Consolidamento fondazioni prezzi , metodi e a chi rivolgersi 2024

Consolidamento delle fondazioni: quali sono le principali metodologie? Iniezioni con resine, micropali e cordoli in cemento armato. Qual è il costo / prezzo dell'intervento e a chi rivolgersi. Aggiornato al 2024.

Hai notato qualche crepa nel muro? Magari la situazione sta peggiorando. Spero non sia il tuo caso, ma la causa delle lesioni nei muri potrebbe essere il cedimento delle fondazioni della casa.

In questo caso, intervenendo rapidamente non avrai particolari problemi. In prima battuta dovrai consolidare il terreno sottostante o le fondazioni e, solo in un secondo momento, ti preoccuperai delle crepe.

A seconda delle caratteristiche del terreno su cui poggia la tua abitazione e delle fondazioni, il professionista che dovrai incaricare, dopo un'attenta analisi, sceglierà il miglior consolidamento tra: iniezioni di resine, micropali o allargamento della base fondale.

Come vedrai, queste tecniche vengono utilizzate in condizioni diverse, ma possono anche essere complementari.

Non ti nego che, queste operazioni hanno un costo rilevante, di minore entità se intervieni con le prime avvisaglie di dissesto. A prescindere da tutto, considerato che è in gioco la stabilità della tua casa, direi che è una spesa necessaria. Fortunatamente potrai beneficiare delle detrazioni fiscali per la ristrutturazione. In pratica, se interverrai durante il 2022-2023 e 2024, l'Agenzia delle Entrate ti restituirà il 50% dei costi sostenuti per consolidare. L'importo ti verrà detratto dalle tasse nell'arco di 10 anni. Inoltre, con il Decreto Rilancio, è stato introdotto il Superbonus 110% che rende questi interventi molto favorevoli. Insomma, se non ora, quando?

Specialmente se ti appresti ad intervenire, ti consiglio di leggere tutto l'articolo. Vediamo gli aspetti che tratteremo:

Il tuo professionista, per arrivare alla soluzione, dovrà ricercare le..

Cause del cedimento

Il cedimento potrebbe dipendere da un errore di progettazione dell'ingegnere, ma anche dalla rottura di un tubo dell'acqua. Proprio per questo motivo, voglio elencarti tutte le principali cause che potrebbero provocare un cedimento delle fondazioni:

1. il carico che sollecita le fondamenta è maggiore della capacità portante del terreno. Sugli edifici esistenti, questa fattispecie si verifica a seguito di sopraelevazioni o di cambi di destinazione d’uso che alterano l’assetto statico e dei carichi in fondazione. Potresti intervenire aumentando la portanza del terreno oppure rinforzando le fondazioni;
2. il suolo è in movimento.  Ad esempio, nel in corso di una frana, le fondazioni subiscono movimenti e distorsioni che possono danneggiarle. In questo caso, potresti dover intervenire a distanza dall'edificio, realizzando - ad esempio - un muro di sostegno della terra;
3. le fondazioni si stanno degradando per effetto dell’acqua interstiziale, dei fiumi o del mare, del gelo, degli agenti chimici e biologici contenuti nel terreno o per il carico ciclico. L'intervento riguarderà sicuramente la struttura fondale. Ad esempio, se le fondamenta sono in mattoni potresti sostituire i laterizi lesionati mediante il metodo cuci e scuci per poi impermeabilizzare la struttura e ricoprire lo scavo;
4. le falde acquifere si abbassano per estrazione dell'acqua dai pozzi o a causa di periodi siccitosi, oppure, le falde acquifere si alzano. Se il cedimento è dovuto all'acqua delle falde, gli interventi devono essere volti a regolare il deflusso, anziché ricorrere ad opere di sotto-fondazione;
5. avvengono degli scavi in superficie o in galleria in prossimità dell'immobile. In passato, ho trattato dei cedimento causati dagli scavi realizzati per posare i tubi della fognatura;
6. sono presenti vibrazioni da traffico o da lavorazioni;
7. si costruisce un nuovo edificio in adiacenza;
8. errori di calcolo o a valutazioni errate della stratigrafia e della capacità portante del terreno.

Come vedi, le cause possono essere di varia natura. Sta al professionista individuale. Ma non è così semplice. Vediamo qual è l'iter corretto che dovrà seguire:

Analisi preliminari e indagini

Potrebbe sembrare il paragrafo meno interessante, ma non by-passarlo, è importante analizzare il motivo del dissesto. Per arrivare a questo occorre eseguire:

• • • una ricerca degli elaborati urbanistici e strutturali depositati presso gli archivi, al fine di analizzare gli interventi che ha subito lo stabile nel corso del tempo. Da non sottovalutare eventuali sopraelevazioni o aggiunte di nuovi corpi;
    • un rilievo plano-altimetrico dell'immobile, della situazione tecnologica-costruttiva e del grado di deterioramento. In pratica, occorre analizzare i sistemi costruttivi, i materiali impiegati e il loro degrado. Per far questo, potrebbero essere richieste delle prove dirette su materiali e dei saggi;
    • Un'attenta analisi del quadro fessurativo. Le crepe potrebbe indicare problematiche di questo tipo. Non è semplice interpretarle, in quanto, diverse cause provocano lo stesso tipo di lesioni. In caso di cedimento delle fondazioni, lo stabile potrebbe spostarsi come se fosse un unico blocco, oppure, potrebbero cedere solo alcune parti di esso (cedimento differenziale). In linea generale, le lesioni verticali di trazione ed inclinate di taglio sono dovute a cedimenti differenziali del terreno. La loro disposizione indica se la deformata del terreno è concava o convessa. Invece, le lesioni orizzontali possono essere riferite quasi esclusivamente a movimenti verticali del terreno, spesso dovuti a ritiro, oppure a riduzione di volume, di terreni coesivi per diminuzione del contenuto in acqua.

E' molto importante valutare se le crepe sono attive e di notevole entità. In casi estremi, il professionista potrebbe richiedere l'evacuazione dell'immobile.

Ho scritto un approfondimento molto interessante sull'individuazione della causa delle lesioni partendo dalla geometria delle crepe. Ecco a te l'articolo.

• • • Successivamente e prima di scegliere come intervenire, occorre realizzare delle indagini geotecniche, ad esempio tramite dei carotaggi, volte a determinare la successione stratigrafica e le proprietà fisico-meccaniche dei terreni.

Una volta terminato l'iter, il professionista dovrebbe aver chiaro il motivo del dissesto. A questo punto, valuta la soluzione da adottare.

Vediamo tutti i possibili rimedi:

Allargamento della base fondale.

L'allargamento della base fondale ha lo scopo di ridistribuire i carichi su una porzione di terreno più ampia. Ritengo questa operazione molto complessa e pericolosa. Il rischio di crolli durante lo scavo è reale. Per questo motivo, si interviene progressivamente su spezzoni di fondazione.

Come ti accennavo, la prima operazione da eseguire è lo scavo attorno alla fondazione, prestando particolare attenzione allo scalzo delle fondamenta. In seguito, si affiancano alla fondazione esistente dei cordoli in calcestruzzo armato, collegati trasversalmente. I due materiali devono avere rigidezze simili. Infine, dopo aver impermeabilizzato la fondazione con una guaina e aver posato un tubo micro-forato per l'allontanamento dell'acqua, si ricopre lo scavo con ciottoli in ghiaione. Se la muratura fosse particolarmente inconsistente si potrebbe optare per una piastra in calcestruzzo armato che faccia da sotto-fondazione.

Consiglio questo intervento nel caso in cui le fondazioni siano insufficienti in rapporto al carico soprastante. Ovviamente, le fondazioni devo avere una certa "consistenza" altrimenti verrebbe meno il collegamento con il cordolo e l'intervento sarebbe pressoché inutile. Prendiamo ad esempio le murature in mattoni a sacco che necessitano di determinate accortezze prima di essere consolidate.

Passiamo al:

Consolidamento tramite micropali.

Questa tecnica, detta palificazione, ha lo scopo di scaricare il peso della casa agli strati di terreno con migliori caratteristiche di resistenza e di rigidezza. Immagina una stratigrafia del suolo costituita da 3 metri di terreno scadente seguito da materiale molto resistente. Tramite questi micropali, bypassiamo i tre metri scadenti e ci affidiamo a terreni più portanti. Questa tecnica può essere adottata su plinto, platea o trave rovescia.

In pratica, l'inserimento nel terreno di elementi strutturali quali pali o micropali modifica la distribuzione delle tensioni nel sottosuolo, trasferendo parte dei carichi agli strati di terreno più rigidi e resistenti.

In questo caso, l'elemento debole è il terreno.

In questa tecnica, la capacità portante del micropalo è funzione dell'attrito che crea con il terreno e della sua lunghezza.

Se volessi approfondire questa tecnica e i relativi costi, ti consiglio la lettura dell'articolo.

Come nel caso di allargamento fondale, ricadiamo in manutenzione straordinaria. L'intervento ha carattere strutturale e necessita del deposito della pratica presso il genio civile, della SCIA Segnalazione certificata di inizio attività in Comune e della relazione geologica. Inoltre, un direttore lavori dovrà seguire e verificare la corretta realizzazione del consolidamento. Tutto ciò, non occorre per le:

Iniezioni nel terreno di resine e di malte cementizie (jet grouting).

Questo consolidamento si è sviluppato ed evoluto nell'ultimo ventennio. Può essere applicata singolarmente o in abbinamento ad altre tecniche. E' un metodo rapido e poco invasivo.

La fase esecutiva prevede la realizzazione di una serie di fori, aventi diametro variabile da 18 a 26 millimetri, che attraversano verticalmente la fondazione. All'interno di questi fori, viene iniettato un fluido sotto pressione (solitamente resine espandenti) che sostituisce l'acqua o l'aria presente nei pori del terreno. Possono essere utilizzate malte cementizie o resine. Le resine, per reazione chimica, si espandono, passando dallo stato liquido a quello solido e creando uno strato sotto-fondale ad elevata resistenza alla compressione.

L’iniezione nel terreno ha avuto un certo successo grazie anche alla modesta invasività e al costo più contenuto rispetto ad altri interventi. Le problematiche connesse sono il più delle volte legate alla conoscenza del sito e delle caratteristiche chimico fisiche del terreno. Infatti, la medesima soluzione applicata su terreni fondali diversi può portare a risultati differenti in termini temporali. È quindi fondamentale avere una valutazione precisa circa l’iniettabilità del terreno, la durabilità e le profondità che si riuscirebbero a raggiungere.

Attenzione: queste operazioni devono essere realizzate da ditte esperte, in quanto, è difficile verificare dove si infiltrerà il materiale. Potresti provocare dei danni agli edifici confinanti o disperdere del materiale inutilmente.

Infine, presenza di una falda acquifera superficiale, specialmente in terreni permeabili (sabbie ghiaiose, ghiaie con sabbie, etc), bisogna prestare attenzione alla presa delle resine. Mentre, nei terreni da mediamente compressibili a molto compressibili - ossia con scarse caratteristiche geotecniche le resine - hanno efficacia nulla.

Sicuramente è una tra le migliori soluzioni ingegneristiche. Leggi l'approfondimento.

Quali sono i costi?

Siamo arrivati al capitolo conclusivo che riguarda le spese. Non è semplice generalizzare, ogni intervento è un mondo a sé. Ci proverò.

Partiamo dal costo dell'allargamento della fondazione mediante cordoli in cemento armato. Il prezzo include: lo scavo attorno alla casa, la fornitura e posa in opera dei collegamenti, il getto in calcestruzzo, la gabbia in acciaio e le opere provvisionali per sostenere lo scavo. Inoltre, ho considerato l'impermeabilizzazione della fondazione mediante guaina e membrana bugnata e il riempimento dello scavo con ciottoli in ghiaione. Il costo a metro lineare di fondazione dipende dal carico che dovrà reggere il manufatto e da altri fattori. In genere, oscilla tra gli 1.000 e i 1.400 € al metro lineare.

Mentre, il prezzo dei pali di fondazione varia dai 1.200 ai 1.400 euro al metro lineare di fondazione continua.  Il costo varia a seconda del tipo di fondazione e del terreno sottostante, oltre che dalle dimensioni dell’intervento e dai piani dell’edificio da consolidare.

Semplificando al massimo, se lo strato con buone caratteristiche meccaniche si trova ad una profondità di 5 metri dal colmo del terreno, i pali dovranno arrivare a tale profondità e oltre. In genere, la profondità di infissione non si supera i 12 / 13 metri.

Infine, i costi delle iniezioni si aggirano attorno ai 700 / 950 euro al metro lineare di fondazione trattata, con fori distanziati di circa 1 m. I prezzi si intendono compresi di allestimento del cantiere e dipendono, anche in questo caso, dalla dimensione del lavoro, dal terreno e dai piani fuori terra che costituiscono l'edificio. Come ti accennavo, per questo intervento non è necessario un progettista e nemmeno il deposito delle pratiche amministrative.

Lo so, i prezzi unitari dicono poco. Cercherò di fare degli esempi che rendano l'idea della spesa a cui andresti incontro.

Costi consolidamento: esempi.

Prendiamo una villetta di due piani fuori terra di circa 100 metri quadri ogni piano. In pianta 10 x 10 metri. Una volta studiato il quadro fessurativo, l'ingegnere punta il dito contro le fondazioni.

Caso 1: l'intervento richiede un intervento globale su tutto l'ingombro della fondazione. Siamo in condizioni molto critiche. A questo punto, il professionista sulla base dei vari fattori ti potrebbe consigliare il consolidamento tramite:

Caso 2: intervento intermedio. Consideriamo una caso meno estremo. Vediamo il consolidamento di una sola porzione della fondazione o un terreno migliore.

Caso 3: intervento locale. Immaginiamo ora di avere un collasso locale o un cedimento puntuale. L'ingegnere richiede di intervenire solo su una porzione di struttura o di terreno.

Considera che, il costo dei professionisti per progettazione, disbrigo pratiche comunali, direzione lavori, sicurezza sui luoghi di lavoro e il collaudo si attesta attorno al 15 % dell'intero appalto. Per le resine non è obbligatorio un ingegnere ma è fortemente consigliato.

Ovviamente, i prezzi segnalati sono da ritenersi indicativi, in quanto, sono molteplici le variabili che contribuiscono a definire il costo finale. Fortunatamente, oggi il web permette di avere preventivi in pochi minuti e senza impegno.

A chi rivolgersi?

La risposta a questa domanda è semplice. Devi contattare solo professionisti del settore.

I dissesti sulle strutture esistenti sono problematiche serie. Un errore può costare davvero caro. Pensa a cosa rischi: la tua abitazione. Ti sconsiglio di chiamare un muratore, che pur avendo molte conoscenze pratiche, avrebbe difficoltà teoriche nell'interpretare il cedimento.

Spesso mi chiedono un'impresa a cui affidare i lavori. Ovviamente ti sconsiglio le ditte che svolgono ogni tipo di opera edile. Nella migliore delle ipotesi butteresti via dei soldi, nella peggiore potresti addirittura aggravare la situazione. Considerata la delicatezza e l'importanza dell'opera, ti consiglio di scegliere un'impresa che si occupi prettamente di consolidamenti. Per quanto riguarda la mia esperienza personale, mi sono trovato molto bene con la Solid Project. Mi hanno risolto molte situazioni delicate. Ti lascio il link al sito sperando che ti possa essere utile, chiedi pure un consiglio.

Ringrazio tutti i colleghi dei forum che mi hanno aiutato. Spero che l'articolo ti sia stato utile. A presto. Vincenzo.