Comodato d'uso gratuito: guida ai bonus 2026

Guida sul comodato d'uso gratuito e bonus ristrutturazione, ecobonus, Superbonus, Sismabonus, Bonus verde e mobili.

Importanti novità per i comodatari e i bonus. Difatti, questi ultimi godono di aliquote inferiori di recupero della spesa.

Quali bonus possono richiedere i comodatari?

Secondo la circolare N. 17/E del 2023, tra i soggetti che possono aderire:

• al bonus casa recupero del patrimonio edilizio (Circolare 24.02.1998 n. 57, paragrafo 2);
• all'Ecobonus;
• al Superbonus;
• al Sisma bonus (Circolare 24.02.1998 n. 57, paragrafo 2);
• al bonus mobili;

in qualità di detentori dell'immobile oggetto di intervento, ci sono i comodatari che detengono l'immobile oggetto di intervento.

Bonus ristrutturazione e sismabonus

I comodatari possono aderire al bonus casa o ristrutturazione e al sismabonus alle seguenti condizioni:

Ecobonus

Inoltre, i comodatari possono aderire anche agli ecobonus:

Bonus mobili

Spesa massima di 5.000 € e da cui è possibile recuperare il 50% in dieci quote annuali. Scadenza: 31 dicembre 2026.

Un comodatario, per poter beneficiare delle detrazioni sopra citate, deve rispettare delle regole ben precise, pena la perdita dell'incentivo:

A quali condizioni?

• il contratto di comodato deve essere regolarmente registrato al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese ammesse alla detrazione se antecedente il predetto avvio. La data di inizio dei lavori deve essere comprovata dai titoli abilitativi (CILA, SCIA, Permesso di Costruire), se previsti, oppure da una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà effettuata nei modi e nei termini previsti dal DPR n. 445 del 2000. Tuttavia, la Commissione Tributaria di primo grado di Reggio Emilia, con sentenza n. 123/2/2025 depositata il 6 giugno 2025, ha sottolineato come l'art. 1803 del Codice Civile definisca il comodato quale contratto reale che si perfeziona con la consegna della cosa, senza richiedere specifiche forme pubblicitarie per la sua validità. La registrazione presso l'Agenzia delle Entrate rappresenta un mero adempimento di carattere fiscale finalizzato al controllo amministrativo. I ricorrenti, all'interno della sentenza, hanno dimostrato l'effettiva detenzione dell'immobile sin da epoca antecedente l'avvio dei lavori, attraverso la produzione di documentazione probatoria: contratti di energia elettrica, gas, acqua, telefonia intestati ai comodatari e relativi all'immobile oggetto di intervento; corrispondenza bancaria e commerciale recapitata presso l'immobile; dichiarazioni testimoniali di soggetti terzi circa l'effettiva occupazione dell'immobile. La Commissione ha chiarito che il contratto di comodato, in quanto contratto consensuale, si perfeziona nel momento dell'accordo tra le parti, indipendentemente dalla sua registrazione presso l'Agenzia delle Entrate. Occorre tuttavia dimostrarlo!
• deve essere presente una dichiarazione del proprietario di consenso all’esecuzione dei lavori in forma scritta anche successivamente all’inizio dei lavori a condizione, tuttavia, che sia formalizzata entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale si intende fruire della detrazione medesima.
• gli estremi di registrazione del contratto vanno riportati nella dichiarazione dei redditi (Circolare 01.06.2012 n. 19/E, risposta 1.1).

Oltre a rispettare tutte le altre regole, tra cui il pagamento delle spese tramite bonifico parlante.

Vendita dell'immobile oggetto di comodato

In caso di compravendita dell'immobile in comodato, le quote residue di detrazione del detentore dell'immobile (ad esempio, l’inquilino o il comodatario) non si trasferiscono all'acquirente, in quanto lo stesso ha diritto alla detrazione anche se la detenzione cessa (Circolare 24.02.1998 n. 57, paragrafo 4).

Il comodato d'uso può essere gratuito?

Certo.

Come registrare un contratto di comodato?

È possibile registrare un contratto di comodato d'uso gratuito in prima persona tramite la procedura telematica dell'Agenzia delle Entrate, oppure presentandosi presso qualsiasi ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate e compilando il modello di richiesta di registrazione degli atti privati (modello RAP). Può farlo per te anche un intermediario fiscale.

Quanto costa registrare un comodato?

Per i contratti di comodato è dovuta l’imposta di registro di 200 euro, inoltre per i comodati in forma scritta è dovuta l’imposta di bollo di 16 euro. L’importo dei contrassegni deve essere di 16 euro ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe.

Termine del comodato?

Nel caso dei comodatari uscenti, la detrazione residua non può essere trasferita ma rimane in testa all'ex comodatario.

Morte del comodatario

In linea generale, la detrazione non si trasferisce agli eredi del comodatario in quanto non subentrano nel contratto. Tuttavia, nell’ipotesi in cui l’erede sia il comodante, questi può portare in detrazione le rate residue poiché, in qualità di proprietario dell’immobile, ha il titolo giuridico che gli consente di fruire della detrazione. È necessario, tuttavia, che abbia la detenzione materiale e diretta del bene (Circolare 06.05.2016 n. 18/E, risposta 3.2). La detenzione materiale e diretta dell'immobile oggetto degli interventi deve sussistere per l’intera durata del periodo d’imposta di riferimento; pertanto, in tutti i casi in cui l’immobile pervenuto in eredità sia locato o concesso in comodato anche solo per una parte dell’anno, l'erede non potrà fruire della quota di detrazione riferita a tale annualità.

Spero che l'articolo ti sia stato utile, a presto. Vincenzo.