Superfici e altezze minime: bagno, cucina, soggiorno, camera

Quali sono le superfici e le altezze minime del bagno, cucina, soggiorno, camera e le altre prescrizioni di legge a seguito del Salva casa?

Spesso mi viene posta questa domanda: il ripostiglio lo posso trasformare in una suite imperiale? Prima di tutto devi avere i soldi e poi i requisiti. Difatti, occorre controllare le norme igienico-sanitarie.

La prima cosa che potresti fare è verificare, in prima battuta e munito di metro a nastro, le dimensioni e le altezze delle stanze. Difatti, se non ci fossero i requisiti dimensionali, sarebbe impossibile modificarne l'uso.

Le superfici e le altezze minime sono indicate all'interno del DM luglio 75. In particolare, le superfici minime all'interno degli art. 2 e 3, mentre le altezze minime sono definite dall'art. 1. Ma attenzione, con il Decreto Legge Salva Casa 69/24 è possibile derogare a tali valori, in determinate condizioni.

Attenzione, i regolamenti edilizi comunali possono introdurre ulteriori prescrizioni più restrittive.

Partiamo con le superfici minime:

Superfici minime

Nella tabella ho indicato i mq minimi per ogni ambiente:

*dipende dalle restrizioni indicate nel regolamento edilizio del comune dove è ubicata l'unità immobiliare.

In generale, le cucine abitabili devono essere più grandi di 9 mq, mentre la superficie dello spazio cottura deve essere compresa tra i 4 e i 9 mq. Di solito, il bagno principale deve avere una superficie minima di 2,5 mq. Ma come ti dicevo, queste grandezze dipendono da quanto prescritto all'interno del regolamento comunale.

Altezze minime

Vediamo ora le altezza minima interna utile dei vari ambienti della casa:

*dipende dalle restrizioni indicate nel regolamento edilizio del comune dove è ubicata l'unità immobiliare.

Di solito, i regolamenti edilizi impongono un'altezza minima per cantine e garage di 2,4 m.

Inoltre, nel caso di sottotetti o negli ambienti con altezza variabile, i regolamenti edilizi impongono delle altezze minime nelle parti più basse.

Se non vengono indicate le prescrizioni su questi ambienti, ti consiglio di contattare lo sportello edilizia del Comune.

Deroghe di cui al DL 69/2024

È possibile ridurre le superfici minime e le altezze minime qualora, secondo l'art. 24 del TUE:

5-bis Nelle more della definizione dei requisiti di cui all’articolo 20, comma 1-bis, ai fini della certificazione delle condizioni di cui al comma 1 del presente articolo e dell’acquisizione dell’assenso da parte dell’amministrazione competente, fermo restando il rispetto degli altri requisiti igienico-sanitari previsti dalla normativa vigente, il tecnico progettista abilitato è autorizzato ad asseverare la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie nelle seguenti ipotesi:

1. locali con un’altezza minima interna inferiore a 2,70 metri fino al limite massimo di 2,40 metri;
2. alloggio monostanza, con una superficie minima, comprensiva dei servizi, inferiore a 28 metri quadrati, fino al limite massimo di 20 metri quadrati, per una persona, inferiore a 38 metri quadrati fino al limite massimo di 28 metri quadrati, per due persone.

5-ter. L’asseverazione di cui al comma 5-bis può essere resa ove sia soddisfatto il requisito dell’adattabilità, in relazione alle specifiche funzionali e dimensionali, previsto dal regolamento di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 14 giugno 1989, n. 236, e sia soddisfatta almeno una delle seguenti condizioni:

1. i locali siano situati in edifici sottoposti ad interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie;
2. sia contestualmente presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell’alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di una adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d’aria trasversali e dall’impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliari.

5-quater. Restano ferme le deroghe ai limiti di altezza minima e superficie minima dei locali previste a legislazione vigente.

Altre prescrizioni.

Oltre a queste prescrizioni, i vari ambienti devono possedere altri requisiti igienico-sanitari. Ad esempio:

• devono avere delle aperture tali da garantire il rispetto dei rapporti aero-illuminanti;
• la cucina deve essere dotata di canna fumaria per lo scarico dei fumi di cottura che raggiunga il tetto;
• i bagni ciechi devono essere dotati di aerazione meccanica;
• tutte le altre prescrizioni indicate all'interno dei regolamenti edilizi comunali.

Nel regolamento edilizio di Firenze, nel caso di interventi su edifici esistenti che non comportino il cambio di destinazione d'uso è ammesso il mantenimento di superfici e altezze inferiori ai minimi stabiliti per i nuovi edifici, purché non si intervenga su tali vani. Difatti, questi ambienti hanno acquisito la classe di pregio, in quanto edificati prima delle normative di interesse. Controlla il tuo regolamento edilizio qualora ci fossero delle deroghe in tal senso. Capita spesso!

Novità per gli immobili di interesse culturale

Una novità molto importante riguarda gli immobili di interesse culturale sottoposti alle disposizioni del D.Lgs. 42/2004 secondo l'art. 10, comma 2-bis, D.L. 76/2020, introdotto dal D.P.R. 20 febbraio 2026, n. 73.

Dal 2026, per questi edifici è stata introdotta una disciplina specifica che consente, in deroga ai limiti ordinari previsti dal D.M. 5 luglio 1975 un'altezza minima interna di

• 2,40 m per i locali abitabili
• di 2,20 m per corridoi, disimpegni, bagni, gabinetti e ripostigli.

Spero che l'articolo ti sia stato utile. A presto, Vincenzo.