Cambio destinazione d'uso: Superbonus, Ristrutturazione e Ecobonus

Cambiando la destinazione d'uso hai diritto al Bonus Ristrutturazioni 50%, Ecobonus 65%, Sismabonus, Superbonus e quindi alle detrazioni fiscali?

Sempre più spesso, l'Agenzia delle Entrate è tenuta a chiarire gli aspetti legati all'accesso ai bonus. La nascita di nuove detrazioni non le ha di certo facilitato la vita.

Aggiungendo le variabili dettate dalla nostra copiosa normativa, fare confusione è davvero semplice. Un caso molto frequente è il cambio di destinazione d'uso.

Sappiamo che, il bonus ristrutturazioni riguarda i soli immobili ad uso abitativo, mentre il sismabonus anche quelli utilizzati per le attività produttive. Viceversa, è possibile ottenere le detrazioni ecobonus intervenendo su qualsiasi immobile, indifferentemente dalla categoria catastale.

Anche per il Superbonus ci sono delle limitazioni.

Partendo da questi principi, cerchiamo di estendere la questione al cambio di destinazione d'uso. Difatti, con questo processo l'unità immobiliare verrà interessata da una destinazione di partenza e una di arrivo. Quale destinazione dovrai prendere come riferimento?

Differenza tra cambio di destinazione d'uso e cambio d'uso del vano.

Prima di iniziare e considerata la confusione, mi preme distinguere la differenza tra cambio di destinazione d’uso di un immobile e cambio d'uso di una vano, tramite alcuni esempi. Se possiedi un negozio e lo trasformi in ufficio, una "casa" in laboratorio o un albergo in magazzino si tratta di cambio di destinazione d'uso e quindi stai leggendo l'articolo giusto.

Se sposti la cucina in camera si tratta di cambio d'uso del vano. La destinazione d'uso resta sempre residenziale. Se ti trovi in questo caso, stai leggendo l'autore giusto ma l'articolo sbagliato, in quanto si tratta una semplice manutenzione straordinaria. Ti consiglio di passare direttamente all'articolo sull'ecobonus o sul bonus ristrutturazioni.

Iniziamo con l'Ecobonus:

Ecobonus e cambio di destinazione d'uso.

Come saprai, l'ecobonus al 50% o al 65% si ottiene sostituendo quegli elementi dell'edificio che hanno un'incidenza sull'efficienza energetica. Ad esempio, l'installazione di una caldaia a condensazione o del solare termico, la posa del cappotto termico e così via.

Come ti accennavo, per accedere all'ecobonus non è importante la destinazione d'uso dell'edificio su cui intervieni. Tuttavia, la situazione è differente nel caso di cambio di destinazione d'uso.

A mettere le cose in chiaro ci ha pensato l'Enea,  rispondendo ad una delle domande frequenti faq sul bonus casa:

6.b Nel caso di cambio di destinazione d’uso di un garage o soffitta (non riscaldati) in nuovo appartamento (riscaldato), è necessario fare l’invio telematico ad ENEA per gli interventi di ristrutturazione edilizia? A nostro avviso, nel caso in cui c’è cambio di destinazione d’uso, l’intervento si configura come nuova costruzione e devono essere osservati i conseguenti requisiti previsti dalle leggi vigenti in materia di efficienza energetica. Non si ravvisano, pertanto, interventi di risparmio energetico di cui bisogna trasmettere i dati ad ENEA. Circa l’ammissibilità alle detrazioni fiscali di un tale intervento, si rimanda agli opuscoli informativi dell’Agenzia delle Entrate.

Nella rispondere al quesito, l'Enea è stata categorica:

Non è possibile accedere all'ecobonus nel caso di cambio di destinazione d'uso. Tuttavia, a mio parere, questa affermazione è discutibile. Ti spiegherò il perché nel paragrafo sul bonus ristrutturazione.

Mi è stata sollevata un'ulteriore questione: ma qualora il garage (o la soffitta) fosse già riscaldato con un vecchio impianto e sostituendolo andrei a migliorare l'efficienza energetica, potrei accedere all'ecobonus? Ahimè, la risposta delude sempre i miei clienti: teoricamente questi vani, non essendo destinati alla permanenza delle persone, non dovrebbero essere riscaldati altrimenti si configurerebbe un abuso.

Passiamo ai bonus casa:

Bonus ristrutturazione, sismabonus e cambio di destinazione d'uso.

Al contrario dell'ecobonus, è possibile ottenere il bonus ristrutturazione 50% solo intervenendo sugli edifici residenziali. Mentre il sismabonus interessa immobili residenziali e quelli utilizzati per attività produttive.

Ma nel caso di cambio di destinazione d'uso?

Per rispondere a questa domanda ci vengono in aiuto:

• • • la risoluzione n. 14/E del 8 maggio 2005 che tratta l'applicabilità dei bonus ad una conversione da fienile a villetta. Ovviamente, è possibile estendere la trattazione a tutti i cambi di destinazione d'uso;
      • la circolare n. 7/E del 2018: sintetizzando il contenuto della circolare, per poter accedere al bonus ristrutturazioni è necessario che, all'interno del provvedimento amministrativo SCIA o Permesso di costruire, venga indicata come finalità il cambio di destinazione d’uso verso il residenziale. In soldoni, al termine dei lavori, l'unità immobiliare dovrà avere destinazione abitativa.

Quindi, per ottenere il bonus ristrutturazioni è indifferente la categoria catastale di partenza ma è fondamentale che la destinazione finale sia abitativa.

Ovviamente, ottenendo il bonus ristrutturazione potrai godere del bonus mobili e l'iva agevolata al 10% per tutti i servizi ricevuti e le forniture dei materiali esclusi i beni significativi.

Per semplificare, riporto uno schema riepitogativo:

In realtà, trovo delle incongruenze tra le disposizioni che l'Agenzia delle Entrate e l'Enea hanno rilasciato nel corso degli anni. Leggendo quanto asserito dall'Enea tra le domande frequenti sul bonus casa al punto 6.b, il cambio di destinazione d'uso si configurerebbe come nuova costruzione impedendo di fatto l'accesso all'ecobonus. Viceversa, secondo quando riportato dall'Agenzia delle Entrate nelle circolari sopracitate, è possibile ottenere il bonus ristrutturazione realizzando un cambio di destinazione d'uso.

Superbonus

Una FAQ dell'Agenzia delle Entrate, ha chiarito che:

"sono ammessi al Superbonus anche le spese sostenute per interventi realizzati su immobili che solo al termine degli stessi saranno destinati ad abitazione, a condizione che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso del fabbricato (ad esempio, da strumentale agricolo, in abitativo).

Tale possibilità - già consentita ai fini del cd ecobonus nonché del cd sismabonus disciplinati dagli articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013 (cfr. da ultimo circolare n. 19/E del 2020) - riguarda anche gli interventi ammessi al Superbonus che non costituisce una “nuova” agevolazione. In particolare, per effetto del richiamo contenuto nell’articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020 ai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, è possibile fruire del Superbonus – nel rispetto delle altre condizioni e adempimenti previsti dalla norma agevolativa - anche relativamente alle spese sostenute per interventi che comportino il cambio di destinazione d’uso del fabbricato originario in abitativo purché, come detto, tale variazione sia indicata chiaramente nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori".

E' noto come i bonus non possano essere sfruttati in caso di nuova costruzione. Ne seguirebbe che, valutando il cambio d'uso come una nuova costruzione, anche il bonus ristrutturazione sarebbe inapplicabile. A mio parere, è una contraddizione. O tutti, o nessuno. Devo per forza essere polemico :).

Per concludere, penso possa esserti utile l'articolo sul cambio di destinazione d’uso.

Detto ciò, spero che l'articolo ti sia stato utile. A presto, Vincenzo.