimetro per allontanare l’umidità dal fabbricato. Lo scannafosso è composto da una parete contro-terra realizzata a distanza di almeno 40 cm dalla parete dell’edificio. L’intercapedine, che verrà a costituirsi tra il nuovo muro e la parete dell’edificio, dovrà essere areata, ciò consentirà di mantenere asciutte le pareti.

È necessario, inoltre, impermeabilizzare con apposite guaine lo scavo e predisporre al suo interno uno strato drenante che si occupi di smaltire l’acqua lontano dalla struttura.

Per migliorare l’isolamento termico si può impiegare anche un cappotto termico, da applicarsi sulla parete dell’edificio che “lavorerà” insieme allo scannafosso per la corretta coibentazione delle pareti dell’edificio. Quale isolante ti consiglio il vetro cellulare o il polistirene XPS.

2. Realizzazione di vespaio aerato.

Analogamente all’isolamento delle pareti è necessario provvedere alla coibentazione della pavimentazione. Ti proporrei, anche in questo caso, un’intercapedine aerata, ovvero realizzando un vespaio aerato posto al di sotto del solaio inferiore.

Nonostante la sua complessità, è un intervento che consiglio poiché, oltre alla questione dell’umidità, risolve in modo efficace anche il problema del gas radon.

Questi aspetti potrebbero essere gestiti anche mediante l’installazione di impianti di ventilazione meccanica controllata.

3. Installazione di impianti tecnologici.

Un impianto VMC (ventilazione meccanica controllata), movimenta e purifica l’aria aumentandone la salubrità e soprattutto riducendo l’umidità degli ambienti.

Tale impianto deve essere conforme alla norma UNI vigente, la 10339/1995, che classifica e definisce i requisiti minimi e i valori che l’impianto può raggiungere durante il funzionamento.

La suddetta normativa, per garantire livelli di benessere accettabili e allo stesso tempo limitare i consumi energetici, prevede:

• • • • un ricambio d’aria pari almeno a quello richiesto per la ventilazione naturale a seconda della destinazione d’uso dei locali;
      • una filtrazione minima dell’aria;
      • una movimentazione dell’aria con velocità entro limiti stabiliti.

5 Burocrazia e permessi

Ovviamente, oltre all’adeguamento "fisico" dei locali seminterrati al fine di renderli abitabili, esistono anche gli aspetti burocratici di cui tener conto. Difatti, tutti gli interventi effettuati devono essere stati comunicati / autorizzati e, una volta reso abitabile, il seminterrato dovrà essere accatastato in relazione al nuovo uso.

Prima di passare all’iter vero e proprio dovrai necessariamente essere conscio della destinazione d’uso esistente dei vani interrati. Non possono essere adibiti ad abitazione, vani indicati come “magazzino”, “deposito”, “cantina”, “garage”, "negozio" etc.

Per effettuare tale indagine sarà sufficiente: 

• • • una ricerca in Comune delle pratiche relative all’immobile;
    • una visura storica e le planimetrie catastale depositate.

1. Il caso più "complicato" nasce qualora la destinazione d’uso dell’unità posta al piano seminterrato non risultasse "residenziale", ad esempio commerciale. In questo caso dovrai accertarti che vi sia la possibilità di realizzare un cambio di destinazione d’uso. Per verificare la possibilità di effettuare un cambio di destinazione d’uso dovrai consultare gli strumenti edilizi e urbanistici del tuo comune tra cui il Regolamento Edilizio ed il Piano Regolatore o gli altri strumenti vigenti. Tali regolamenti potrebbero vietartelo. In questo caso, dovrai presentare un Permesso di costruire..

Stesso dicasi qualora tu voglia trasformare il piano seminterrato in un’abitazione autonoma e indipendente. Anche in questo caso occorre un Permesso di Costruire,  vista la diversa incidenza sul carico urbanistico dell'utilizzo di una unità immobiliare a fini abitativi anziché come cantina di pertinenza di una diversa e separata abitazione (Sent. C. Cass. pen. 11/02/2019, n. 6366).

Ovviamente, tutto ciò con l’ausilio di un progettista incaricato. La pratica deve essere corredata di progetto. Ogni comune potrà stabilire quali interventi prevedere per rendere abitabile un seminterrato e quali requisiti igienico sanitari dovrai rispettare.

A questo punto, se fossero rispettare tutte le prescrizioni, potresti ottenere l’abitabilità e il cambio di destinazione d’uso del tuo seminterrato presentando: le certificazioni degli impianti, l’APE e l’aggiornamento catastale.

Come ti anticipavo all’inizio di questo articolo, in Italia alcune regioni hanno attuato regolamenti differenti per incentivare la riqualificazione dei seminterrati, a seconda delle caratteristiche del luogo e delle esigenze.

Per questo motivo consiglio di informarsi a seconda della regione in cui ci si trova per sapere se i parametri da rispettare differiscano da quelli esaminati e quali siano.

Oltretutto, in molti casi, sono previste anche tariffe agevolate per i contributi di costruzione.

Ad esempio la regione Lombardia con la Legge Regionale 7/2017, per sfruttare al meglio il patrimonio immobiliare esistente e limitare il consumo di suolo, prevede regole meno stringenti.

A proposito dell’altezza minima infatti vediamo che essa può essere pari a 2,40 metri, anziché 2,70 metri, oppure permette che i parametri aero-illuminanti siano garantiti anche tramite l’impiego di impianti o attrezzature tecnologiche, non in maniera esclusiva ma bilanciando aerazione e illuminazione naturale.

I regolamenti regionali devono essere consultati anche a proposito del conteggio del volume di un immobile. Tuttavia, fatte salve eventuali indicazioni specifiche, il Regolamento Edilizio Tipo nazionale, emanato con il DPCM del 20 ottobre 2016, segnala come anche le cubature di seminterrati e interrati incidano sul calcolo della volumetria dell’edificio.

6 Pro e contro dell’abitare in un seminterrato

Nonostante gli aspetti tecnici, è presente uno scetticismo rispetto alla possibilità di abitare in un seminterrato.

Esistono degli aspetti oggettivamente sfavorevoli, come il ridotto apporto di luce naturale rispetto a quella che ricevono i locali posti agli altri piani, oppure la possibile formazione di umidità, anche se, come abbiamo visto, si può contrastare in maniera ottimale.

Ma soffermiamoci un attimo anche sui vantaggi della scelta di abitare (e acquistare / affittare): 

• • • prezzi bassi anche in centro città;
    • buon clima interno;
    • poche scale;
    • possibilità di avere un’area verde, infatti spesso il seminterrato è corredato di giardino privato.

Spesso ci troviamo a dover fare i conti con budget ridotti al momento della scelta di una casa, da affittare o da acquistare, e altrettanto può pesare sulla decisione anche la sua posizione. A volte non si può rinunciare ad una determinata zona per ragioni legate al lavoro o all’università, alla difficoltà nello spostarsi con mezzi propri o pubblici, in breve alla praticità per l’organizzazione della propria routine. Ma far combaciare questi aspetti spesso sembra impossibile. Un seminterrato può essere la soluzione!

Difatti queste abitazioni vengono affittate e vendute a prezzi nettamente più bassi rispetto agli appartamenti posti ai piani fuori terra, dimostrandosi accessibili a tutti, senza dover rinunciare a vivere in posizioni centrali.

Questo è un primo vantaggio indiscusso che va ad affiancarsi, come ti anticipavo, ad altri, quali:

• • • clima interno ottimale: fresco in estate per via della scarsa esposizione al sole e caldo d'inverno poiché l'aria calda, generata all'interno, non potrà disperdersi con facilità all'esterno essendo l’unità, come previsto dalla normativa, ben coibentata;
    • collegamento comodo al piano strada: rispetto al piano terra si raggiunge semplicemente con pochi gradini, cosa che non avviene per i piani più alti che prevedono faticose rampe di scale. Oltretutto nel caso di assenza o danneggiamento dell'ascensore il piano seminterrato risente di meno del mancato servizio rispetto ad un piano alto;
    • presenza di aree verdi molto frequenti. Difatti, nei casi in cui sul lato opposto al fronte strada (prospetto tergale) vi sia un abbassamento della quota di calpestio, qualsiasi eventuale giardino o terrazzo sarà, con buone probabilità, di pertinenza esclusiva del seminterrato. Ciò rappresenta un valore aggiunto all’abitazione ed aumenta il valore e la godibilità dell’appartamento che, se da un lato non potrà giovare di una grande luminosità, dall’altro lato consentirà di godere di vani luminosi, che prospettano sul verde, ed in rapporto diretto con spazi all’aria aperta.

7 Cosa controllare prima dell'acquisto di un seminterrato?

Una volta presa la decisione di metterti alla ricerca di un appartamento seminterrato, ti consiglierei di valutare al meglio le condizioni dei locali che visionerai:

1. 1. 1. visita l'immobile nel pomeriggio, tra le ore 12:00 e le 16:00, fascia oraria in cui vi è più luce così da vedere quanta ne avresti al massimo durante una giornata;
      2. controllate l'eventuale presenza di muffe o macchie di umidità per capire quali siano le condizioni di isolamento termico degli ambienti;
      3. verificare la presenza di sistemi di protezione contro le inondazioni. La presenza di tali sistemi è di notevole importanza soprattutto se l’immobile risulta collocato in una zona soggetta a rischio idrogeologico; inoltre potrebbe risultare vantaggioso prevedere di sottoscrivere un'assicurazione per i danni che potrebbero essere causati da eventuali inondazioni o tempeste;
      4. controllare l'esposizione e la posizione delle finestre, sia per problematiche legate alla privacy sia per la luminosità degli ambienti.

Spero che l'articolo ti sia stato utile, a presto, Rosa.