Frazionamento/fusione: bonus, massimali ed enea

Come calcolare i massimali detraibili in caso di frazionamento, fusione o accorpamento di più unità. Numero di comunicazioni enea e impianti autonomi. Bonus casa, Ecobonus, Sismabonus, Superbonus.

Per il calcolo dell’importo massimo detraibile, nel caso di immobili frazionati, fusi o accorpati, occorre considerare il numero delle unità immobiliari presenti prima dell’inizio dei lavori (Circolare del 11/05/1998 n. 121, paragrafo 3).

Ne segue che, se avessi intenzione di fondere due unità immobiliari, il massimale di spesa raddoppierebbe. Ad esempio, nel caso di bonus ristrutturazione o Sismabonus, avresti a disposizione 96.000 € x 2 = 192.000€.

Mentre, nel caso di frazionamento di due unità avresti a disposizione un unico massimale. Ad esempio, nel caso di ecobonus infissi, avresti a disposizione una detrazione massima di 60.000 €.

Pertinenza e massimali

Un lettore mi ha posto una caso molto interessante:

"Abbiamo appena iniziato dei lavori di ristrutturazione del sottotetto che vorremmo unire al nostro appartamento, situato in un condominio e immediatamente sopra al nostro appartamento di residenza. Il sottotetto è distintamente accatastato come categoria C2 Magazzino, mentre la nostra abitazione come categoria A2. Le due unità sono tuttora fisicamente scollegate e sono caratterizzate da due ingressi separati. Vorremmo sapere se il sottotetto fosse da considerarsi una pertinenza dell'abitazione, oppure se fosse un'unità indipendente e se quindi potessimo usufruire del doppio plafond per la ristrutturazione bonus casa, ovvero 96.000€ per le opere effettuate sul sottotetto e 96.000€ per le opere relative all'abitazione. I lavori della fusione e della ristrutturazione della soffitta sono legittimati dalla medesima pratica edilizia."

Gentile Franco, a mio parere, si tratta di un’unità pertinenziale in quanto è funzionalmente e oggettivamente destinata al servizio dell’unità residenziale.

Per il calcolo dell’importo massimo detraibile, nel caso di immobili frazionati o fusi o accorpati, occorre considerare il numero delle unità immobiliari presenti prima dell’inizio dei lavori (Circolare del 11/05/1998 n. 121, paragrafo 3).

Per le pertinenze, anche se accatastate separatamente, nel caso di bonus ristrutturazione spetterebbe comunque un unico limite massimo di spesa di 96 mila euro su cui calcolare la detrazione Irpef del 50 per cento (Risoluzione del 29/04/2008 n. 181 - Agenzia delle Entrate). Gli interventi edilizi effettuati sulla pertinenza non hanno, infatti, un autonomo limite di spesa, ma rientrano nel limite previsto per l’unità abitativa di cui sono pertinenza. Stesso dicasi per l'Ecobonus ordinario.

A prescindere dalla possibilità o meno che si tratti di una pertinenza, il massimale è unico in quanto non state creando una seconda unità, ma state accorpando un magazzino C2 ad un'abitazione A2. Il massimale di 96.000 € per il bonus ristrutturazioni è unico in quanto dipende dalle unità residenziali di partenza. Lo stesso sarebbe valso nel caso di ecobonus ordinario.

Per rafforzare la tesi, prendiamo in considerazione la risposta 765 / 2021 che, pur riguardando il Superbonus, all’interno dell‘analisi fa riferimento ai bonus ordinari e comunque per analogia e per prassi in materia di detrazioni può essere riferibile anche al bonus ristrutturazione o all'ecobonus ordinario. La risposta tratta il caso di un edificio composto da un’unità abitativa e da due pertinenze (tra cui un magazzino). A fine lavori, il magazzino diventerà un’unità residenziale A/3.

Secondo l’Agenzia delle Entrate, il limite di spesa per gli interventi antisismici sarà di 96mila euro, anche se gli immobili residenziali al termine dei lavori saranno due.

In sostanza, per l’applicazione delle detrazioni conta la situazione preesistente ai lavori e non quella successiva.

Addirittura, nel caso dell’interpello, le abitazioni finali sarebbero due. Nel tuo caso, l’unità abitativa rimarrebbe unica. Non si tratta nemmeno di un vero e proprio cambio di destinazione d’uso, ma di un accorpamento con cambio d’uso dei singoli vani.

Per ottenere il doppio massimale avresti dovuto effettuare i lavori prima dell‘accorpamento.

Numero di comunicazioni Enea

Secondo le FAQ del 26/03/2020 sul bonus casa, ma per analogia fruibile anche per l'ecobonus:

"Nel caso di un intervento di riqualificazione su un certo numero di unità immobiliari che comporta il frazionamento, creando quindi più unità immobiliari e senza ampliamenti volumetrici, come si procede per le detrazioni fiscali? Quante unità immobiliari si devono inserire? E come si calcolano gli importi massimi detraibili?

Il calcolo dell’importo massimo detraibile si ottiene considerando il numero delle unità immobiliari presenti prima dell’intervento ovvero prima dell’inizio dei lavori.

La documentazione finale da inviare ad ENEA dovrà rispecchiare la situazione catastale post-intervento. Si deve compilare e trasmettere, in generale, una scheda per ciascuna unità immobiliare per gli interventi che riguardano le singole unità immobiliari.

Si compilerà una sola scheda, per gli interventi che riguardano le parti comuni di un edificio."

Da centralizzato / unico impianto a più impianti: no ecobonus / superbonus

All'interno dell'interpello 127 del 2021, un contribuente ha chiesto se la sostituzione dell'impianto di riscaldamento invernale costituto da un unico impianto termico con tre distinti impianti separati funzionali alle tre unità immobiliari che si otterranno post frazionamento rientri tra gli interventi per i quali spetta il cd. ecobonus di cui all'articolo 14 del citato decreto legge n. 63 del 2013 o tra quelli ammessi al Superbonus di cui al citato articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020;

Risposta: come confermato, da ultimo, con la citata circolare n. 19/E del 2020, sono agevolabili, purché rispondenti alle caratteristiche tecniche previste, gli interventi finalizzati alla trasformazione degli impianti individuali autonomi in impianti di climatizzazione invernale centralizzati con contabilizzazione del calore e quelli finalizzati alla trasformazione degli impianti centralizzati per rendere applicabile la contabilizzazione del calore mentre è esclusa la trasformazione dell'impianto di climatizzazione invernale da centralizzato ad individuale o autonomo. Pertanto, nel caso di specie, le spese per la sostituzione dell'impianto di riscaldamento non rientrano né tra quelle ammesse all'ecobonus né al Superbonus

Spero che l'articolo ti sia stato utile, a presto Vincenzo.