Unità funzionalmente indipendente con accesso autonomo: cos'è?

Cosa si intende per unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno? Definizione del Decreto Rilancio Superbonus 110%, FAQ Mise, DL Agosto e circolare ADE.

Ormai abbiamo compreso che, per ottenere i benefici del Superbonus 110% introdotto dal Decreto Rilancio, occorre realizzare almeno un intervento trainante: isolamento termico o sostituzione del generatore dell'impianto di riscaldamento.

Un ulteriore requisito per accedere al Superbonus al 110% o al 90% (per gli interventi del realizzati nel 2023) riguarda le caratteristiche dell'immobile. Difatti, secondo l'art. 119 della legge 77 / 2020, lettera a e c, possono accedere alla detrazione anche le "unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno".

Questi concetti sono sicuramente tra i più discussi da parte dei professionisti. Il motivo? La notevole apertura alle interpretazioni. Raccogliamo tutti gli elementi per darne una definizione puntuale.

Cosa si intende per unità funzionalmente indipendente?

Secondo la legge 77 del 2020, ribadito nella circolare dell'Agenzia delle Entrate 24/E, un'unità immobiliare può ritenersi «funzionalmente indipendente» qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva.

Quindi, non è funzionalmente indipendente un appartamento dotato di impianto centralizzato condominiale per il riscaldamento e/o l'acqua calda (sia esso una pompa di calore, una caldaia ecc.) o il gas cottura.

Impianti esclusivi

Per mesi, un dubbio che ha attanagliato noi tecnici è stato: "le fosse biologiche di scarico delle acque reflue che, in molti edifici plurifamiliari, sono l'unico impianto in comune, rendono l'unità dipendente? Così come il montante degli scarichi e l'antenna televisiva. Ho sempre pensato come questi impianti non avessero valenza "energetica" e ragionare in tal senso andasse contro l'intento dell'iniziativa, e cioè ottenere un risparmio energetico anche per queste unità.

Fortunatamente, nella legge di bilancio 2020 è stato specificato che un'unità immobiliare può ritenersi “funzionalmente indipendente” qualora sia dotata di almeno tre delle quattro seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva:

• • • impianti per l'approvvigionamento idrico;
    • impianti per il gas;
    • impianti per l'energia elettrica;
    • impianto di climatizzazione invernale»;

Inoltre la Supercircolare 30/E ha precisato che:

"un'unità immobiliare può ritenersi «funzionalmente indipendente» qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva. La predetta elencazione può considerarsi tassativa e non esemplificativa. Pertanto, gli impianti non espressamente individuati nel predetto decreto – come le fognature e i sistemi di depurazione – non rilevano ai fini della verifica dell’autonomia funzionale dell’immobile."

Possiamo tirare un bel sospiro di sollievo.

Cosa si intende per accesso autonomo dall'esterno?

Secondo la circolare 24/E dell'Agenzia delle Entrate, aggiornata la DL Agosto:

"La presenza, inoltre, di un «accesso autonomo dall’esterno», presuppone, ad esempio, che «l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino anche di proprietà NON esclusiva»."

Quindi, per accedere al tuo appartamento, devi possedere almeno un portone o un cancello che utilizzi solo tu e i tuoi ospiti e a questa apertura devi poterci arrivare dalla strada o da un cortile o da un giardino anche di proprietà non esclusiva, quindi anche condominiale.

Prima di passare agli esempi, resta da definire il concetto di cortile.

Secondo l'art. 1117 del Codice Civile sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio...i cortili e le facciate;

Secondo la Cassazione (9 giugno 2000, n. 7889), il cortile "è l'area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti. Ma avuto riguardo all'ampia portata della parola e, soprattutto, alla funzione di dare aria e luce agli ambienti che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell'edificio - quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, i distacchi, le intercapedini, i parcheggi - che, sebbene non menzionati espressamente nell'art. 1117 cod. civ., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione;"

In definitiva, per essere considerato autonomo, l'accesso alla tua proprietà può avvenire tramite spazi verdi (giardini o campi agricoli), parcheggi, distacchi, stradine di proprietà privata e/o in condominio ecc.

Inoltre, non conta che l’edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio. Quindi l’importante è che ci sia almeno un accesso così, non che sia l’unico. È di conseguenza, l’unità abitativa all’interno di un edificio plurifamiliare dotata di accesso autonomo fruisce del Superbonus autonomamente, indipendentemente dalla circostanza che la stessa faccia parte di un condominio o disponga di parti comuni con altre unità abitative (per esempio il tetto o le scale).

Concludendo, per accedere al Superbonus su questi immobili, occorre la sussistenza contemporanea del requisito della «indipendenza funzionale» e dell’«accesso autonomo dall’esterno» oltre al miglioramento di almeno due classi all'interno dell'attestato di prestazione energetica APE.

Funzionalmente indipendente prima o dopo i lavori del 110%?

Approfondisci leggendo questo articolo.

Ulteriori esempi: Supercircolare 30/E

A conferma di ciò, la supercircolare 30/E ritiene che un'unità immobiliare abbia un «accesso autonomo dall’esterno» qualora, ad esempio:

• • all’immobile si acceda direttamente da una strada, pubblica, privata o in multiproprietà o da un passaggio (cortile, giardino, scala esterna) comune ad altri immobili che affacci su strada oppure da terreno di utilizzo non esclusivo (ad esempio i pascoli), non essendo rilevante la proprietà pubblica o privata e/o esclusiva del possessore dell’unità immobiliare all’accesso in questione;
  • all’immobile si acceda da strada privata di altra proprietà gravata da servitù di passaggio a servizio dell’immobile.

Nel caso di una “villetta a schiera”, pertanto, si ha «accesso autonomo dall’esterno» qualora, ad esempio:

• • la stessa sia situata in un comprensorio o in un parco di comproprietà con altri soggetti o alla stessa si accede dall’area di corte di proprietà comune usata anche per i posti auto;
  • il cortile o il giardino su cui si affacciano gli ingressi indipendenti siano di proprietà esclusiva, anche se indivisa, dei proprietari delle singole unità immobiliari.

Teleriscaldamento

Una villetta a schiera può essere considerata «funzionalmente indipendente», anche se è allacciata ad un sistema di teleriscaldamento, gestito da un supercondominio, che serve anche altre unità immobiliari e che, oltre a riscaldare l’immobile, fornisce acqua calda?

Per rete di teleriscaldamento e teleraffreddamento (o teleraffrescamento) si intende «qualsiasi infrastruttura di trasporto dell'energia termica da una o più fonti di produzione verso una pluralità di edifici o siti di utilizzazione, realizzata prevalentemente su suolo pubblico, finalizzata a consentire a chiunque interessato, nei limiti consentiti dall'estensione della rete, di collegarsi alla medesima per l'approvvigionamento di energia termica per il riscaldamento o il raffreddamento di spazi, per processi di lavorazione e per la copertura del fabbisogno di acqua calda sanitaria (Articolo 2, comma 2, lett. gg), del d.lgs. 4 luglio 2014, n. 102).

In sostanza, l'allaccio alla rete di teleriscaldamento consente la fornitura del servizio tramite una infrastruttura, analogamente a quanto avviene per la fornitura di energia elettrica, gas e acqua. Inoltre, nel caso di collegamento alla rete di teleriscaldamento, l'unità immobiliare è dotata di uno scambiatore di calore e di un contatore del calore prelevato dalla rete di teleriscaldamento. Pertanto, si può ritenere “funzionalmente indipendente” anche una unità immobiliare allacciata ad un sistema di teleriscaldamento.

Questa definizione è utile per valutare l'accesso o meno al SuperEcobonus al 100%.

Fino a quando questi immobili potranno aderire al Superbonus?

Anche questa risposta non è affatto semplice. Scopri di più.

Spero che l'articolo ti sia stato utile, a presto, Vincenzo.