Superbonus su unità collabenti F/2 / ruderi: guida 2025

Le unità collabenti F2 (ruderi) possono aderire al Superbonus? Requisiti, salto di due classi, riscaldamento, Sismabonus e demolizione e ricostruzione.

Le unità collabenti, i cosiddetti ruderi, sono fabbricati fatiscenti ed inagibili che spesso presentano parte della struttura crollata o mancante e che non sono nella condizione di produrre alcun reddito a causa di un notevole stato di deterioramento.

Questa tipologia di edificio ricade nella categoria catastale F/2 – unità collabenti. L’iscrizione di un edificio a questa categoria fittizia priva di rendita catastale è esente da tassazione (IMU, TASI e TARI).

E' stato chiarito da diverso tempo come queste unità possano essere oggetto di Superbonus 90% e 110%, ma a che condizioni e quali sono le novità? Partiamo.

I ruderi possono accedere al Superbonus?

Per rispondere a questa domanda ci viene in soccorso la risposta n. 161 dell’8 marzo 2021 dell'Agenzia delle Entrate AdE. All'interno dell'istanza, l'AdE richiama alcune circolari storiche, pilastri del 110%. Vediamole.

Secondo la circolare n. 24/E del 2020 per ottenere la detrazione al 110%, l'intervento deve riguardare edifici o unità immobiliari "esistenti", non essendo agevolati gli interventi realizzati in fase di nuova costruzione.

Ma è la circolare n. 30/E del 2020 (cfr. quesito 3.1.4) a chiarire i termini secondo i quali è possibile fruire del Superbonus anche relativamente alle spese sostenute per gli interventi realizzati su edifici classificati nella categoria catastale F/2 ("unità collabenti").

Prima di tutto è necessario che al termine dei lavori l'immobile rientri in una delle categorie catastali ammesse al beneficio (immobili residenziali diversi da A/1, A/8, A/9 e relative pertinenze). Quindi, andrà realizzato un cambio di destinazione d'uso da rudere ad abitativo. Ma occhio a non ricadere nelle categorie A/1, A/8, A/9, escluse dal beneficio. Vuoi qualche consiglio? Non realizzare unità enormi ed evita la piscina.

Supersismabonus e Superecobonus

Abbiamo chiarito che il rudere ha le potenzialità per aderire al Superbonus. Ma come saprai per aderire al Superecobonus è necessario che gli edifici oggetto degli interventi abbiano determinate caratteristiche tecniche e, in particolare, siano dotati di impianti di riscaldamento funzionante o riattivabile con un intervento di manutenzione, anche straordinaria. Questa condizione è richiesta per tutte le tipologie di interventi agevolabili ad eccezione dell'installazione dei collettori solari per produzione di acqua calda e dei generatori alimentati a biomassa e delle schermature solari.

Tale condizione è richiesta anche per gli edifici collabenti.

Quindi, per aderire al Superecobonus, bisogna dimostrare, sulla base di una relazione tecnica, che nello stato iniziale l'edificio era dotato di un impianto di riscaldamento e che tale impianto era situato negli ambienti nei quali verranno effettuati gli interventi di riqualificazione energetica. Può essere sufficiente un camino o una stufa. Per quanto riguarda il Supersismabonus, non vedo particolari difficoltà nell'ottenimento della detrazione, anche se le unità fossero prive di climatizzazione e senza riscaldamento.

Salto di due classi dell'attestato APE

Vediamo il terzo requisito: gli interventi trainanti e trainati di efficienza energetica, devono assicurare, nel loro complesso, il miglioramento di almeno due classi energetiche oppure, ove non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta da dimostrare con l'Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.) ante e post intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata.

Nel caso di unità collabenti, la norma esonera dal produrre l'APE iniziale. E quindi, come è possibile dimostrare il salto di due classi?

L'articolo 1, comma 66, lettera c) della  legge di bilancio 2021 ha inserito nell'articolo 119 del decreto Rilancio, il comma 1-quater ai sensi il quale permette l'accesso al Superbonus «anche gli edifici privi di attestato di prestazione energetica perché sprovvisti di copertura, di uno o più muri perimetrali, o di entrambi, purché al termine degli interventi, che devono comprendere anche quelli di cui alla lettera a) del comma 1 [dell'art. 119], anche in caso di demolizione e ricostruzione o di ricostruzione su sedime esistente, raggiungano una classe energetica in fascia A.

In pratica, a prescindere dalla classe energetica in cui ricade il rudere prima dell'apertura del cantiere, al termine dei lavori, la classe dell'APE dell'edificio dovrà essere A1, A2, A3 o A4. Visto che ci sei, punta all'A4, l'Everest dei termotecnici.

Demolizione e ricostruzione

Infine, l'agevolazione spetta anche a fronte di interventi realizzati mediante demolizione e ricostruzione inquadrabili nella categoria della "ristrutturazione edilizia". Questa concessione è centrale per gli immobili diruti per cui spesso risulta conviene abbattere e ricostruire.

A titolo informativo, nel caso di interventi di demolizione e ricostruzione con aumento volumetrico, l'APE convenzionale post operam dovrà essere redatta considerando l'edificio nella sua configurazione finale.

Massimali

I massimali dipendono dal numero di unità di cui si compone l'edificio prima dei lavori. Se l'edificio fosse composto da due unità collabenti, i massimali di spesa andrebbero moltiplicati per due. Mentre, se l'edificio fosse composto da un'unità F2 e da un magazzino C2, avresti a disposizione un unico massimale. Per scoprire i massimali a disposizione per ogni categoria di intervento, clicca qui.

A chiarire il tutto ci ha pensato l'Agenzia delle Entrate con l'interpello 59 del 2022. L'oggetto dell'istanza era un fabbricato pericolante, sprovvisto di APE, composto da due unità immobiliari di categoria F/2  "collabenti", una al primo piano dotata di impianto di riscaldamento (focolaio a legna) e l'altra pertinenziale al piano terra non riscaldata.

Al termine dell'intervento di demolizione e ricostruzione risulteranno due immobili residenziali di categoria diversa da A/1, A/8 o A/9.

Secondo l'Agenzia delle Entrate, trattandosi di un edificio composto originariamente da un F2 adibito ad abitazione e da un F2 pertinenziale, l'ammontare massimo di spesa ammessa alla detrazione va riferito all'unità abitativa e alla sua pertinenza unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente. In pratica, ricadiamo in un caso analogo caso alla villetta unifamiliare.

Spero che l'articolo ti sia stato utile. A presto, Vincenzo.