Decreto Salva Casa: tutto su come sanare gli abusi

Cosa prevede il Decreto Salva Casa: edilizia libera,  tolleranze costruttive ed esecutive, cambio di destinazione d'uso, accertamento di conformità, stato legittimo, silenzio assenso e tempi.

Sconvolgimenti in vista in edilizia. Ecco a voi il Decreto Salva Casa approvato in Consiglio dei Ministri.

Edilizia libera

Vengono ampliati gli interventi che rientrano in edilizia libera. In particolare:

• vengono considerate Vetrate Panoramiche Amovibili (VePa) anche le strutture inserite in porticati rientranti all’interno dell’edificio (non solo su balconi e logge);
• rientrano le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola con telo retrattile anche impermeabile, tende a pergola con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera. In ogni caso, le opere di cui alla presente lettera non possono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici, devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l'impatto visivo e l'ingombro apparente e devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche;”

Tolleranze costruttive

Modificato l'art. 34 bis del TUE. E' considerata tolleranza costruttiva (tra realtà e quanto depositato in Comune) il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari, realizzato entro il 24 maggio 2024, nel limite massimo del:

• 2% superficie utile Su > 500 mq
• 3% 300 mq < superficie utile Su> 500 mq
• 4% 100 mq < superficie utile Su > 300 mq
• 5% superficie utile Su < 100 mq 

Ai fini del computo della superficie utile, si tiene conto della sola superficie assentita con il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dell’intervento, al netto di eventuali frazionamenti dell’immobile o dell’unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo.

Le tolleranze devono essere asseverate da un tecnico abilitato.

Penso possa esserti utile l'articolo aggiornato sulle tolleranze in edilzia.

Tolleranze esecutive

Per tolleranza esecutiva si intendono le irregolarità geometriche, le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, la diversa collocazione di impianti e opere interne.

Per gli interventi realizzati entro 24 maggio 2024, sono incluse tra le tolleranze esecutive:

• il minor dimensionamento dell’edificio;
• la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
• le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni;
• la difforme ubicazione delle aperture interne;
• la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
• gli errori progettuali corretti in cantiere;
• gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere;

Penso possa esserti utile l'articolo aggiornato sulle tolleranze in edilzia.

Accertamento di conformità

Finora l’accertamento di conformità poteva essere chiesto solo qualora venisse dimostrata la  “doppia conformità”. Semplificando, l’opera doveva essere conforme alla normativa edilizia e urbanistica vigente sia al momento della realizzazione, sia al momento della presentazione dell’istanza.

Il decreto salva-casa semplifica la normativa, richiedendo la doppia conformità solo nei casi più gravi.

Per parziali difformità possono essere sanati gli interventi che all’epoca della realizzazione erano coerenti con le norme edilizie e che oggi sono conformi alle norme urbanistiche.

Silenzio assenso e tempistiche

Si supera il silenzio rigetto e si introduce il silenzio assenso: se l’Amministrazione non risponde entro i seguenti termini, l’istanza si considera accettata:

• 45 giorni per il Permesso in sanatoria;
• 30 giorni per la Segnalazione Certificata di Inizio Attività SCIA

A queste tempistiche, per gli immobili soggetti a vincolo paesaggistico, si aggiungono fino ad 80 giorni.

Costi Sanatoria

In ogni caso si prevede il pagamento di una sanzione in relazione all’aumento di valore dell’immobile. Gli introiti delle sanzioni potranno essere utilizzati per la demolizione la opere abusive o iniziative di rigenerazione e recupero urbano.

Per ottenere la sanatoria è previsto il pagamento di una sanzione, pari al doppio dell’aumento del valore dell’immobile in seguito alla realizzazione dei lavori. La multa minima sarà di 1.032 euro, quella massima di 30.984 euro.

Stato legittimo

Il decreto Legge riduce gli oneri amministrativi per i cittadini: per dimostrare lo Stato legittimo sarà sufficiente presentare il titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio, anche in sanatoria.

Art. 9 bis TUE - Lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e o da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, rilasciato all’esito di un procedimento idoneo a verificare l’esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Sono ricompresi tra i titoli di cui al primo periodo i titoli rilasciati o formati in applicazione delle previsioni di cui agli articoli 36, 36-bis e 38, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni (accertamenti di conformità). Alla determinazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare concorre altresì il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 4, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all’articolo 34-bis del TUE.

Cambio di destinazione d'uso

Viene semplificato il cambio di destinazione delle singole unità immobiliari (art 23 ter TUE), nel rispetto delle normative di settore e di eventuali specifiche condizioni comunali.

All’interno della stessa categoria funzionale, il mutamento della destinazione d'uso senza opere sarà sempre ammesso (1-bis).

Tra diverse categorie funzionali, il mutamento della destinazione sarà ammesso limitatamente alle categorie residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale, in ogni caso, all’interno delle zone: centro storico, residenziali consolidate, residenziali in espansione.

Sono escluse dalle semplificazioni le unità immobiliari al primo piano fuori terra, per cui il cambio, è ammesso nei soli casi espressamente previsti dal piano urbanistico e dal regolamento edilizio.

In questi casi, il mutamento di destinazione d’uso è soggetto alla Segnalazione certificata di inizio attività.

Spero che l'articolo ti sia stato utile, a presto, Vincenzo.