VEPA: chiusura con vetrate in edilizia libera - guida

Cosa sono le vetrate VEPA, utilizzate per chiudere balconi e logge senza realizzare verande? Quanto costano, quali incentivi sono disponibili e quali restrizioni esistono in condominio e nelle zone soggette a vincolo paesaggistico?

Ricade in edilizia libera la chiusura dei balconi con conseguente creazione di verande. Questa è la conclusione a cui sono arrivate molte testate di settore leggendo il DL Aiuti-bis (decreto-legge n. 115/2022), il quale, con l'intento di migliorare le prestazioni estive e invernali dei nostri edifici, ha creato una notevole confusione.

Come vedremo in seguito, potrai chiudere i balconi con determinate vetrate, ma non creare delle vere e proprie "verande".

Cosa sono le VEPA?

Il decreto-legge ha modificato il comma 1 dell'art. 6 del Testo Unico Edilizia, ricomprendendo le vetrate panoramiche tra le attività di edilizia libera, cioè eseguibili senza titolo abilitativo edilizio, nel rispetto delle condizioni previste dalla legge. Restano applicabili norme paesaggistiche, antisismiche, di sicurezza e regolamenti locali.

In particolare, dopo la lettera b) è stata inserita la lettera b-bis), successivamente modificata dal DL 69/2024, che disciplina gli interventi di realizzazione e installazione delle vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, cosiddette VEPA.

Secondo la disposizione, le VEPA devono svolgere funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche e parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche.

Possono interessare i balconi aggettanti dal corpo dell'edificio, le logge rientranti all'interno dell'edificio e i porticati, con esclusione dei porticati gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni dell'edificio prospicienti aree pubbliche.

È fondamentale che tali elementi non configurino spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi o superfici, non generino nuova volumetria e non comportino un mutamento della destinazione d'uso dell'immobile, anche da superficie accessoria a superficie utile.

Le strutture devono inoltre favorire una naturale microaerazione, ridurre al minimo l'impatto visivo e l'ingombro apparente e non modificare le preesistenti linee architettoniche.

Quali sono le caratteristiche delle VEPA?

Approfondiamo. Queste chiusure, o meglio vetrate panoramiche amovibili VEPA, devono possedere determinate caratteristiche:

• Essere installate nei balconi aggettanti, nelle logge rientranti o nei porticati ammessi dalla normativa;
• Essere amovibili;
• Essere totalmente trasparenti. Ritengo che con il PVC o la plastica in generale sia difficile raggiungere la totale trasparenza, obiettivo raggiungibile con il vetro. Sono quindi da valutare con particolare attenzione i vetri opachi, sabbiati o a specchio. Essendo richiesta la totale trasparenza, ritengo che i montanti debbano essere assenti o che i profili debbano ridurre al minimo l'impatto visivo.

Le VEPA devono essere finalizzate anche al miglioramento delle prestazioni termiche, ad esempio fungendo da protezione dal freddo in inverno.

E qui nasce spontanea una domanda: quali prestazioni minime deve raggiungere il vetro? La disposizione sulle VEPA non indica uno specifico valore minimo di trasmittanza termica. Questo, tuttavia, non esclude il rispetto delle altre norme tecniche e di sicurezza applicabili ai prodotti e alla loro installazione.

Ovviamente, queste strutture non devono configurarsi come

"spazi stabilmente chiusi con conseguente creazione di nuovi volumi o superfici oppure comportare il mutamento della destinazione d'uso dell'immobile, anche da superficie accessoria a superficie utile."

Quindi, chi pensa di sanare o condonare le vecchie verande in alluminio, a mio parere, è fuori strada: tali strutture sono generalmente fisse e destinate a delimitare stabilmente uno spazio, mentre le VEPA devono rispettare precise condizioni di amovibilità e utilizzo.

Inoltre, devono:

• Favorire una naturale microaerazione che consenta la circolazione di un costante flusso d'aria, a garanzia della salubrità dei vani interni domestici;
• Avere caratteristiche tecnico-costruttive e un profilo estetico tali da ridurre al minimo l'impatto visivo e l'ingombro apparente e da non modificare le preesistenti linee architettoniche.

In pratica, le strutture non devono realizzare una chiusura stabilmente stagna, ma garantire un'adeguata microaerazione. Le soluzioni tecniche devono essere valutate in funzione del sistema installato e delle caratteristiche dell'edificio.

Questo penso sia il nodo cruciale: "non modificare le preesistenti linee architettoniche". Buona fortuna.

L'installazione delle VEPA, come previsto espressamente dall'art. 6 del TUE, resta comunque soggetta al rispetto delle prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e delle altre normative di settore. Quindi ti consiglio di controllare sempre i regolamenti locali prima di gioire.

Vincoli e paesaggistica

E se l'immobile sul quale verrà installata la VEPA fosse sottoposto a vincolo paesaggistico?

Come sottolineato dall'ANCE, la disciplina dell'edilizia libera non prevede automaticamente un'esenzione dagli obblighi connessi alla tutela dei beni culturali e paesaggistici di cui al D.Lgs. 42/2004.

Il DPR 31/2017 individua una serie di opere escluse dall'autorizzazione paesaggistica perché considerate prive di rilevanza paesaggistica (Allegato A), nonché una serie di opere soggette ad autorizzazione paesaggistica semplificata perché di minore entità e impatto sul paesaggio (Allegato B).

L'installazione delle vetrate panoramiche non è individuata espressamente come categoria autonoma negli allegati del decreto.

Occorre pertanto verificare se l'intervento possa rientrare in una delle fattispecie previste, considerando le sue caratteristiche e il contesto paesaggistico.

Tra le disposizioni da esaminare figura l'Allegato B, punto B.3, del DPR 31/2017, relativo anche alla realizzazione, modifica o chiusura di balconi e terrazze, che può comportare l'applicazione della procedura di autorizzazione paesaggistica semplificata.

La corretta individuazione del procedimento deve comunque essere effettuata caso per caso, verificando anche l'eventuale presenza di vincoli culturali diretti.

Tali regole valgono solo per le abitazioni o anche per uffici e negozi?

Leggendo con attenzione l'articolo di legge, si fa riferimento ai "vani interni domestici".

Ciò potrebbe sollevare dubbi sull'applicazione della disciplina alle unità immobiliari non residenziali, come uffici e negozi. È quindi opportuno verificare le caratteristiche dell'intervento e gli orientamenti applicativi dell'amministrazione competente.

VEPA in condominio

Come saprai, gli interventi che interessano l'edificio condominiale devono rispettare il decoro architettonico e i diritti degli altri condòmini.

L'art. 1122 del Codice civile prevede, nei casi disciplinati dalla disposizione, la preventiva comunicazione all'amministratore, che ne riferisce all'assemblea.

Per questo motivo, prima di installare una VEPA, ti consiglio di verificare il regolamento condominiale e di comunicare l'intervento all'amministratore, quando dovuto.

Il fatto che una VEPA possa ricadere in edilizia libera non significa, infatti, che l'intervento sia automaticamente consentito sotto il profilo condominiale.

In caso di contestazioni relative al decoro architettonico, alle parti comuni o ai diritti di altri condòmini, la questione potrebbe essere sottoposta all'autorità giudiziaria.

Sentenza del TAR: la VEPA solo su balconi aggettanti e logge rientranti

Il TAR Lazio, con la sentenza n. 15129 del 12 ottobre 2023, ha esaminato una vetrata ripiegabile posizionata sopra una ringhiera e fino al soffitto di una loggia esterna.

Nel caso esaminato, il giudice ha ritenuto che le caratteristiche dell'intervento potessero determinare un aumento di volumetria, riconducendo l'opera a una trasformazione edilizia non ammessa in edilizia libera.

Il materiale utilizzato, le dimensioni della vetrata e la sua posizione su una loggia già chiusa su tre lati hanno contribuito alla valutazione della possibilità di ottenere uno spazio suscettibile di una destinazione diversa rispetto a quella originaria, con trasformazione da superficie accessoria a superficie utile lorda.

La sentenza deve essere letta in relazione alle caratteristiche dell'intervento specificamente esaminato e alla disciplina vigente al momento dei fatti.

Occorre inoltre ricordare che il DL 69/2024 ha successivamente esteso la previsione dell'art. 6, comma 1, lettera b-bis), anche a determinati porticati, senza eliminare le condizioni relative all'assenza di nuova volumetria e di spazi stabilmente chiusi.

La spesa per l'installazione delle VEPA può essere detratta?

Le VEPA potrebbero beneficiare di agevolazioni fiscali qualora l'intervento soddisfacesse i requisiti di una specifica detrazione.

Ad esempio, per l'Ecobonus, l'eventuale qualificazione come schermatura solare richiederebbe il rispetto dei requisiti tecnici previsti dalla normativa, inclusi quelli relativi alle prestazioni di schermatura.

Tuttavia, è complicato trovare schermature solari completamente trasparenti che soddisfino i requisiti richiesti.

Inoltre, a mio parere, la spesa potrebbe essere valutata nell'ambito di un intervento di manutenzione straordinaria agevolabile con il Bonus ristrutturazione, purché la VEPA risulti effettivamente riconducibile alle spese ammesse e siano rispettati tutti i requisiti fiscali.

Non è però sufficiente installare una VEPA contemporaneamente a lavori agevolati per rendere automaticamente detraibile la relativa spesa.

Qualora tali strutture fossero dotate di vetri antisfondamento e fossero concretamente finalizzate alla prevenzione di atti illeciti da parte di terzi, potrebbe essere necessario valutare la loro riconducibilità agli interventi di sicurezza ammessi al Bonus casa.

L'Agenzia delle Entrate include infatti, tra gli interventi agevolabili, quelli finalizzati alla prevenzione del rischio di compimento di atti illeciti da parte di terzi, alle condizioni previste dalla normativa.

In assenza di un titolo edilizio, quando necessario ai fini della documentazione fiscale, può essere utilizzata una dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà ai sensi dell'art. 47 del DPR 445/2000, contenente le informazioni richieste, tra cui la data di inizio lavori.

Quanto può costare una VEPA?

Ovviamente, il costo di una VEPA dipende da diversi fattori:

• Dimensioni;
• Tipologia di apertura: a libro, scorrevole o ad ante;
• Materiali di cui sono composti i profili e la superficie trasparente;
• Complessità e luogo dell'installazione.

In maniera indicativa, la spesa per la realizzazione e posa in opera di una VEPA in alluminio e vetro, a chiusura di un balcone lungo 4 metri (con parapetto in calcestruzzo), il cui montaggio non richieda l'uso di cestelli, può attestarsi attorno ai 5.000 € oltre IVA.

Si tratta di una stima orientativa: il costo effettivo deve essere verificato mediante preventivi riferiti al sistema prescelto, alle dimensioni e alle condizioni di installazione.

Quale IVA applicare?

La fornitura e l'installazione di una VEPA sono generalmente soggette all'IVA ordinaria del 22%, salvo che ricorrano specifiche condizioni per l'applicazione dell'aliquota agevolata.

In particolare, l'IVA al 10% può trovare applicazione alle prestazioni relative a determinati interventi di recupero edilizio su immobili abitativi, nel rispetto delle condizioni fiscali previste.

È importante distinguere il trattamento IVA dalla possibilità di accedere al Bonus ristrutturazione: la detrazione fiscale non determina automaticamente l'applicazione dell'aliquota IVA del 10%.

Spero che l'articolo ti sia stato utile, a presto, Vincenzo.