Quali spese acquisto (prima o seconda) casa sono detraibili 2025

Quali spese per l'acquisto della prima o seconda casa sono detrabili? Notaio, agenzia immobiliare, mutuo, imposte. Quali sono i massimali?

Ho finalmente acquistato la mia prima casa. O meglio, sono comproprietario dell'appartamento insieme a mia moglie e alla mia banca :(

Anche tu ti stai apprestando ad acquistare un immobile? Sappi che sono tanti gli adempimenti da eseguire e altrettante le spese da sostenere. Ahimè, non sono altrettante le spese che potresti recuperare scalandole dalle tasse, detraendole ad esempio dall'Irpef che versi ogni anno all'Agenzia delle Entrate.

Prima di tutto, questi incentivi riguardano le sole abitazioni principali, che possono essere delle prime ma anche delle seconde case. Cerchiamo di capire le differenze.

Differenza tra prima casa e abitazione principale

Per abitazione principale si intende:

• • • il luogo di residenza del contribuente e della sua famiglia;
    • il luogo di dimora abituale del contribuente e della sua famiglia.

Mentre, il concetto di prima casa si utilizza solo nel momento in cui si acquista il “primo” immobile destinato ad abitazione. Grazie a ciò, l’acquirente potrà accedere ad una serie di benefici e agevolazioni, ad esempio, pagherà meno imposte notarili. Non è strettamente necessario che si tratti della propria dimora (a differenza dall’abitazione principale).

Per poter ottenere le detrazioni dovrai destinare, entro un anno dall'acquisto, l’immobile acquistato ad abitazione principale. A sua volta, l’acquisto dovrà essere stipulato nei 12 mesi successivi o antecedenti alla data di stipula del mutuo. Non dovresti rispettare questi termini qualora la destinazione ad abitazione principale non si realizzasse a causa di un trasferimento per motivi di lavoro avvenuto dopo l'acquisto.

Ora che abbiamo chiarito il concetto, vediamo le spese detraibili sulle abitazioni principali.

Quali spese puoi detrarre?

Tra tutte le spese che sosterrai per l'acquisto di un'abitazione principale (non per forza prima casa), potrai detrarre solamente due voci:

• • 1. le spese per gli atti di mutuo contratti per l’acquisto della prima casa;
    2. il costo di intermediazione dell'agenzia immobiliare;

Quali spese non puoi detrarre?

Viceversa, non potrai detrarre:

• • • le spese per il rogito;
    • spese di assicurazione sull’immobile, stipulate ad esempio contro eventi che possono danneggiare l’immobile;
    • le spese per la registrazione del preliminare (scopri quali sono) e /o la proposta di acquisto;
    • le imposte di registro, l’IVA e le imposte ipotecarie e catastali, connesse al trasferimento dell’immobile; 
    • gli interessi derivanti da tipi di finanziamento diversi da quelli relativi a contratti di mutuo;

Importante: se per qualche motivo, non si concludesse l’acquisto dell’abitazione principale e non venisse stipulato del contratto definitivo di compravendita, il contribuente dovrà restituire la detrazione usufruita.

1. Come calcolare la detrazione nel caso di atti di mutuo

Come ti accennavo, le spese sostenute per gli atti di mutuo relativi all’acquisto della casa, sono in parte detraibili.

Dico in parte, in quanto solo il 19% calcolato su una spesa massima di 4.000 euro potrà essere detratto dall'Irpef. 

Le spese includono:

• • l’onorario del notaio per la stipula del mutuo (con esclusione di quello sostenuto per il contratto di compravendita);
  • gli interessi passivi pagati in funzione della restituzione del capitale; 
  • penalità per anticipata estinzione del mutuo;
  • commissione spettante agli istituti per la loro attività di intermediazione;
  • la cosiddetta “provvigione” per scarto rateizzato;
  • le spese sostenute dal notaio per conto del cliente come, ad esempio, gli oneri fiscali (compresa l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca), le spese di istruttoria e notarili, la perizia tecnica ecc.

Facciamo un esempio. Immagina di acquistare una prima casa con l'aiuto della banca che ti supporterà tramite un mutuo, di spendere 500 €di interessi passivi e di pagare una parcella di 2.500 € al notaio. La spesa detraibile sarà del 19% sul un totale di 3.000 €.

Se invece dovessi spendere 1.000 € di interessi passivi, più 4.000 € di spese notarili, oltre 500 € di perizia, per un totale di euro 5.500,00, nel 730 potrai detrarre al massimo il 19% di 4.000 € e cioè 760 €. La quota restante non è recuperabile.

Infine, il soggetto mutuante deve essere residente in Italia o in uno degli Stati aderenti all’Unione Europea, oppure avere una stabile organizzazione in Italia.

Casa cointestata

Se il mutuo fosse cointestato a più persone, ognuno avrebbe diritto alla detrazione in relazione alla propria quota. Anche il limite di 4000 € verrà suddiviso tra coloro che verseranno il mutuo.

Pertanto, se due coniugi fossero cointestatari di un mutuo, ciascuno di essi dovrebbe calcolare la detrazione su un importo massimo di 2.000 euro. Se uno dei coniugi fosse fiscalmente a carico dell'altro (reddito complessivo uguale o inferiore a 2.840,51 euro), la detrazione spetterebbe per entrambe le quote a quest’ultimo.

Nel caso in cui entrambi i coniugi acquistassero l’abitazione, mentre il mutuo fosse stipulato solo da uno di essi, la detrazione spetterebbe solo a quest'ultimo ma con riferimento all’intero ammontare degli interessi pagati.

Diversamente, se il mutuo fosse intestato ad entrambi i coniugi, ma riguardasse l’acquisto di una abitazione acquistata da uno solo di essi, la detrazione competerebbe solamente al coniuge acquirente e solo con riferimento alla sua quota di mutuo (c.m. 12 maggio 2000 n. 95/E).

Nuda proprietà e decesso

In caso di decesso del mutuatario, il diritto alla detrazione si trasmette all’erede o legatario o all’acquirente che si sia accollato il mutuo.

La detrazione spetta anche a chi acquista la sola nuda proprietà.

2. Come calcolare la detrazione nel caso di intermediazione

L'agenzia delle Entrate tramite fiscoOggi.it, il 9 luglio 2021, ha chiarito che sulle sole spese di intermediazione relative all'acquisto di un'abitazione principale, spetta una detrazione dall'Irpef nella misura del 19% e con un limite massimo di 1.000 euro. Quindi, anche se dovessi spendere 3.000 € di commissione, comunque ti spetterebbero 190 € di detrazione (19% di 1.000 €).

La commissione può essere detratta nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui la stessa è stata sostenuta. Questo ad una condizione, che il contratto preliminare risulti regolarmente registrato.

Attenzione, il pagamento dell'Agenzia immobiliare dovrà avvenire tramite versamento bancario o postale o mediante altri sistemi di pagamento tracciabili.

La detrazione può essere usufruita per intero solo se si possiede un reddito complessivo fino a 120.000 euro. In caso di superamento di tale limite, la detrazione decresce fino ad azzerarsi al raggiungimento di un reddito complessivo di 240.000 euro.

Ristrutturazione casa

Potrebbe darsi che la casa che stai acquistando necessiti di una ristrutturazione. Al contrario, per quanto riguarda la ristrutturazione, sono molteplici le detrazione a cui potresti aderire: Bonus ristrutturazione, Ecobonus, Superbonus, Bonus mobili ecc.

Sappi che tutte le detrazioni che ti ho appena elencato sono cumulabili con le detrazioni precedentemente menzionate.

Spero che l'articolo ti sia stato utile. A presto, Vincenzo.