Quanto tempo occorre per una ristrutturazione? Durata e fasi

Quali sono le tempistiche e le fasi di una ristrutturazione. Durata media del rifacimento di un bagno, di una cucina, del solaio, del vespaio, dell'impianto di riscaldamento, elettrico, gas oppure di posa in opera di una cerchiatura. Tempi necessari per l'imbiancatura della casa, posa della caldaia o dei climatizzatori.

I tempi, in una ristrutturazione, sono un aspetto fondamentale da tenere in considerazione.

Difatti, oltre alla premura di entrare in casa e vedere l'appartamento finito e in linea con i propri gusti, il prolungarsi dei tempi può tradursi in una perdita economica. Le operazioni devono essere coordinate in maniera da ridurli al massimo.

Il coordinamento tra impiantisti, come ad esempio l'elettricista o l'idraulico, e impresa edile è cruciale. Pensa all'elettricista che arriva in cantiere e non trova le tracce (fori nel muro dove far passare i cavi), o peggio, sono poste in posizioni diverse. In questo ricopre un ruolo fondamentale il direttore lavori, un professionista (ingegnere, architetto o geometra) incaricato da te per gestire il cantiere. Di solito, è questa figura a dettare i tempi e a fornire gli elaborati tecnici che le ditte dovranno rispettare. Penso alla tavola dell'impianto elettrico, a quella relativa alla disposizione delle tubazioni dell'impianto idraulico e di riscaldamento, alla piantina degli arredi etc.

I tecnici più accorti forniscono un cronoprogramma. Una sorta di calendarizzazione delle fasi. È un documento molto importante, anche per valutare le eventuali interferenze tra le ditte che entreranno in cantiere. Ecco un esempio:

Inoltre, considera l'acquisto delle forniture. Ad esempio, l'acquisto e lo stoccaggio prematuro di radiatori o sanitari provocherebbe un ingombro in cantiere. Oltre ad essere di impaccio per i manovali, i sanitari potrebbero essere rovinati da eventuali colpi subiti durante le lavorazioni. Di contro, acquistarli in ritardo potrebbe rallentare i tempi e l'impresa potrebbe rivalersi su di te, chiedendoti delle penali.

IMPORTANTE: per i tempi di acquisto delle finiture (piastrelle, soglie etc.) o degli elementi a vista (lampadari, radiatori etc.), coordinati con il direttore lavori o, in assenza, con il capo cantiere.

Tempi della progettazione

Partiamo con i tempi della progettazione, primo step in una ristrutturazione. Per alcune lavorazioni, le più semplici, può anche essere bypassata. Pensiamo alla semplice sostituzione dei sanitari, oppure alla sostituzione dei pavimenti in parquet con il gres porcellanato.

IMPORTANTE: considera che queste pratiche vengono realizzate in parallelo. Non dovrai, banalmente, sommare i giorni. In genere, in caso di ristrutturazioni leggere, in 20/60 giorni il professionista riesce a protocollare le pratiche. Mentre, per ristrutturazioni più impegnative, saranno necessari almeno una quarantina di giorni. Discorso a parte per le realizzazioni ex novo di villette, per cui sono necessari almeno 5 mesi.

Se volessi approfondire circa la pratica che dovresti presentare in Comune, ti consiglio la lettura di questo articolo. Mentre, se fossi interessato ai costi di un professionista, ti consiglio la lettura dell'approfondimento.

Tempi delle singole lavorazioni in cantiere

Passiamo ora ai tempi medi di posa in opera da parte delle imprese, con i materiali disponibili in cantiere. Considera che, anche in questo caso, le lavorazioni potrebbero essere realizzate in contemporanea.

• Demolizione murature in mattoni, più accatastamento dei materiali sul camion: 15 mq / ora;
• demolizione massetto porta-impianti, più accatastamento dei materiali sul camion: 7 mq / ora;
• cerchiatura per apertura porta in muro portante: 5 giorni;
• posa in opera di controsoffitti in cartongesso: 20 mq / 4 ore;
• posa impianto di riscaldamento a radiatori (escluse opere murarie) per un appartamento di 100 mq: 2 giorni;
• posa impianto elettrico (escluse opere murarie) per un appartamento di 100 mq: 3 giorni;
• posa impianto gas (escluse opere murarie): 1 giorno;
• posa in opera nuova caldaia: 1 giorno;
• posa in opera nuovo impianto di climatizzazione dual-split: 2 giorni;
• posa pavimentazione in gres porcellanato: 15 mq / 4 ore;
• posa in opera di infissi, esclusa posa contro-telaio: 1 finestra / 2 ore;
• montaggio porte, esclusa posa contro-telaio: 1 porta / 2 ore;
• imbiancatura (doppia mano) per un appartamento di 100 mq: 3 giorni;
• rifacimento bagno, compresa demolizione esistente: 10 giorni;
• rifacimento completo nuovo solaio, solo parte strutturale, compresa demolizione esistente: 10 mq / 7 giorni;
• rifacimento completo vespaio, solo parte strutturale e isolante, compresa demolizione esistente: 10 mq / 12 giorni;

Per esperienza, ti consiglio di far firmare all'impresa un contratto che indichi chiaramente i tempi di ultimazione dei lavori e le relative sanzioni in caso di sforamento. Non imporre un termine ultimo potrebbe portare a ritardi da parte delle imprese.

Può esserti utile questo modello di contratto che faccio firmare alle ditte che entrano nei miei cantieri.

Ora che conosci i tempi, ti consiglio anche l'articolo sui costi di una ristrutturazione.

Spero che l'articolo ti sia stato utile. A presto, Vincenzo.