Bonus su parti comuni con proprietario unico

Bonus ristrutturazione, abbattimento barriere, ecobonus, sismabonus, mobili su parti comuni con proprietario unico. Cumulabilità

Secondo la CIRCOLARE N. 7/E / 2018, qualora un intero edificio costituito da due o più unità immobiliari distintamente accatastate sia posseduto da un unico proprietario e siano quindi presenti parti comuni, tale soggetto avrà diritto alla detrazione per le spese relative agli interventi realizzati sulle suddette parti comuni. Siano esse spese ricadenti nel Bonus ristrutturazione, nel Sismabonus, nell'Ecobonus, nel Bonus facciate, nell'abbattimento barriere e nel Bonus mobili. Stesso dicasi per il Superbonus, per cui ho realizzato un approfondimento ad hoc.

Per “parti comuni di edificio residenziale” bisogna considerare le parti comuni a più unità immobiliari e non alle parti comuni a più possessori (Circolare 11.05.1998 n. 121, paragrafo 2.6)..

Se l’edificio fosse costituito esclusivamente da un’unità abitativa e dalle relative pertinenze, non sarebbero ravvisabili elementi dell’edificio qualificabili come “parti comuni” e, pertanto, non sarebbe possibile considerare un autonomo limite di spesa per ciascuna unità (Risoluzione 12.07.2007 n. 167, risposta 2).

Limiti di spesa e cumulabilità

Per quanto riguarda il limite di detrazione, è stato chiarito che le spese relative ai lavori sulle parti comuni dell’edificio, essendo oggetto di un’autonoma previsione agevolativa, devono essere considerate in modo autonomo ai fini della individuazione del limite di spesa detraibile. Pertanto, nel caso in cui vengano effettuati, dal medesimo contribuente, anche nello stesso edificio, sia lavori condominiali che lavori sul proprio appartamento la detrazione spetta nei limiti di spesa, applicabili disgiuntamente per ciascun intervento (Risoluzione 206E/2007).

Quindi, per i lavori sulle parti comuni spetta un autonomo massimale di spesa detraibile, ulteriore rispetto al plafond stabilito per lavori esclusi relativi a ciascuna unità.

Nel caso di titolarità, da parte di un condòmino, di più appartamenti, il limite massimo di spesa relativo ai lavori sulle parti comuni va considerato autonomamente per ciascuna abitazione e, in caso di più contitolari dell’unità abitativa, deve essere suddiviso tra gli stessi.

Calcolo massimale parti comuni e pertinenze

Nel calcolo dei massimali per gli interventi sulle parti comuni occorre considerare anche le pertinenze incluse nell'edificio e accatastate separatamente. Questo, sia nel caso di ecobonus che di sismabonus.

Per quanto riguarda il bonus ristrutturazione ottenuto per i lavori sulle parti comuni condominiali, purtroppo, non vi è alcuna indicazione da parte dell'agenzia delle Entrate relativamente alla possibilità o meno di considerare le pertinenze nel calcolo del limite di spesa agevolato con la detrazione del 50%. Ma per analogia con l'ecobonus e il sismabonus, possiamo ritenere che debbano essere considerate anche le pertinenze.

Cosa si intende per parti comuni?

Per quanto riguarda l’individuazione delle parti comuni interessate dall’agevolazione, è necessario far riferimento all’art. 1117 del codice civile (Risoluzione 12.02.2010 n. 7). Sono parti comuni:

• • • il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e, in genere, tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;
    • i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi o per altri simili servizi in comune
    • le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e, inoltre, le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condòmini.

Chi può usufruirne?

Il proprietario usufruisce della detrazione per i lavori effettuati sulle parti comuni degli edifici residenziali, in ragione dei millesimi di proprietà o dei diversi criteri applicabili ai sensi degli artt. 1123 e seguenti del codice civile.

Ovviamente, la spesa può essere detratta dal proprietario e/o da un altro titolare di un diritto reale sull'immobile, in proporzione alla quota effettivamente versata.

Prevalenza residenziale

Inoltre, nel caso di bonus ristrutturazione richiesto per lavori su parti comuni di un edificio con unico proprietario, si ha diritto al bonus anche qualora siano presenti unità immobiliari non abitative (negozi, uffici, ecc.) purché la destinazione prevalente dell'edificio sia quella abitativa (oltre il 50% della superficie). Viceversa, qualora la superficie complessiva delle unità residenziali sia inferiore al 50%, la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni è ammessa solo per i possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione (circolare 57/E del 1998, paragrafo 3.2). Per quanto attiene, il bonus abbattimento barriere 75%, l'ecobonus e il bonus facciata (non più vigente dal 1 gennaio 2023) tale problematica non sussiste in quanto l'accesso all'incentivo è concesso per qualsiasi categoria catastale.

Spero che l'articolo ti sia stato utile. A presto, Vincenzo