CREPE SUI MURI quando sono pericolose, a chi rivolgersi, prezzi.

Come e quando intervenire sulle crepe "pericolose" di casa, siano esse su muri esterni o interni, strutturali e non, orizzontali, verticali o oblique. Quando è possibile ripararle e quando, viceversa, è necessario rivolgersi all'ingegnere. Infine, indicherò i prezzi.

Oggi approfondiremo un tema molto delicato e che spesso ci preoccupa, la comparsa delle “crepe” sui muri.

Le crepe sono importanti, in quanto ti permettono di interpretare lo stato di salute della tua casa. La loro comparsa deve essere un campanello d'allarme. La tua casa, che tante volte ti ha protetto, ti sta chiedendo aiuto.

Ti tranquillizzo subito, non tutte le lesioni sono pericolose. Spesso, vengo contattato da clienti preoccupati che, giustamente, mi chiedono una diagnosi. In molti casi riscontro semplici risposte fisiologiche degli intonaci. Altre volte, la lettura del quadro fessurativo consente di individuare la causa del dissesto e di porre rimedio immediatamente. In altre situazioni, l'interpretazione è più difficile per la presenza di più cause contemporanee.

Con questo articolo, ti fornirò gli strumenti per individuare le crepe pericolose.

Vediamo i vari aspetti legati alle crepe:

Per arrivare alla soluzione bisogna partire dalle cause:

Quali sono le cause principali delle crepe?

Una delle cause più comuni, che crea dei dissesti negli edifici, è il cedimento del terreno di fondazione. I cedimenti possono esser causati:

1daicarichi eccessivi, che la costruzione trasmette al suolo: pensa alla sopraelevazione di un piano, oppure, al rifacimento del tetto;

2 dalla bassa capacità del terreno di drenare l'acqua in tempi brevi: molti edifici insistono su strati di terreno a grana fine (limi ed argille). Le piccole dimensioni dei grani, di cui sono composti, determinano un basso coefficiente di permeabilità del terreno;

3 dalla variazione di quota della falda, causata principalmente dalla pioggia. Se la quota della falda si mantenesse costante, la presenza di quest’ultima non provocherebbe cedimenti. Viceversa, la salita e la discesa della falda provocano variazioni della pressione efficace del terreno e del volume. Questa variazione, a sua volta, comporterebbe lo schiacciamento o il rigonfiamento del terreno, che si trasmette alla fondazione dell’edificio;

4 dalle vibrazioni che, soprattutto in terreni a grana grossa come sabbie e ghiaie, tendono a compattare il terreno, riducendo i vuoti, con il conseguente abbassamento del piano di campagna. Come nel caso precedente, questo fenomeno genera un cedimento della fondazioni e lesioni sulle murature.

Ma le crepe possono presentarsi anche:

5 nel caso di ristrutturazioni non correttamente eseguite, specialmente su vecchi edifici. Un intervento invasivo, come la realizzazione di una copertura pesante o il consolidamento di un solaio, potrebbe appesantire la struttura e provocare delle lesioni. Anche l’uso del martellino elettrico, per l’esecuzione di tracce nei solai e sui muri, potrebbe comportare l’insorgere di crepe per effetto delle vibrazioni;

6 a seguito della rottura di elementi strutturali, come le travi, gli architravi o le colonne;

7 nel caso di apertura di porte o finestre in murature portanti, con o senza l’inserimento di cerchiature metalliche. Queste opere possono provocare variazioni dei carichi sulla muratura;

8 nell'eventualità di un terremoto. Gli edifici in muratura presentano di per sé delle notevoli criticità nei confronti dell’azione sismica per la poca duttilità, che presenta la muratura stessa.

Interpretazione delle crepe.

Molto probabilmente, qualcuno avrà a che ridire su questo paragrafo, visto che non è banale valutare le crepe. Nella maggior parte dei casi, occorrono studi, prove e saggi, per determinare la causa delle lesioni. Quelle che vorrei indicarti sono alcune possibili cause.

Premetto che gli edifici in cemento armato hanno risposte e resistenze differenti rispetto a quelli in muratura portante in mattoni o pietra. In particolare, le murature portanti sono deboli rispetto alle azioni di trazioni provocate, ad esempio, dai terremoti.

Prima di analizzare il quadro fessurativo, dovrai individuare le crepe presenti su tutto lo stabile. Solo così potrai intuire se il problema sia diffuso o localizzato. Valutare il singolo fenomeno potrebbe fuorviare e allontanarti dalla soluzione. 

Partiamo interpretando l'andamento e la forma delle crepe, siano esse su muri interni o esterni.

Crepe verticali o oblique.

In linea generale, le lesioni verticali di trazione ed inclinate in obliquo (diagonali) e trasversali di taglio sono spesso dovute a cedimenti differenziali del terreno. In pratica, il suolo si abbassa in modo differente nei vari punti della fondazione. Come si può vedere dall'immagine, le posizioni del cedimento incidono sulla concavità della deformata del terreno e sulle caratteristiche delle crepe.

Il cedimento di una porzione di terreno potrebbe provocare il ribaltamento di una facciata della casa. In questo caso, l'andamento e la diffusione delle crepe sulle mura esterne potrebbero avere questa conformazione: 

In questi casi, il rischio è alto e, se le crepe fossero causate da cedimenti della fondazione, potresti dover intervenire tramite micropali e/o resine espandenti.

Spesso le crepe hanno un andamento a scalino, in quanto lo sviluppo delle lesioni è influenzato dai punti deboli del muro. In un muro in mattoni, la malta è l'elemento più fragile. Questo spiega l'andamento a zig-zag delle crepe. Queste lesioni potrebbero fuorviare l'individuazione della causa.

Crepe orizzontali.

Invece, le lesioni orizzontali sono causate, quasi esclusivamente, da movimenti verticali del terreno. La variazione è spesso dovuta alla riduzione del volume di acqua contenuto nel terreno coesivi.

Inoltre, potrebbero essere causate da un aumento di carico. Penso ad una sopraelevazione oppure ad un incremento di peso sul tetto a seguito, ad esempio, di una nevicata. La pericolosità è alta.

Prendiamo un caso, che ho affrontato. Nel sottotetto di una mia cliente è apparsa una lesione sub-orizzontale su un tramezzo in forati. Nel realizzare la nuova copertura, i muratori avevano appoggiato inconsapevolmente una trave al di sopra del divisorio lesionato, caricandolo. A sua volta, il divisorio gravava e spingeva sulle travi del solaio sottostante. Siamo intervenuti appena in tempo, semplicemente demolendo la porzione di muro a contatto con la trave e scaricando il tramezzo.

Crepe ad arco.

Le crepe potrebbero essere dovute a cedimenti localizzati del terreno. Nell'abitazione di un mio cliente, un pluviale lesionato, che avrebbe dovuto convogliare l'acqua piovana nella fogna, disperdeva invece parte del fluido nel terreno. Con il tempo, l'acqua ha asportato il terreno, portando ad un cedimento localizzato delle fondazioni. Ecco come si presentavano le lesioni:

Lo stesso è avvenuto all'interno di un appartamento di Firenze. Le lesioni presentavano il medesimo andamento ad "arco". Il dissesto non si presentava né ai piani sottostanti né a quelli soprastanti. L’arco di scarico era sintomo di un cedimento in un determinato punto. Dal sopralluogo realizzato al piano sottostante, una volta demolito il controsoffitto, è emersa la rottura di una trave in quel punto specifico. Questo ha provocato il rilassamento e l'abbassamento di buona parte del solaio. Siamo stati costretti a demolirlo e ricostruirlo completamente, recuperando le sole parti in buono stato.

Sintetizzando, se ti dovessi trovare di fronte ad una crepa ad arco, sia essa localizzata su un divisorio o su un muro portante:

• • • in caso di muri al piano terra, si tratta del cedimento del terreno;
    • in caso di pareti poste ai piani superiori, si tratta di cedimenti di travi o solai.

La pericolosità di questo dissesto è medio-alta.

Crepe in prossimità di architravi o travi.

Siamo nel caso in cui le crepe si presentano solo in prossimità di travi o architravi e non diffusamente su più zone.

Partiamo da un evento molto frequente. Se la crepa avesse origine da un punto interno all'architrave, la lesione potrebbe essere causata dalla rottura di questo elemento. Mentre, se la crepa partisse dallo spigolo potrebbe essere una lesione dovuta al taglio. Nel secondo caso, ti consiglio di ricercare altre eventuali crepe, che definiscano meglio il quadro fessurativo.

Mi è capitato diverse volte di incappare in crepe, che partono da una trave principale e si propagano per un metro o poco più. Magari terminano sullo spigolo alto di una porta. In questo caso, quella porzione di muro è eccessivamente caricata e quindi dovrai "irrigidirla" con del betoncino armato.

Passiamo al caso di crepa verticale posta tra due case. La fessurazione potrebbe essere causata da un'assenza o da uno scarso collegamento tra le due murature. Le lievi oscillazioni orizzontali o le dilatazione termiche potrebbero creare il distacco. Il rischio di collasso è basso.

Potresti trovarti di fronte a delle fessure a X o a croce, inclinate di 30 / 45 gradi. Queste crepe si presentano a seguito di un evento sismico e richiedono l'intervento immediato di un ingegnere, specialmente se presenti su tutti i setti continui. La struttura potrebbe essere compromessa.

Se ti trovi di fronte a delle crepe situate sotto la copertura, le travi del tetto potrebbero spingere eccessivamente sulle pareti:

Questo dissesto ha una pericolosità medio alta.

Infine, se ti dovessi trovare di fronte ad una crepe a "ragnatela", non preoccuparti, in quanto, in genere, si tratta di intonaco vetusto. A meno che, al di sotto dell'intonaco, non si celino lesioni di altra entità.

Passiamo al calcestruzzo:

Crepe su pilastri e travi in cemento armato.

Le lesioni su travi o pilastri in cemento armato non sono da ritenersi pericolose, solo se riguardano il copriferro. Per copriferro si intende quella porzione di calcestruzzo di 3 / 4 cm, che ricopre i ferri di armatura. In questi casi, il distacco del copriferro potrebbe essere causato dall'arrugginimento del ferro. Ovviamente, bisogna intervenire subito, applicando sui ferri la malta rialcalinizzante anticorrosiva e ripristinando il calcestruzzo asportato. Se si interviene immediatamente, la pericolosità è bassa.

Sempre nelle strutture in calcestruzzo armato, la presenza di crepe sul soffitto, attorno al pilastro, è indice di scarsezza o cattiva disposizione dei ferri di armatura in quel punto, che provoca il fenomeno del punzonamento. Questo fenomeno è dovuto al concentrarsi dei carichi in una determinata zona e richiede un intervento immediato. In questo caso, il rischio è alto.

Sempre sul soffitto, potresti vedere delle crepe distanziate di 10 cm, che corrono parallele. In quei punti è presente il travetto ed, essendo soggetto a flessione, abbassandosi, cricca l'intonaco. Se lievi sono da ritenersi fisiologiche, viceversa, l'abbassamento del travetto è eccessivo.

Nel caso in cui una trave in cemento armato fosse eccessivamente gravata oppure non avesse un adeguato quantitativo di ferro, potrebbe subire un’eccessiva flessione. In questo caso, le crepe si presenterebbero nella zona centrale della trave e sarebbero caratterizzate da un andamento verticale. Il distacco non prosegue nella zona alta della trave, in quanto soggetta a compressione. Sugli estremi della trave potrebbero comparire delle fessure a 45° dovute al taglio. Queste crepe, se lievi, sono da considerarsi fisiologiche, ma necessitano di un monitoraggio. Viceversa, la pericolosità è medio-alta.

Spesso si creano delle crepe verticali parallele in corrispondenza del pilastro, distanziate di circa 30 cm. Queste lesioni sono dovute alla diverse dilatazioni termiche, che subiscono i mattoni e i pilastri. Questa situazione potrebbe presentarsi anche nel caso in cui, in quella determinata zona, fosse presente un camino o una canna fumaria, che, riscaldandosi, crea delle dilatazioni. La pericolosità di queste lesioni è pressoché nulla.

Concludiamo con il cedimento del terreno al di sotto di singoli pilastri. In questo caso, l'estremità della trave posta nei pressi del pilastro ceduto si lesionerà all'intradosso (faccia inferiore della trave). Viceversa, l'altro estremo della trave si lesionerà all'estradosso.

Credo di averti segnalato le casistiche più comuni. Come ti accennavo in precedenza, l'analisi delle crepe potrebbe essere molto più complessa. Vediamo il corretto iter per individuarne le cause:

Indagini e monitoraggi

Preliminarmente, dovrai verificare che le crepe non interessino il solo intonaco. Quindi, munito di mazzetta demolisci l'intonaco e porta la muratura al "vivo". Se la lesione dovesse interessare anche la muratura, contatta un ingegnere!

Difatti, è importante valutare l’estensione, l’ampiezza e, specialmente, la progressione nel tempo delle lesioni. Attraverso misurazioni periodiche si riesce a comprendere l’eventuale avanzamento di una lesione o se questa è stabile e non attiva.

Molte volte mi capita di trovare i famosi vetrini attaccati sulle lesioni. Questo sistema è piuttosto obsoleto e indica solo la presenza di ampi movimenti ma non l’entità.

Ad oggi, i sistemi più diffusi sono i fessurimetri e le biffe, mentre, i più accurati sono i deformometri meccanici.

Inoltre, qualora il tecnico avesse il sospetto di cedimenti fondali, potrebbe adottare sistemi per valutare i movimenti verticali della costruzione attraverso l’installazione di mire ottiche.

Il tempo minimo di monitoraggio è di almeno un anno con cadenza delle rilevazioni almeno trimestrale. Questa è la frequenza consigliata per valutare l’andamento delle lesioni al variare delle quattro stagioni.

Una volta acquisiti tali dati è possibile valutare l’evoluzione del quadro fessurativo e studiare gli interventi di consolidamento più appropriati.

Per avere la garanzia della completa risoluzione del problema, una volta eseguito l’intervento è comunque utile monitorare la situazione per almeno un altro anno.

Ringrazio l'ing. Federico Meucci, esperto nel campo del consolidamento.

Vediamo quando contattare un tecnico e come distinguere le crepe pericolose?

Crepe: quando sono pericolose?

La risposta a questa domanda dovrebbe esserti fornita dal professionista incaricato dell'analisi. Dico questo, in quanto, anche i professionisti possono avere delle difficoltà. E' come andare dal medico per un mal di pancia. Il dolore può essere causato dalle troppe cozze mangiate, oppure, da malattie peggiori.

Quello che posso fare, è fornirti alcune indicazioni che non possono in alcun modo sostituirsi alle analisi di un professionista:

1 Valuta i tempi di allargamento e distacco: se da quando sei bambino sul muro è presente una crepa che non ha avuto evoluzioni nel tempo, puoi stare relativamente tranquillo. La lesione non è attiva e lo stabile ha trovato un nuovo equilibrio. E' vero che, avere le murature lesionate, vuol dire affrontare un terremoto con una minore capacità di assorbire l’azione e quindi un maggior rischio di collasso.

Se viceversa, nel giro di un paio di mesi, o addirittura meno, noti un'evoluzione in ampiezza ed estensione della lesione, contatta immediatamente un professionista.

2 Per darti un suggerimento visivo, la prima crepa indicata in figura è pericolosa, la seconda è una lesione fisiologica dell'intonaco:

3 In genere, la presenza di crepe in più stanze è sintomo di un problema diffuso su tutto l'edificio, mentre, le lesioni localizzate su un'unica parete derivano da un problema locale.

4 Se spicchettando l'intonaco nei pressi della lesione ti accorgi che la crepa interessa anche i mattoni o le pietre, bisogna intervenire. Dal banale cuci e scuci, che consiste nel sostituire i mattoni lesionati con dei nuovi laterizi, ad interventi più invasivi.

5Sincerati che la crepa non sia passante, cioè che non appaia nella medesima posizione su entrambe le facce del muro. Una crepa passante è pericolosa.

6 Se le crepe si trovano su muri non portanti il rischio è basso ma il dissesto è comunque da valutare. Viceversa, crepe su muri portanti, travi, pilastri o fondazioni sono un sintomo preoccupante. Per intendersi, i muri non portanti sono realizzati con mattoni forati o cartongesso.

Concludiamo con i costi:

A chi rivolgersi e quali sono i costi e i prezzi?

La risposta alla prima domanda è banale. Devi contattare un professionista del settore. I dissesti su strutture esistenti sono problematiche serie.

Un errore può costare davvero caro. Pensa a cosa rischi: la tua casa. Meglio se un ingegnere strutturista che si occupa prettamente di lesioni su edifici esistenti. Un architetto o un geometra possono comunque rendersi conto della salute del tuo immobile. Ti sconsiglio di interpellare un muratore, che pur avendo molte conoscenze pratiche, avrebbe difficoltà teoriche nell'interpretare le crepe.

Per quanto riguarda i prezzi, questi variano dalle poche centinaia di euro per il ripristino dell'intonaco con malte elastiche e reti in fibra di vetro, alle migliaia di euro per il consolidamento delle fondazione. Un intervento intermedio e molto frequente è il cuci e scuci, che comporta la sola sostituzione dei mattoni lesionati. Questo intervento costa circa 850 € al metro cubo (pareti in pietra) e quasi 2000 € se eseguito su pareti in mattoni pieni.

Per quanto riguarda le indagini, un anno di raccolta dati e la relazione finale costa tra i 1.500 e i 3.000 €, in base al fenomeno da osservare.

Spero di averti fornito le informazioni utili per risolvere il problema. In bocca al lupo. Vincenzo.