Preliminare online: chi e come si registra, a che costo?

E' obbligatoria la registrazione (online e dal vivo) del compromesso, quanto costa, chi e come deve essere pagata la registrazione del preliminare di compravendita. Differenza con la trascrizione.

Tramite il contratto preliminare o compromesso ti impegnerai a stipulare in un secondo momento un contratto definitivo successivo (rogito) per il trasferimento di un immobile. Utilizzando il compromesso, il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile si avrà solo con la firma del rogito. Si tratta di un impegno di acquisto futuro.

Preliminare: caratteristiche e obbligo

La stipula del preliminare non è obbligatoria, ma consigliata qualora non sia possibile la vendita immediata del bene. Quindi, qualora:

• • • l’acquirente sia in cerca di un mutuo;
    • il venditore sia in attesa che gli venga consegnata una nuova casa;
    • oppure l'impresa costruttrice debba terminare la realizzazione della casa.

Il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta (scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico). Ovviamente, tale contratto, per essere ritenuto valido dovrà contenere tutti gli elementi essenziali che compongono un contratto.

In questo articolo, approfondiremo tutti gli aspetti legati alla registrazione del compromesso. Partiamo:

Differenza tra trascrizione e registrazione del preliminare. La registrazione è obbligatoria?

Una volta firmato il preliminare, dovrai obbligatoriamente registrarlo all'Agenzia delle Entrate. Altrimenti verrai sanzionato.

Ma ahimè, l’Agenzia delle Entrate, tramite la registrazione, oltre ad attribuire una data certa al contratto, non svolge ulteriori funzione rilevanti.

A differenza della trascrizione (non obbligatoria), in caso di sola registrazione del contratto, il venditore potrebbe cedere l’immobile ad un altro soggetto, l'unità immobiliare potrebbe essere pignorata o sulla stessa essere costituito un diritto reale di godimento (per esempio, un usufrutto). Qualora non trascrivessi, il compratore potrebbe chiedere al giudice solo il risarcimento dei danni e non l’annullamento della vendita o dell’iscrizione dell’ipoteca. E' raro, ma valuta bene il soggetto con cui stai stipulando l'accordo.

Per tagliare la testa al toro, dovresti trascrivere l'atto, con costi molto maggiori. In questo caso, dovrai obbligatoriamente affidarti ad un notaio (non basta una scrittura privata), il cui costo per la procedura è leggermente inferiore rispetto ad un rogito, circa € 2.000 / 2.500 €, variabile in base al valore delle caparre versate e all'onorario del notaio.

Difatti, nel caso di trascrizione nei Registri Immobiliari, all'interno dei quali vengono riportati tutti gli atti che hanno ad oggetto beni immobili, quali compravendite, donazioni, iscrizioni ipotecarie, pignoramenti, l'atto deve essere redatto da un notaio nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata. Viceversa, qualora optassi per la semplice registrazione, potresti firmare anche una semplice scrittura privata, scritta di tuo pugno e firmata anche dalla controparte.

Trascrivendo il preliminare, qualsiasi altra operazione trascritta successivamente sull’immobile, non avrà effetto nei confronti del promittente acquirente, e quindi non saranno vincolanti nei suoi confronti eventuali vendite, iscrizioni ipotecarie, pignoramenti, ecc. Inoltre, la trascrizione ha un effetto “prenotativo”, in pratica, quando si otterrà il trasferimento definitivo, gli effetti del trasferimento retroagiranno alla data di trascrizione del preliminare.
La trascrizione ha una durata di un anno dalla scadenza del termine per la stipula del contratto definitivo e, qualora il termine fosse superiore, tre anni dal momento della trascrizione.

Quanto costa registrare un preliminare?

Il costo della registrazione del preliminare dipende dall'importo della caparra o dell'acconto. In particolare, dovrai versare:

• • • imposta di registro, nella misura fissa di 200 euro;
    • imposta di registro proporzionale dello 0,5% per l’importo dato a titolo di caparra e del 3% sugli importi dati come acconto (minimo 200 €). Se non venissero trasferiti soldi, l'imposta di registro sarebbe pari solo alla quota fissa di 200 €.

Stesso dicasi qualora si trattasse di un'operazione imponibile IVA. In tale fattispecie, anche in caso di acconto, dovresti liquidare sempre lo 0,5% dell'acconto stesso.

La percentuale dovrà essere calcolata sulla somma tra quanto versato alla proposta d’acquisto, la cifra trasferita al preliminare di compravendita e le cifre che verranno trasferite in futuro a titolo di caparra / acconto;

Che differenza c'è tra acconto e caparra? Entrambi sono dei pagamenti anticipati, ma l'acconto, a differenza della caparra, non assume alcuna rilevanza risarcitoria. Nel primo caso, in caso di inadempimento della parte venditrice, quest'ultima dovrà restituire la somma data in acconto, viceversa, con la caparra, dovrà restituirne il doppio.

• • • Marca da bollo da 16 euro per ogni 100 righe di contratto o ogni 4 facciate, oppure 155 € se venisse registrato un atto pubblico o una scrittura privata autenticata. Attenzione le merche da bollo devono essere acquistate prima del preliminare. Altrimenti dovrai pagare la sanzione, e cioè 1,6 € ogni bollo con data successiva;
    • Marca da bollo per ogni allegato (il costo dipende dalla natura dello stesso allegato, ad esempio, 1€ per ogni planimetria allegata);
    • nel caso nel contratto fosse presente una clausola penale (ad esempio, qualora l'immobile non venisse liberato entro una certa data, il venditore sarebbe tenuto a liquidare 50 € per ogni giorno di ritardo nella consegna), saresti soggetto alla disciplina prevista per gli atti sottoposti a condizione sospensiva (articolo 27 del Dpr 131/86), dovresti liquidare un’ulteriore imposta di registro pari a 200 euro. Qualora si verificasse l’inadempimento, in misura proporzionale pari al 3% (articolo 9 della Tariffa, parte I, allegata al Dpr 131/86), tenendo conto dell’imposta di 200 euro già versata.
    • eventuale parcella del notaio;

Nel caso di trascrizione, all’imposta di registro e all’imposta di bollo di 155 euro, dovresti aggiungere il versamento dell’imposta ipotecaria di 200 euro e le tasse ipotecarie di 35 euro.

Esempio

Come in ogni mio articolo, l'esempio è il paragrafo più apprezzato, in quanto scioglie ogni dubbio.

Immagina di acquistare da un privato un appartamento e di realizzare una proposta di acquisto prima e un preliminare di 150 righe poi. Alla proposta firmi un assegno da 5.000 €, e al preliminare consegni un assegno circolare di 35.000 €. Entrambi, rilasciati come caparra confirmatoria. Calcoliamo lo 0,5 % di 40.000 €:

40.000 € x 0,5 / 100 = 200 € 

A questi andranno aggiunti:

• • 200 € di imposta di registro fissa;
  • bolli: 16 € x 2, essendo più di 100 righe, ogni copia (una copia per l'Agenzia delle Entrate e una per una delle parti). In totale, 64 €.

In tutto 464 €, di cui 400 € con il codice tributo del 1550 del F24. Cosa si intende per codice tributo, vediamo nel paragrafo successivo:

Come pagare le imposte?

Le imposte per la registrazione del compromesso, o contratto preliminare di compravendita, devono essere pagate attraverso il modello F24 usando i relativi codici tributo della sezione "Erario":

• • • 1550: codice tributo per l’imposta di registro;
    • 1551: codice tributo per la sanzione sull’imposta di registro (ravvedimento);
    • 1552: codice tributo per l’imposta di bollo (attenzione a seconda dell’ufficio dell’agenzia delle entrate di competenza territoriale, tale imposta può essere assolta corrispondendola con il modello F24 oppure obbligatoriamente presentando le marche da bollo in sede di registrazione)
    • 1553: codice tributo per la sanzione sull’imposta di bollo (ravvedimento)
    • 1554: codice tributo per gli interessi.

Nella sezione contribuente vanno indicati i dati anagrafici del contribuente intestatario del modello 69 oppure du colui che effettua la registrazione del contratto. Nel caso di compravendita, la registrazione va fatta a nome dell’acquirente, mentre il comodato d’uso a nome del proprietario.

Le somme dovranno essere indicate nella colonna “importi a debito versati”, in un'unica voce.

Nel campo “anno di riferimento”, l’anno di realizzazione del preliminare.

Inoltre non va indicato il codice ufficio e nemmeno il codice atto.

Infine deve essere apposta la data e la firma in fondo.

Chi deve pagare le imposte?

La registrazione del preliminare è obbligatoria e con responsabilità solidale fra tutte le parti coinvolte. Nel caso la transizione avvenisse tramite un mediatore, anche per quest'ultimo.

La registrazione del compromesso obbliga entrambe le parti in maniera solidale al versamento dell’imposta di registro.  Quindi, teoricamente, entrambe le parti dovrebbero sobbarcarsi una quota della spesa. Nella realtà, è l'acquirente a liquidare le somme.

Anche perché, nel caso in caso di compravendita tra privati, soggetta ad imposta di registro e non ad IVA, la quota variabile (0,5% sulle caparre e il 3% sull’acconto) verrà dedotta dall’imposta di registro totale dovuta e pagata in sede di rogito notarile. Quindi, anche se decideste di pagare a metà la spesa, la quota in percentuale andrebbe imputata per intero all'acquirente. 

Qualora stipulassi il compromesso avvalendovi del Notaio, la registrazione spetterebbe a lui. In caso che l'acquisto avvenga tramite la mediazione di un agente immobiliare, quest'ultimo avrà l’obbligo di registrare i contratti preliminari di compravendita stipulati a seguito della loro attività. Ovviamente, non a pagare le imposte.

Scadenza registrazione

Dovrai registrare il contratto preliminare di compravendita entro 20 giorni dalla sottoscrizione presso l’Agenzia delle Entrate (puoi prenotare telefonicamente, ma anche tramite il sito dell'Agenzia delle Entrate), oppure 30 giorni se il contratto fosse redatto con l'intervento di un notaio nella forma della scrittura privata autenticata o dell'atto pubblico. Dovrai utilizzare il modello 69, consegnando:

• • • le quietanze dei pagamenti dei modelli F24 (quietanze non ricevute che non attestano l'avvenuta transizione di denaro);
    • almeno due originali dell’atto da registrare o, in alternativa, un originale e una fotocopia;
    • i contrassegni telematici per il pagamento dell’imposta di bollo (ex marca da bollo), con data di emissione non successiva alla data di stipula, da applicare su ogni copia del contratto da registrare. L’importo dei contrassegni deve essere di 16 euro ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe;

Dopo la registrazione del contratto, l’ufficio:

• • • ti restituirà la copia del contratto timbrata e firmata, qualora la registrazione fosse contestuale alla ricezione;
    • ti rilascerà la ricevuta dell’avvenuta consegna e comunicherà al contribuente quando sarà disponibile la copia del contratto registrato. Questo avverrà qualora la registrazione non fosse contestuale alla ricezione ma differita.

Registrazione online via web

Dal 7 marzo 2023, la registrazione dell'atto può avvenire anche tramite procedura web, sfruttando le credenziali SPID o CIE. Scarica la guida in pdf dell'Agenzia delle Entrate.

Spero che l'articolo ti sia stato utile. A presto, Vincenzo.