Cosa si intende per pertinenza di una casa? Focus superbonus

Come valutare se un'unità è pertinenza di un'abitazione (definizioni), scioglimento e decadenza vincolo. Focus Superbonus  autonomamente accatastata.

Come saprai, per il calcolo dei massimali relativi al Superbonus, in caso di interventi su parti comuni, le pertinenze hanno una certa rilevanza. Ma che cosa sono?

Definizioni e caratteristiche delle pertinenze

Dal punto di vista tributario, secondo l'art. 13 del Decreto Legge n.201 del 6 dicembre 2011, sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali:

• • • C/2 Magazzini e locali di deposito. Sono ricompresi anche fienili agricoli e non agricoli, soffitte e cantine disgiunte dall’abitazione;
    • C/6  Stalle, scuderie, rimesse e autorimesse. Fanno parte della gruppo catastale C6 i box per auto, posti auto scoperti, rimesse per autoveicoli o per imbarcazioni, autorimesse (queste ultime se costruite o adattate per tale destinazione e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni, se non hanno fine di lucro e se non rientrano nell’art. 10 della legge 11 agosto 1939, n. 1249, come modificato dal D.L. 9 aprile 1948, n. 514);
    • C/7 Tettoie chiuse o aperte, Lavatoi pubblici coperti; posti auto su aree private coperte o su piani “pilotis”. Queste ultime unità immobiliari, caratterizzate da spazi – delimitati con segnaletica a terra – ricavati su aree o spazi coperti privati, quali i piani “pilotis”, e che venivano censite nella categoria C/6, troveranno collocazione nella categoria C/7, opportunamente integrata nelle sue unità tipo.

 che siano destinate a servizio della casa di abitazione.

Sempre secondo l'art. 13 del Decreto Legge n.201 del 6 dicembre 2011, un appartamento non può avere più di una pertinenza. Inoltre, quest'ultima deve essere a servizio diretto dell'appartamento.

Ad integrazione di ciò, la giurisprudenza ha puntualizzato che il concetto di pertinenza ha definizioni differenti in base all’ambito. In particolare:

• • pertinenza in senso “urbanistico” – si tratta di un’opera funzionalmente e oggettivamente destinata al servizio dell’edificio;
  • pertinenza in senso “civilistico” (art. 817 c.c.) 

– opera destinata in modo durevole a servizio o ornamento di un’altra cosa

- la destinazione effettuata dal proprietario o titolare di diritto reale su tali beni.

Secondo la definizione del Codice civile, affinché si configuri una pertinenza devono dunque concorrere due distinti elementi:

• • un elemento oggettivo, vale a dire il collegamento funzionale tra la pertinenza e la cosa principale;
  • un elemento soggettivo, ovvero la volontà da parte del soggetto che ne ha titolo a destinare in modo durevole la pertinenza a servizio o ad ornamento della cosa principale.

Rientrano quindi anche i garage, i magazzini, le tettoie, le corti, i giardini e i resedi a servizio dell’edificio.

Unità staccata dall'edificio, è una pertinenza?

Se la cantina fosse posta nel seminterrato del medesimo edificio che ospita l'appartamento, non ci sarebbero dubbi sulla pertinenzialità dell'unità. Ma se l'unità fosse stata edificata a 100 metri o addirittura in un altro Comune?

La circolare 38/E dell'Agenzia delle Entrate ha chiarito che un'unità non può essere considerata pertinenza qualora sia situata in un punto distante o addirittura si trovi in un Comune diverso da quello dove è posta la “prima casa”.

Per poter considerare il garage o la cantine delle pertinenze a servizio della abitazione, occorre che siano vicine fisicamente all'abitazione stessa.

Il concetto di "vicino", in assenza di disposizioni più stringenti, è discrezionale. Non è prevista nessuna distanza massima ammessa.

In conclusione, il bene non deve necessariamente fisicamente collegato all'edificio, ma deve essere a servizio dell'appartamento.

Concetto di autonomamente accatastata

Qualora, ad esempio, un garage fosse individuato dal medesimo subalterno dell'abitazione, non ci sarebbero dubbi: si tratterebbe di una pertinenza.

Qualora il garage fosse autonomamente accatastato? Potrebbe configurarsi sia come una pertinenza che un immobile autonomo. Anche perché, oggi, qualora dovessi realizzare degli interventi che comportino un aggiornamento catastale, il Catasto ti costringerebbe a staccare le due unità prima identificate dal medesimo subalterno.

Motivi per cui si scioglie / decade un vincolo di pertinenza

Alcune motivazioni di scioglimento del vincolo di pertinenza potrebbero essere:

• • • vendita della sola pertinenza o del solo appartamento. Così facendo, le due unità sarebbero intestate a due proprietari distinti;
    • cambio di destinazione d'uso di una delle due unità;

Calcolo pertinenze Superbonus

Nel caso di edifici plurifamiliari (condomini) o edifici di proprietà di un unico proprietario composto da 2 a 4 unità, i massimali detraibili vanno moltiplicati per il numero di unità immobiliari che compongono il fabbricato, comprese le pertinenze. 

Mentre per le unifamiliari complete di pertinenze il massimale è unico. Il limite di spesa riguarda il singolo immobile e le sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente. Gli interventi edilizi effettuati sulla pertinenza non hanno, infatti, un autonomo limite di spesa, ma rientrano nel limite previsto per l'unità abitativa al cui servizio è posta la pertinenza (circolare 24/E del 2020).

 Spero che l'articolo ti sia stato utile, a presto, Vincenzo.