Quali spese per l'acquisto della prima o seconda casa sono detraibili nel 2026?

Quali spese per l'acquisto della prima o seconda casa sono detraibili? Notaio, agenzia immobiliare, mutuo, imposte e ristrutturazione. Quali sono i massimali e quanto si può recuperare nel 730?

Ho finalmente acquistato la mia prima casa. O meglio, sono comproprietario dell'appartamento insieme a mia moglie e alla mia banca :(

Anche tu ti stai apprestando ad acquistare un immobile? Sappi che sono tanti gli adempimenti da eseguire e altrettante le spese da sostenere. Ahimè, non sono altrettante le spese che potresti recuperare scalandole dalle tasse, detraendole ad esempio dall'IRPEF che versi ogni anno all'Agenzia delle Entrate.

Prima di tutto, questi incentivi non dipendono necessariamente dal fatto che l'immobile sia la tua prima casa in senso fiscale. Le principali detrazioni relative al mutuo e all'intermediazione immobiliare sono collegate soprattutto all'abitazione principale, che può anche non coincidere con la prima casa acquistata.

Differenza tra prima casa e abitazione principale

Per abitazione principale si intende, in linea generale, l'immobile nel quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente.

• è normalmente il luogo di residenza del contribuente e della sua famiglia;
• è il luogo di dimora abituale del contribuente e della sua famiglia.

Il concetto di prima casa, invece, viene utilizzato principalmente con riferimento alle agevolazioni fiscali applicabili all'acquisto dell'immobile. Grazie al possesso dei requisiti previsti, l'acquirente può accedere a una serie di benefici e agevolazioni, ad esempio pagando un'imposta di registro ridotta o un'IVA agevolata.

Non è strettamente necessario che la prima casa sia anche la propria dimora abituale. Al contrario, molte delle detrazioni che vedremo in questo articolo sono collegate espressamente all'abitazione principale.

Per la detrazione degli interessi del mutuo relativo all'acquisto dell'abitazione principale, l'immobile deve essere adibito ad abitazione principale, in linea generale, entro un anno dall'acquisto. Inoltre, l'acquisto deve avvenire nell'anno antecedente o successivo alla data di stipula del mutuo.

Sono previste specifiche eccezioni, ad esempio quando il mancato utilizzo dell'immobile come abitazione principale deriva da un trasferimento per motivi di lavoro intervenuto successivamente all'acquisto.

Ora che abbiamo chiarito il concetto, vediamo quali sono le spese detraibili.

Quali spese per l'acquisto di casa sono detraibili?

Quali spese puoi detrarre?

Tra le principali spese sostenute in occasione dell'acquisto di un'abitazione principale sono detraibili soprattutto:

1. gli interessi passivi e gli oneri accessori relativi a un mutuo ipotecario contratto per l'acquisto dell'abitazione principale;
2. il costo di intermediazione dell'agenzia immobiliare, nei limiti previsti.

Alle detrazioni direttamente collegate all'acquisto possono poi aggiungersi eventuali agevolazioni relative ai successivi lavori di ristrutturazione, efficientamento energetico, interventi antisismici e acquisto di mobili, se sussistono i relativi requisiti.

Quali spese non puoi detrarre?

Viceversa, non potrai normalmente detrarre come spese relative all'acquisto:

• le spese per il rogito notarile di compravendita;
• le spese di assicurazione sull’immobile, stipulate ad esempio contro eventi che possono danneggiare l’immobile, salvo il ricorso ad altre specifiche agevolazioni fiscali;
• le spese per la registrazione del preliminare e/o della proposta di acquisto;
• le imposte di registro, l'IVA e le imposte ipotecarie e catastali connesse al trasferimento dell'immobile;
• gli interessi derivanti da finanziamenti che non possiedono i requisiti previsti per la detrazione dei mutui;
• le spese per l'incasso delle rate del mutuo.

Importante: se per qualche motivo non si concludesse l’acquisto dell’abitazione principale e non venisse stipulato il contratto definitivo di compravendita, occorre verificare la spettanza delle eventuali detrazioni già utilizzate e, se necessario, procedere alla relativa restituzione.

1. Come calcolare la detrazione nel caso di mutuo?

Le spese sostenute in relazione a un mutuo ipotecario per l'acquisto dell'abitazione principale sono in parte detraibili.

La detrazione è pari al 19% degli interessi passivi, degli oneri accessori e delle eventuali quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione, entro un importo massimo complessivo di 4.000 € all'anno.

La detrazione massima teorica è quindi:

4.000 € × 19% = 760 € all'anno.

Il limite di 4.000 € non riguarda soltanto gli interessi passivi, ma la somma degli interessi e degli oneri accessori detraibili.

Quali spese del mutuo sono detraibili?

Tra gli oneri accessori possono rientrare:

• l’onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo, con esclusione dell'onorario relativo al contratto di compravendita;
• gli interessi passivi pagati sul mutuo;
• le eventuali penalità per anticipata estinzione del mutuo, nei casi in cui siano effettivamente applicabili;
• le commissioni spettanti agli istituti di credito per l'attività di intermediazione;
• la cosiddetta provvigione per scarto rateizzato;
• l'imposta per l'iscrizione o la cancellazione dell'ipoteca;
• le spese di istruttoria;
• le spese per la perizia tecnica richiesta per la concessione del mutuo;
• le spese sostenute dal notaio per conto del cliente direttamente connesse al contratto di mutuo.

Non sono invece detraibili l'onorario notarile per la compravendita e le imposte direttamente relative al trasferimento della proprietà.

Notaio: quale parte della parcella si può detrarre?

Questa distinzione è importante perché spesso il notaio emette una parcella che comprende più attività.

La parte relativa al rogito di compravendita non è detraibile. Può invece rientrare tra gli oneri accessori la parte dell'onorario riferita alla stipula del contratto di mutuo ipotecario.

È quindi utile che dalla fattura del notaio sia possibile individuare separatamente le spese relative al mutuo e quelle relative alla compravendita.

Esempio di calcolo

Facciamo un esempio. Immagina di acquistare un'abitazione principale con l'aiuto della banca e di sostenere nell'anno:

• 500 € di interessi passivi;
• 1.000 € di onorario notarile riferibile al contratto di mutuo;
• 500 € tra perizia e istruttoria.

L'importo detraibile sarà pari a:

500 + 1.000 + 500 = 2.000 €

La detrazione IRPEF sarà:

2.000 × 19% = 380 €.

Se invece interessi e oneri accessori detraibili ammontassero complessivamente a 5.500 €, nel 730 potresti comunque considerare al massimo 4.000 €, ottenendo una detrazione massima teorica di 760 €. La quota eccedente non è recuperabile.

Mutuo destinato anche ad altre finalità

Se il finanziamento viene utilizzato contemporaneamente per più finalità, ad esempio una parte per l'acquisto della casa e una parte per ottenere liquidità, non tutti gli interessi sono automaticamente detraibili.

La parte degli interessi riferibile a una quota di finanziamento utilizzata per finalità diverse da quelle agevolate deve essere esclusa.

Analogamente, i mutui per acquisto dell'abitazione principale e quelli destinati alla costruzione o alla ristrutturazione dell'abitazione principale seguono regole e limiti differenti.

Soggetto che concede il mutuo

Il soggetto mutuante deve possedere le caratteristiche previste dalla normativa fiscale. In particolare, la detrazione riguarda i mutui contratti con soggetti residenti in Italia, in uno Stato membro dell'Unione europea oppure con una stabile organizzazione in Italia, secondo le condizioni previste dalla normativa vigente.

Casistica: casa e mutuo cointestati

Se il mutuo è cointestato a più persone, il limite complessivo di 4.000 € viene normalmente suddiviso in base alla percentuale di cointestazione.

Pertanto, se due coniugi sono intestatari al 50% del medesimo mutuo, ciascuno potrà normalmente calcolare la detrazione su un importo massimo di 2.000 €.

È prevista una particolare eccezione nel caso in cui il mutuo sia cointestato con il coniuge fiscalmente a carico: il coniuge che sostiene interamente la spesa può, in presenza di tutti i requisiti, fruire anche della quota riferibile al coniuge fiscalmente a carico.

Nel caso in cui entrambi i coniugi acquistino l’abitazione, mentre il mutuo sia stipulato solo da uno di essi, la detrazione può spettare al solo coniuge intestatario del mutuo, nei limiti e alle condizioni previste.

Diversamente, se il mutuo è intestato a entrambi i coniugi ma l'abitazione è acquistata da uno solo di essi, la detrazione compete soltanto al coniuge che è contemporaneamente acquirente e mutuatario, per la propria quota di mutuo.

Casistica: nuda proprietà e decesso

In caso di decesso del mutuatario, il diritto alla detrazione può proseguire in capo all'erede o legatario che subentra nel rapporto e sostiene gli interessi, nel rispetto delle condizioni previste.

La detrazione può spettare anche a chi acquista la sola nuda proprietà, se ricorrono gli altri requisiti previsti per l'agevolazione.

2. Come calcolare la detrazione per l'agenzia immobiliare?

Per le spese di intermediazione immobiliare sostenute per l'acquisto di un immobile da destinare ad abitazione principale è prevista una detrazione IRPEF del 19%.

La detrazione si calcola su un importo massimo di 1.000 €.

La detrazione massima è quindi:

1.000 € × 19% = 190 €.

Se, per esempio, paghi all'agenzia immobiliare una provvigione di 3.000 €, la detrazione continua a essere calcolata soltanto su 1.000 € e quindi sarà, prima dell'applicazione di eventuali ulteriori limiti personali, pari a 190 €.

Pagamento tracciabile

Il pagamento dell'agenzia immobiliare deve avvenire mediante strumenti tracciabili, come bonifico bancario o postale, carta di credito o di debito, assegno bancario o circolare o altri sistemi ammessi dalla normativa.

È quindi importante conservare:

• fattura dell'agenzia immobiliare;
• documentazione del pagamento tracciabile;
• atto di compravendita o preliminare;
• documentazione dalla quale risulti che l'immobile è destinato ad abitazione principale.

Se pago l'agenzia nell'anno del preliminare?

La provvigione può essere detratta nella dichiarazione dei redditi relativa all'anno in cui è stata effettivamente sostenuta.

Se la spesa viene sostenuta prima del rogito, sulla base di un contratto preliminare, è necessario che il preliminare sia regolarmente registrato e che la compravendita venga poi effettivamente conclusa.

Se l'acquisto non viene perfezionato, viene meno il presupposto della detrazione relativa all'acquisto dell'abitazione principale.

E per l'acquisto di una seconda casa?

Il titolo dell'articolo parla volutamente di prima o seconda casa perché il concetto fiscale di prima casa non coincide con quello di abitazione principale.

In generale, per un normale mutuo stipulato oggi per acquistare una seconda casa che non costituisce abitazione principale non è prevista la detrazione ordinaria del 19% degli interessi prevista per il mutuo dell'abitazione principale.

Analogamente, la detrazione della provvigione dell'agenzia immobiliare è riconosciuta per l'acquisto dell'abitazione principale, non genericamente per qualsiasi immobile acquistato.

Esistono tuttavia discipline particolari per alcuni vecchi mutui, in particolare quelli stipulati prima del 1993, che seguono regole specifiche.

Una casa che fiscalmente rappresenta una “seconda casa” può comunque diventare l'abitazione principale del contribuente. In questo caso occorre verificare i requisiti della singola detrazione, senza fermarsi alla definizione comune di prima o seconda casa.

Novità: limiti alle detrazioni per redditi superiori a 75.000 €

Dal 1° gennaio 2025 è entrata in vigore una nuova disciplina che introduce, per i contribuenti con reddito complessivo superiore a 75.000 €, un limite complessivo ad alcuni oneri e spese detraibili.

Il limite dipende da:

• ammontare del reddito complessivo;
• numero di figli fiscalmente a carico.

L'importo base viene poi moltiplicato per un coefficiente che dipende dal numero di figli a carico.

Per esempio, un contribuente con reddito superiore a 100.000 € e nessun figlio a carico ha un limite complessivo teorico pari a:

8.000 € × 0,50 = 4.000 €.

Questa disciplina si aggiunge ai limiti specifici previsti dalle singole detrazioni.

Attenzione ai mutui stipulati dal 2025

Gli interessi relativi a mutui per l'acquisto dell'abitazione principale stipulati dal 1° gennaio 2025 rientrano, per i contribuenti con redditi superiori a 75.000 €, nel nuovo sistema di limitazione complessiva delle spese detraibili.

I mutui stipulati entro il 31 dicembre 2024 sono invece esclusi da questo specifico nuovo limite.

Resta comunque fermo il limite ordinario di 4.000 € previsto specificamente per interessi e oneri accessori del mutuo dell'abitazione principale.

Inoltre, la detrazione degli interessi del mutuo per l'abitazione principale non è soggetta alla precedente riduzione progressiva prevista per alcune detrazioni al superamento di 120.000 € di reddito, ma può rientrare nel nuovo limite complessivo introdotto dal 2025 nei casi appena indicati.

Ristrutturazione della casa acquistata

Potrebbe darsi che la casa che stai acquistando necessiti di una ristrutturazione. In questo caso alle detrazioni legate all'acquisto possono aggiungersi altre agevolazioni fiscali, purché siano rispettati i requisiti previsti.

Tra le principali troviamo:

• Bonus ristrutturazione;
• Ecobonus;
• eventuali agevolazioni per interventi antisismici;
• Bonus mobili, quando spettante.

Quali documenti devi conservare?

Per evitare problemi in caso di controllo, è opportuno conservare:

• atto di compravendita;
• contratto di mutuo;
• quietanze o certificazione annuale degli interessi rilasciata dalla banca;
• fattura del notaio con distinzione, quando possibile, tra spese di compravendita e spese relative al mutuo;
• fatture e documenti relativi a istruttoria e perizia;
• fattura dell'agenzia immobiliare;
• prova del pagamento tracciabile dell'intermediazione;
• eventuale contratto preliminare registrato;
• documentazione relativa alla destinazione dell'immobile ad abitazione principale;
• documentazione relativa agli eventuali lavori di ristrutturazione o efficientamento energetico.

In sintesi

Quando acquisti una casa non tutte le numerose spese sostenute sono fiscalmente recuperabili.

Le due principali detrazioni direttamente collegate all'acquisto dell'abitazione principale sono:

• 19% su massimo 4.000 € per interessi passivi e oneri accessori ammessi del mutuo ipotecario;
• 19% su massimo 1.000 € per le spese di intermediazione immobiliare.

Non sono invece normalmente detraibili il rogito notarile di compravendita, l'IVA, l'imposta di registro e le imposte ipotecarie e catastali.

È fondamentale distinguere sempre tra prima casa e abitazione principale: molte delle detrazioni illustrate in questo articolo dipendono dalla seconda definizione e non semplicemente dal fatto che l'immobile sia stato acquistato con le agevolazioni prima casa.

Dal 2025, inoltre, per i contribuenti con reddito superiore a 75.000 € occorre considerare anche il nuovo limite complessivo alle spese detraibili, che può incidere su alcune agevolazioni relative all'acquisto e ai successivi lavori.

Spero che l'articolo ti sia stato utile. A presto, Vincenzo.