Calcolo massimali sismabonus ordinario e pertinenze

Spesso mi viene richiesto il calcolo dei massimali detraibili nel caso di sismabonus ordinario al variare delle unità immobiliari presenti nell'edificio. Vediamo le varie casistiche e focalizziamoci sulle pertinenze.

Sismabonus ordinario unica unità

Nel sismabonus ordinario, il limite di spesa nel caso di unifamiliare riguarda il singolo immobile e le sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente!

Ciò significa che, se disponessi di una unifamiliare con 100 pertinenze, il massimale rimarrebbe il medesimo, quindi 96.000 €.

Potresti comunque intervenire sulle pertinenze, anche se staccate dal fabbricato, sfruttando il medesimo massimale dell'abitazione principale. Potrebbe accadere che un magazzino non sia considerabile "pertinenza". In questo caso, il magazzino godrebbe di un massimale proprio. Scopri cosa si intende per pertinenza.

Sismabonus ordinario parti comuni

Nel caso di intervento su parti comuni condominiali o su parti comuni di un edificio di un unico proprietario (o comproprietari), il massimale di 96.000 € deve essere moltiplicato per il numero di unità immobiliari presenti nell'immobile, incluse le pertinenze (CIRCOLARE N.7/E del 2021).

Ad esempio, qualora il condominio fosse costituito da tre appartamenti, due negozi, un garage non di pertinenza (ciò potrebbe avvenire, ad esempio, qualora il proprietario del garage non disponesse di altre unità nel condominio) e tre cantine di pertinenza autonomamente accatastate, il massimale andrebbe moltiplicato per nove: 96.000 € x 9 = 864.000 €.

Nel massimale, non devono essere considerate le pertinenze collocate in un edificio diverso da quello oggetto degli interventi.

La detrazione deve essere attribuita ai condomini in base ai millesimi di proprietà o sulla base dei diversi criteri stabiliti dall’assemblea.

Massimali in caso di demolizione e ricostruzione

Nel caso di intervento di demolizione e ricostruzione non vale la distinzione tra il plafond sulle parti comuni ed il plafond esclusivo sulle singole unità. Questo in quanto gli interventi su "parti esclusive" sarebbero delle mere prosecuzioni degli opere eseguite sulle parti comuni. Difatti, impianti, pavimenti ecc. rientrano nel plafond parti comuni.

Sismabonus su pertinenza esterna all'edificio

All'interno dell'nterpello 375 del 2022, per l'intervento antisismico dell'edificio separato composto da pertinenze di una delle unità abitative si un altro edificio è possibile calcolare la detrazione su un autonomo limite di spesa pari a 96.000 euro per gli interventi di cui all'art.16 bis del TIUR (bonus casa e sismabonus). Attenzione, in tale limite vanno comprese anche le spese per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio effettuati sull'unità immobiliare di cui sono pertinenze per le quali spetta la detrazione ivi disciplinata.

E qualora realizzassi un cambio di destinazione d'uso sulla pertinenza?

Prendiamo in considerazione la risposta 765 / 2021 che, pur riguardando il Superbonus, all’interno dell‘analisi fa riferimento ai bonus ordinari e comunque per analogia e per prassi in materia di detrazioni può essere riferibile anche al sismabonus ordinario. La risposta tratta il caso di un edificio composto da un’unità abitativa e da due pertinenze (tra cui un magazzino). A fine lavori, il magazzino pertinenza verrà trasformato un’unità residenziale A/3.

Secondo l’Agenzia delle Entrate, il limite di spesa per gli interventi antisismici sarà di 96mila euro, anche se gli immobili residenziali al termine dei lavori saranno due.

In sostanza, per l’applicazione delle detrazioni conta la situazione preesistente ai lavori e non quella successiva.

Supersismabonus

Per gli interventi antisismici su parti comuni ricadenti nel SuperSismabonus concorrono alla formazione del massimale anche le pertinenze. Secondo la circolare n. 30/E del 2020, non occorre considerate le pertinenze ubicate al di fuori dell'edificio (tuttavia si può intervenire su quest'ultime quale sismabonus trainante, il cui massimale andrebbe condiviso con il bonus ristrutturazione dell'appartamento).

Prendiamo, ad esempio, l'interpello 242 del 2021. Immobile costituito da un'unità abitativa, una pertinenza, un c/6 e un C/2 ( indipendenti dall'abitazione). In questo caso, i massimali per gli interventi sulle parti comuni andrebbero moltiplicati per 3.

Penso possa esserti utile il concetto di pertinenza.

Spero che l'articolo ti sia stato utile, a presto, Vincenzo.