Superbonus: edificio da 2 a 4 unità e unico proprietario - Pertinenze 2025

Può accedere al Superbonus il proprietario (o comproprietario) di tutte le unità che compongono l'edificio (da 2 a 4) ? E se una delle unità fosse concessa in locazione, in comodato o venduta?  Questione conteggio pertinenze.

Secondo l’art. 119 c.9 della legge 77 / 2020,  a seguito delle variazioni dettate dal decreto Sostegni 59/2021, è possibile detrarre anche

"gli interventi effettuati dalle persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche."

Quindi, viene concesso l'accesso al Superbonus anche agli edifici costituiti da più unità intestate al medesimo proprietario (o comproprietario). Fino ad un massimo di 4 unità. Nel caso di edifici composti da 5 o più unità immobiliari, non si ha diritto all'incentivo. Ovviamente, sono incluse quindi le bifamiliari con unico proprietario!

A seguito delle varie modifiche, l'incentivo era stato prorogato per tutto il 2022 al 110%. Per il 2023 restava al 110% qualora sia fosse stata protocollata la pratica edilizia comunale entro il 25 novembre 2022 e fosse stata deliberata in assemblea condominiale l'esecuzione dei lavori tra il 19 e il 24 novembre, oppure fosse stata protocollata la pratica entro il 31 dicembre 2022 e fosse stata deliberata in assemblea condominiale l'esecuzione dei lavori prima del 18 novembre; altrimenti l'aliquota sarebbe scesa al 90%. Nel 2024, l'aliquota è passata al 70 % e nel 2025 al 65% (per le sole pratiche avviate prima del 15 ottobre 2024)

Nelle 4 unità occorre conteggiare le pertinenze?

Nel conteggio del numero massimo di unità immobiliari non bisogna considerare le pertinenze. Come chiarito in risposta all'interrogazione in Commissione Finanze n. 5-05839 del 29 aprile 2021, ai fini della verifica del limite delle quattro «unità immobiliari» si ritiene che le pertinenze non debbano essere considerate autonomamente anche se distintamente accatastate.

Pertanto, ad esempio, può fruire del Superbonus anche l'unico proprietario di un edificio composto da 4 unità immobiliari abitative e 4 pertinenze, che realizza interventi finalizzati al risparmio energetico sulle parti comuni del predetto edificio. In pratica, agli edifici posseduti da un unico proprietario o da più comproprietari, si applicano, in generale, i chiarimenti di prassi forniti relativamente agli edifici in "condominio".

Scadenza dell'incentivo

La detrazione al 110% si applicava per le spese documentate e rimaste a carico del contribuente, sostenute per tutto il 2022. Stesso dicasi per le spese sostenute nel 2023 qualora fosse stata protocollata la pratica edilizia comunale entro il 25 novembre 2022. In questi casi non era richiesta la deliberata in assemblea condominiale; altrimenti l'aliquota scende al 90%.

Nel 2024, l'aliquota è scesa al 70 % e nel 2025 al 65%. 

La detrazione deve essere ripartita tra gli aventi diritto in cinque quote annuali di pari importo e in quattro quote annuali di pari importo per la parte di spesa sostenuta dall'anno 2022 in poi. Nel 2024, per le spese portate in detrazione, il ritorno passa in 10 anni.

Accesso autonomo in edificio composto da più unità intestate al medesimo proprietario.

Potrebbe accadere che, il proprietario di tutto l'edificio voglia intervenire solo su un appartamento funzionalmente indipendente. Seppur non ci sia stato nessun chiarimento in merito, escludo l'accesso all'incentivo anche per le "unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno".

Difatti, in questo caso si parla di edifici plurifamiliari. Quindi, non è il nostro caso.

Le 2 unità (o 4 unità), oltre ad essere autonomamente accatastate, devono essere funzionalmente indipendenti?

Questa richiesta mi è stata posta da diversi clienti.

Secondo la Risposta n. 665/2021: "la sussistenza dei requisiti dell'autonomia funzionale e della presenza di accesso autonomo dall'esterno rileva al solo fine di identificare le unità immobiliari unifamiliari o le unità immobiliari all'interno di edifici plurifamiliari ma non rileva, ovviamente, ai fini dell'individuazione degli edifici in condominio o composti da due a quattro unità immobiliari di un unico proprietario o in comproprietà tra persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti o professioni." 

In pratica, tali requisiti devono essere accertato solo qualora si volesse sfruttare il bonus come unità immobiliari all'interno di edifici plurifamiliari o nel caso di villette unifamiliari.

Edificio di 5 o più unità, con unità in locazione o in comodato.

Nel caso in cui un'appartamento di un fabbricato costituito da almeno 5 unità e posseduto da un unico soggetto venga concesso in locazione o comodato, non costituendosi un condominio, il proprietario non avrà diritto al Superbonus 110%.  In questa ipotesi, l’unica soluzione per beneficiare dell’agevolazione sarebbe quella di costituire un condominio. Ad esempio, l’unico proprietario potrebbe cedere la nuda proprietà al figlio o al coniuge.

Viceversa, se le unità immobiliari di un fabbricato appartenessero a diversi proprietari che a loro volta concedessero in locazione o in comodato ad un unico soggetto, detto detentore, potrebbe fruire del Superbonus.

In questi casi, ove possibile, per usufruire del Superbonus, consiglio la cessione del bene o la donazione.

Ad esempio, se il proprietario di un intero edificio composto da più unità immobiliari distintamente accatastate donasse al figlio una delle unità abitative prima dell’inizio dei lavori, si costituirebbe automaticamente un condominio e di conseguenza sarebbe possibile accedere al Superbonus per gli interventi realizzati.

Le pertinenze, aumentano il massimale?

Secondo l'interpello 464 del 2021, per quanto riguarda la determinazione dei limiti di spesa ammessi al Superbonus, come nel caso degli interventi effettuati sulle parti comuni di un edificio in condominio, occorre tener conto del numero delle unità immobiliari di cui l'edificio è composto, incluse le pertinenze. 

Quindi, per quanto attiene i massimali, si ha diritto a:

• • • installazione di cappotto termico: 40.000 euro moltiplicate per le (massimo) quattro unità immobiliari abitative + il numero di pertinenze; se le unità fossero superiori a 8, il massimale s i ridurrebbe a 30.000 €;
    • sostituzione dell’impianto di climatizzazione: 20.000 euro moltiplicate per le (massimo) quattro unità immobiliari abitative + il numero di pertinenze; se le unità fossero superiori a 8, il massimale si ridurrebbe a 15.000 €;

Oltre ai massimali relativi agli interventi trainati.

Quindi, nell'interpello è stato ribadito che, anche l’unico proprietario di più unità immobiliari non costituite in condominio, in un edificio composto ad esempio da 4 abitazioni e 4 pertinenze, può moltiplicare per 8 il limite di spesa previsto per ciascun intervento. Ovviamente ciò riguarda gli interventi realizzati sulle parti comuni, difatti, ti ricordo, che ciascun proprietario può realizzare interventi di efficienza energetica non su parti comuni per un massimo di due unità immobiliari. Per approfondire, ti consiglio la lettura dell'articolo su: "cosa si intende per pertinenza di un'unità?"

L’ APE Pre e Post a cosa deve riferirsi?

In questo caso, sarà necessario realizzare un APE Pre e Post relativa all’intero edificio, detta APE Convenzionale.

Quando effettuare i pagamenti?

I pagamenti degli interventi trainanti, secondo la Circolare N. 24/E del 2020, devono essere effettuate nell’arco temporale di vigenza dell’agevolazione, mentre le spese per gli interventi trainati devono essere sostenute nel periodo di vigenza dell’agevolazione e nell’intervallo di tempo tra la data di inizio e la data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti.

Spero che l'articolo ti sia stato utile. A presto, Vincenzo.