VEPA: Chiusura con vetrate in edilizia libera - guida

Cosa sono le vetrate VEPA utili a chiudere i balconi, tipo veranda, installate in edilizia libera. Quanto costano, incentivi, restrizioni in condominio e zona paesaggistica.

Ricade in edilizia libera la chiusura dei balconi con conseguente creazione di verande. Queste è la conclusione a cui sono arrivate molte testate di settore leggendo il DL Aiuti bis (decreto legge n. 115/2022), il quale, con l'intendo di migliorare le performance estive ed invernali dei nostri edifici, ha creato una notevole confusione.

Come vedremo in seguito, potrai chiudere i balconi, ma non creare delle "verande".

Cosa sono le VEPA?

Il DL va a modificare il comma 1 dell’art. 6 del Testo unico Edilizia andando a ricomprende le vetrate panoramiche tra le attività di edilizia libera, cioè eseguite senza alcun titolo abilitativo.

In particolare, dopo la lettera b) è stata inserito il comma:

“b-bis) gli interventi di realizzazione e installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, cosiddette VEPA, dirette ad assolvere funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche dei balconi aggettanti dal corpo dell’edificio o di logge o di porticati , a eccezione dei porticati gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni dell’edificio prospicienti aree pubbliche, (integrazione DL 69/2024) purché tali elementi non configurino spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e di superfici, come definiti dal regolamento edilizio-tipo, che possano generare nuova volumetria o comportare il mutamento della destinazione d’uso dell’immobile anche da superficie accessoria a superficie utile. Tali strutture devono favorire una naturale microaerazione che consenta la circolazione di un costante flusso di arieggiamento a garanzia della salubrità dei vani interni domestici ed avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e da non modificare le preesistenti linee architettoniche” ».

Approfondiamo. Queste chiusure o meglio vetrate panoramiche amovibili VEPA, dovranno avere determinate caratteristiche:

• • • • installate su logge rientranti o balconi aggettanti
      • essere amovibili;
      • essere totalmente trasparenti: ritengo che con il PVC o la plastica in generale, non si riesca a raggiungere la totale trasparenza, obiettivo raggiungibile con il vetro. Tuttavia, sono esclusi i vetri opachi, sabbiati o a specchio. Essendo richiesta la totale trasparenza, ritengo che non debbano essere presenti i montanti o almeno i profili devono ridurre al minimo l'impatto; 

Le VEPA devono migliorare le performance termiche, ad esempio fungendo da protezione dal freddo in inverno. E qui nasce spontanea una domanda: quali performance minime deve raggiungere il vetro? Non essendo specificato nulla, non viene richiesta nessuna certificazione o obiettivo.

Ovviamente, queste strutture non dovranno configurarsi come:

"spazi stabilmente chiusi con conseguente reazione di volumi e di superfici, come definiti dal Regolamento edilizio tipo, che possano generare nuova volumetria o comportare il mutamento della destinazione d’uso dell’immobile anche da superficie accessoria a superficie utile."

Quindi, chi pensa di sanare o condonare le vecchie verande in alluminio, a mio parere, è fuori strada: tali strutture dovrebbero "assolvere a funzioni temporanee di protezione". Viceversa, queste verande strutture sono fisse e stabili nel tempo! 

Inoltre, devono:

• • • favorire una naturale micro-areazione che consenta la circolazione di un costante flusso di arieggiamento a garanzia della salubrità dei vani interni domestici;

In pratica, le strutture non possono essere a chiusura stagna, ma, ad esempio, tramite due fori contrapposti, devono garantire il passaggio dell'aria! 

• • • avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l'impatto visivo e l'ingombro apparente e da non modificare le preesistenti linee architettoniche.

Questo penso sia il nodo cruciale: "non modificare le preesistenti linee architettoniche".  Buona fortuna.

L’installazione delle VEPA, come previsto espressamente dall’art. 6 del TUE, resta comunque soggetta al rispetto delle prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali. Quindi ti consiglio di controllare sempre i regolamenti locali prima di gioire;

Vincoli e paesaggistica

E se l'immobile ove verrà installata la VEPA fosse sottoposto a vincolo paesaggistico? Come sottolineato dall'Ance, nulla è stato espressamente previsto una esenzione specifica in presenza di vincoli culturali e paesaggistici sull’immobile interessato (D.lgs.42/2004). 

Il Dpr 31/2017 ha individuando una serie di opere escluse dall’autorizzazione perché considerate prive di rilevanza paesaggistica (Allegato A), nonché una serie di opere soggette ad autorizzazione paesaggistica semplificata perché di minore entità e impatto sul paesaggio (Allegato B). L’installazione delle vetrate panoramiche non ricade espressamente fra queste opere. 

In attesa di un chiarimento su questo aspetto l’installazione delle vetrate panoramiche potrebbe rientrare nella fattispecie dell’Allegato B, punto B.3 del Dpr 31/2017 “realizzazione, modifica o chiusura di balconi o terrazze” ed essere soggetta ad autorizzazione paesaggistica semplificata.

Tali regole valgono solo per le abitazioni o anche per uffici e negozi?

Leggendo con attenzione l'articolo di legge, si fa riferimento a "vani interni domestici". Ciò sembrerebbe semplificare l'installazione solo per le unità a carattere residenziale. Speriamo in qualche chiarimento.

Vepa in condominio

Come saprai, gli interventi in facciata, al fine di preservare il decoro architettonico, richiedono una comunicazione all'amministratore condominiale il quale riferirà in assemblea le intenzioni (articolo 1122 c.c.). Da definizione, installando una VEPA non dovresti intaccare il decoro, tuttavia una comunicazione all'amministratore la invierei per non rischiare che un condomino chieda la rimozione della struttura. In questo caso, sarebbe il giudice a decidere.

Sentenza del TAR: la VEPA solo su balconi aggettanti e logge rientranti

Il TAR della Regione Lazio, con la sentenza  n. 15129 12 ottobre 2023 ha ritenuto come una vetrata ripiegabile posizionata sopra una ringhiera e fino al soffitto di una loggia esterna comporti un aumento di volumetria ricadente in ristrutturazione edilizia pesante e quindi in permesso di costruire o scia sostitutiva.

Il materiale utilizzato (vetri), le rilevanti dimensioni della vetrata unite alla posizione (su loggia già chiusa su tre lati) portano a ritenere l’opera potenzialmente idonea a delimitare uno spazio suscettibile di una destinazione diversa rispetto all'attuale (superficie accessoria) e, in particola, di una superficie utile lorda con conseguente aumento di volumetria.

Il manufatto non può nemmeno ricadere sotto la definizione di VEPA in quanto, le VEPA riguardano solo vetrate posate su “balconi aggettanti dal corpo dell'edificio” e su “logge rientranti all'interno dell'edificio”, parametro non rispettato nel caso in discussione.

La spesa per l'installazione delle VEPA può essere detratta?

Le VEPA potrebbero essere detratte tramite SuperEcobonus o Ecobonus al 50% solo qualora fossero delle schermature solari e quindi in maniera certificata limitassero gli apporti solari estivi. Tuttavia, è complicato trovare delle schermature solari completamente trasparenti.

Inoltre, a mio parere, la spesa potrebbe essere detratta anche qualora la VEPA venisse installata contemporaneamente ad un intervento di manutenzione straordinaria. In tal caso, l'intervento di manutenzione straordinaria permetterebbe al contribuente di accedere al bonus ristrutturazione e, secondo il principio di attrazione degli interventi minori in quelli superiori, anche la fornitura e posa in opera della VEPA ricadrebbe nel bonus casa al 50%.

Qualora tali strutture fossero dotate di "vetri antisfondamento", l'Agenzia delle Entrate di Trento ha chiarito come l'installazione e la fornitura rientri, anche quale intervento unico e singolo, nel bonus casa. Difatti, nel 50% rientrano anche i "Lavori, su singole unità immobiliari e su parti comuni, finalizzati alla prevenzione del rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi." In quest'ultimo caso, occorre dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà (articolo 47, Dpr 28 dicembre 2000, n. 445), in cui indica la data di inizio dei lavori.

Quanto può costare un VEPA?

Ovviamente, il costo di una VEPA dipende da diversi fattori:

• • • dimensioni;
    • tipologia di apertura: a libro, scorrevoli o ad ante;
    • materiali di cui è composto il telaio e la superficie trasparente;
    • complessità e luogo dell'installazione;

In maniera indicativa, la spesa per la realizzazione e posa in opera di una VEPA in alluminio e vetro a chiusura di un balcone lungo 4 metri (con parapetto in calcestruzzo), il cui montaggio non richieda l'uso di cestelli, si attesta attorno ai 5.000 € oltre iva.

Quale iva applicare?

La spesa per l'installazione e la fornitura di una VEPA deve essere gravata dell'iva al 22%, a meno che non si aderisca al bonus casa, per cui l'iva passa al 10%.

Spero che l'articolo ti sia stato utile, a presto, Vincenzo