Bonus su parti comuni con proprietario unico

Bonus dell'Agenzia delle Entrate su parti comuni con proprietario unico. Come funzionano le detrazioni e quali sono i limiti di spesa e le possibilità di cumulabilità.

Secondo la circolare n. 7/E/2018 dell'Agenzia delle Entrate, anche un edificio costituito da due o più unità immobiliari distintamente accatastate e posseduto da un unico proprietario può presentare parti comuni rilevanti ai fini delle detrazioni fiscali. In presenza dei requisiti previsti dalle rispettive discipline, possono quindi trovare applicazione il Bonus ristrutturazione, l'Ecobonus e il Sismabonus. Regole specifiche sono previste per il Bonus mobili e per le agevolazioni ormai cessate, come il Bonus facciate, il Bonus barriere architettoniche 75% e il Superbonus, per cui ho realizzato un approfondimento ad hoc.

Per "parti comuni di edificio residenziale" bisogna considerare le parti comuni a più unità immobiliari e non le parti comuni a più possessori (Circolare 11.05.1998 n. 121, paragrafo 2.6).

Se l'edificio fosse costituito esclusivamente da un'unità abitativa e dalle relative pertinenze, non sarebbero ravvisabili elementi dell'edificio qualificabili come "parti comuni" e, pertanto, non sarebbe possibile considerare un autonomo limite di spesa per ciascuna unità (Risoluzione 12.07.2007 n. 167, risposta 2).

Limiti di spesa e cumulabilità

Per quanto riguarda il limite di detrazione, è stato chiarito che le spese relative ai lavori sulle parti comuni dell'edificio, essendo oggetto di un'autonoma previsione agevolativa, devono essere considerate in modo autonomo ai fini dell'individuazione del limite di spesa detraibile. Pertanto, nel caso in cui vengano effettuati, dal medesimo contribuente, anche nello stesso edificio, sia lavori condominiali che lavori sul proprio appartamento, la detrazione spetta nei limiti di spesa applicabili disgiuntamente per ciascun intervento (Risoluzione 206/E/2007).

Quindi, per i lavori sulle parti comuni spetta un autonomo massimale di spesa detraibile, ulteriore rispetto al plafond stabilito per i lavori esclusivi relativi a ciascuna unità.

Nel caso di titolarità, da parte di un condòmino, di più appartamenti, il limite massimo di spesa relativo ai lavori sulle parti comuni va considerato autonomamente per ciascuna abitazione e, in caso di più contitolari dell'unità abitativa, deve essere suddiviso tra gli stessi.

Calcolo massimale parti comuni e pertinenze

Nel calcolo dei massimali per gli interventi sulle parti comuni occorre considerare anche le pertinenze incluse nell'edificio e accatastate separatamente. Questo sia nel caso di:

• Ecobonus (Circolare 17/E/2023, pag. 124): l'ammontare massimo delle spese ammesse alla detrazione va calcolato tenendo conto anche delle eventuali pertinenze alle unità immobiliari.
• Sismabonus (Circolare 17/E/2023, pag. 60): l'ammontare massimo delle spese ammesse alla detrazione va calcolato tenendo conto anche delle eventuali pertinenze alle unità immobiliari.

Per quanto riguarda il Bonus ristrutturazione ottenuto per i lavori sulle parti comuni condominiali, purtroppo, non vi è alcuna indicazione da parte dell'Agenzia delle Entrate relativamente alla possibilità o meno di considerare le pertinenze nel calcolo del limite di spesa agevolato con la detrazione del 50%. Ma, per analogia con l'Ecobonus e il Sismabonus, possiamo ritenere che debbano essere considerate anche le pertinenze.

Bonus mobili

L'Agenzia delle Entrate chiarisce che, quando l'intervento riguarda le parti comuni di un edificio residenziale, il Bonus mobili può spettare per l'acquisto di arredi destinati a quelle parti, come una portineria o una sala condominiale.

Non è invece sufficiente rifare le scale o il tetto per ottenere automaticamente il Bonus mobili destinato ad arredare gli appartamenti.

Cosa si intende per parti comuni?

Per quanto riguarda l'individuazione delle parti comuni interessate dall'agevolazione, è necessario fare riferimento all'art. 1117 del Codice civile (Risoluzione 12.02.2010 n. 7). Sono parti comuni:

• Il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e, in genere, tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
• I locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi o per altri simili servizi in comune;
• Le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e, inoltre, le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condòmini.

Chi può usufruirne?

Il proprietario usufruisce della detrazione per i lavori effettuati sulle parti comuni degli edifici residenziali, in ragione dei millesimi di proprietà o dei diversi criteri applicabili ai sensi degli artt. 1123 e seguenti del Codice civile.

Ovviamente, la spesa può essere detratta dal proprietario e/o da un altro titolare di un diritto reale sull'immobile, in proporzione alla quota effettivamente versata.

Nella nostra situazione non occorre effettuare una ripartizione millesimale tra diversi proprietari.

Prevalenza residenziale

Inoltre, nel caso di Bonus ristrutturazione richiesto per lavori su parti comuni di un edificio con unico proprietario, si ha diritto al bonus anche qualora siano presenti unità immobiliari non abitative (negozi, uffici, ecc.), purché la destinazione prevalente dell'edificio sia quella abitativa (oltre il 50% della superficie).

Viceversa, qualora la superficie complessiva delle unità residenziali sia inferiore al 50%, la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni è ammessa solo per i possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione (Circolare 57/E del 1998, paragrafo 3.2).

Per quanto attiene l'Ecobonus, tale problematica non sussiste in quanto l'accesso all'incentivo è concesso per qualsiasi categoria catastale.

Spero che l'articolo ti sia stato utile. A presto, Vincenzo.