Superbonus: scadenze e massimali riferiti alla configurazione attuale

Superbonus: le scadenze e i massimali devono riferirsi alla configurazione attuale (numero di subalterni iniziale) o alla finale? In caso di frazionamento o fusione, quali scadenze valgono?

All'interno della Risposta n. 15 del 2021, un contribuente ha chiesto all'Agenzia delle Entrate se, per accedere al Superbonus 110%, è necessario considerare le caratteristiche dell'edificio nella configurazione pre-lavori, e quindi il numero di subalterni presenti nel fabbricato e l'eventuale presenza di accessi indipendenti prima dell'apertura del cantiere, oppure la configurazione risultante alla fine delle opere.

Questa condizione potrebbe verificarsi nel caso di contestuale frazionamento o di fusione delle unità immobiliari o di apertura di una porta sul giardino esclusivo con conseguente creazione di un accesso indipendente.

Nell'interpello, il dichiarante proponeva di rendere autonomi gli appartamenti a fine lavori così da poter ricadere nell'incentivo ( caso dell'unità funzionalmente indipendente con accesso autonomo). L'Agenzia ha specificato che:

"Sempre sotto il profilo oggettivo, con riferimento alle detrazioni spettanti per le spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio e per interventi finalizzati al risparmio energetico, è stato precisato che nel caso in cui i predetti interventi comportino l'accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un'unica unità abitativa, per l'individuazione del limite di spesa, vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all'inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori. Ciò implica, in sostanza, che, nelle ipotesi di accorpamento di più unità abitative, va valorizzata la situazione esistente all'inizio dei lavori e non quella risultante dagli stessi ai fini dell'applicazione delle predette detrazioni. Il medesimo criterio va applicato anche ai fini del Superbonus.

Ciò considerato, nel caso in esame, l'istante non può accedere al Superbonus atteso che l'attuale configurazione dell'immobile di proprietà dello stesso non appare riconducibile né al concetto di condominio, né a quello di edificio residenziale unifamiliare o di unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti. Non rileva quindi la circostanza che al termine dei lavori sarà possibile individuare due unità indipendenti e con accessi separati su cortili di proprietà."

Tutto ciò cosa implica che, per accedere all'incentivo,:

• • • un'unità deve essere funzionalmente indipendente con accesso autonomo prima dell'inizio dei lavori;
    • su un fabbricato composto da 5 o più appartamenti di proprietà un unico proprietario, il committente non potrà accorpare le unità in modo da realizzare 4 o meno appartamenti;
    • ragionando per analogia, le scadenze dipendono dalla configurazione pre-lavori. Quindi, se un unico proprietario possedesse un fabbricato costituito da 4 appartamenti e, contestualmente ai lavori del Superbonus, decidesse di accorpare due appartamenti, i massimali sulle parti comuni verrebbero comunque moltiplicati per 4;
    • il proprietario di una villetta costituita da un unico subalterno, pur frazionando contestualmente alle opere del Superbonus, non vedrà allungata la scadenza del beneficio oltre il 31 dicembre 2023.

Spero di esserti stato d'aiuto, a presto, Vincenzo.