Bonus case green 2025: guida detrazione IVA 50%

Fino al 2023 è stato possibile sfruttare il bonus case green e detrarre dalle tasse il 50% dell'IVA sostenuta per l'acquisto di abitazioni ad alta efficienza.

L'Agenzia delle Entrate, per incentivare l'acquisto di case ad alta efficienza, mette sul tavolo nuovi incentivi che vanno a sommarsi ai benefici esistenti, di cui parleremo nel proseguo dell'articolo.

In particolare, con la legge di bilancio 2023, esordisce il bonus case green, che consiste in una detrazione dalle tasse future di una parte dell'IVA liquidata per l'acquisto di un'abitazione.

Non essendo stata prevista nessuna proroga, il bonus non è più fruibile dal 1 gennaio 2024 e quindi nemmeno nel 2025

In cosa consiste?

Dal 2023 è possibile detrarre dall’Irpef il 50% dell’Iva versata per l’acquisto di case ad alta efficienza energetica di classe energetica B o A1, A2, A3 E A4.

Facciamo un esempio per renderci conto della consistenza dell'incentivo: supponiamo che il prezzo di acquisto della tua casa sia di 300.000 Euro, e che l'Iva versata per tale trasferimento sia del 10%, in quanto non si tratta di un'abitazione di lusso e nemmeno di una "prima casa" (vedremo poi come varia l'iva sull'acquisto delle abitazioni).

La cifra detraibile sarà di 300.000 € × 10% × 50% = 15.000 Euro.

Non trasferibile a terzi (cessione o sconto in fattura) né compensabile con il modello F24.

Quale tipologie di immobili?

Il beneficio riguarda gli immobili di tipo residenziale "green" ricadenti nelle migliori classi energetiche (B o A1, A2, A3 E A4) venduti da:

- organismi di investimento collettivo del risparmio immobiliari OICR;

- dalle imprese costruttrici che hanno realizzato l'opera;

Sono agevolabili non solo gli acquisti di "prime case", ma anche gli acquisti destinati a "seconda casa" o a locazione. Il beneficio è esteso anche agli immobili di lusso (categorie catastale A/1, A/8 e A/9)

L''agevolazione è estesa anche alla pertinenza (posto auto, cantina ecc.) dell'unità immobiliare, a condizione che l'acquisto della pertinenza avvenga contestualmente all'acquisto dell'unità abitativa, e l'atto di acquisto dia evidenza del vincolo pertinenziale (Circolare 20/E/2016 par. 10.1);

Quale IVA si applica all'acquisto di case da un'impresa?

Come saprai, se dovessi acquistare degli immobili ad uso abitativo da un privato, non saresti tenuto a liquidare l'IVA. Mentre, se a cedere l'immobile fosse un'impresa costruttrice, il trasferimento potrebbe essere assoggettato ad IVA.

Difatti, l'IVA deve essere richiesta in due casi:

1. 1. 1. alle cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a Iva (la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare);
      2. alle cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a Iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare).

L'IVA da liquidare dipende dal tipo di abitazione e dal fatto che si tratti o meno di una "prima casa". Difatti, in linea generale dovresti versare l’IVA ridotta al 10%. Tuttavia, ci sono due eccezioni:

- l’IVA agevolata al 4%, nel caso in cui tu richieda l’agevolazione prima casa;

- l’IVA al 22%, nel caso in cui acquistassi una casa di lusso ricadente nelle categorie A/1, A/8 e A/9;

A titolo informativo, oltre all'IVA, dovrai liquidare l’imposta di registro fissa di 200 euro, l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro e l’imposta catastale fissa di 200 euro.

Periodo di validità e scadenza

L'agevolazione riguarda gli immobili acquistati entro il 31 dicembre 2023. O meglio, puoi beneficiare della detrazione per le sole somme versate nel 2023.

Difatti, valendo il principio di cassa, ciò che conta è che il pagamento dell'Iva avvenga nel 2023.  Salvo chiarimenti, non sono agevolabili gli acconti corrisposti nel 2022, anche se il rogito risultasse stipulato nell'anno 2023. 

Anni di recupero della detrazione?

La detrazione deve essere ripartita in dieci quote. La prima quota deve essere detratta nell’anno in cui sono state sostenute le spese e le altre nei nove anni successivi.

Riprendiamo l'esempio precedente:

• • • prezzo di acquisto: 300.000 Euro;
    • Iva: 10%;
    • cifra detraibile: 300.000 € × 10% × 50% = 15.000 Euro.

Ne segue che la detrazione di 15.000 € andrà ripartita in 10 rate annuali di 1.500 Euro. Quindi, in questo caso, nel 2023 potresti scalarti dalle tasse fino a 1.500 €, così come nel 2024 e così via. Se pagassi meno di 1.500 € di tasse annue, perderesti lo sconto fiscale eccedente.

Cumulabilità con altri bonus

Essendo un'agevolazione già adottata nel 2016 e nel 2017, ritengo valido quanto chiarito allora dall'Agenzia delle Entrate all'interno della Circolare n. 20/E del 2016.

Secondo l'Ente, il bonus sull’IVA è cumulabile anche con le altre agevolazioni attualmente vigenti. In particolare con:

• • • bonus acquisti di immobili ristrutturati da imprese;
    • costi di realizzazione / acquisto dei nuovi box di pertinenza in vendita assieme alle abitazioni;
    • Sismabonus acquisti;

Resta il principio generale secondo cui non è possibile far valere due agevolazioni sulla medesima spesa. Quindi, ad esempio, la detrazione Sismabonus acquisti potresti sfruttarla sul costo netto dell'abitazione e non sull'iva.

Ad esempio, immagina di acquistare un'abitazione demolita e ricostruita ad un prezzo di 100.000 € su ci occorre applicare un'IVA del 4%. Potresti beneficiare del Sismabonus acquisti solo sui 100.000 € e non su 104.000 € (costo + iva). Mentre, beneficeresti del Bonus case green sull'IVA pari al 4.000 €.

Acquisto in comproprietà

Secondo la circolare n. 7/E del 27 aprile 2018, se l’acquisto è effettuato in comproprietà da più soggetti, la detrazione dell’IVA deve essere ripartita tra i comproprietari in ragione delle percentuali di proprietà. Un comproprietario può, quindi, beneficiare della detrazione dell’IVA a lui fatturata riferita solo alla spesa sostenuta per l’acquisto della sua quota di proprietà. Non può, invece, fruire della detrazione dell’IVA sostenuta in relazione alle quote di proprietà degli altri acquirenti.

Nudo proprietario e usufruttuario

La detrazione dell’IVA può essere riconosciuta in capo sia al nudo proprietario che all’usufruttuario dell’immobile, nei limiti dell’imposta da ciascuno pagata per l’acquisto del relativo diritto, a condizione che tali somme siano distintamente indicate nella fattura rilasciata dall’impresa costruttrice (circolare n. 7/E del 27 aprile 2018).

Edificio in costruzione da anni

Non importa da quanto tempo la costruzione sia stata ultimata: la detrazione spetta anche se l’immobile è costruito da anni purché l’impresa (o l’OICR) cedente abbia manifestato espressamente l’opzione per l’imposizione IVA, indipendentemente dalla data di fine lavori;

Contratto di appalto e non di compravendita

Non si può accedere alla detrazione qualora l’immobile sia ceduto per effetto di un contratto di appalto di costruzione e non attraverso un contratto di compravendita.

Documenti da conservare

Atto di acquisto dell’immobile da cui si possa evincere:

• • • Che l’immobile è stato acquistato dalla ditta costruttrice;
    • la destinazione d’uso dell’immobile (abitativo) e la classe energetica;
    • il vincolo pertinenziale in caso di acquisto della pertinenza;

Infine, occorre conservare la fattura dalla quale rilevare l’importo dell’IVA, la ricevuta di pagamento e l'attestato di prestazione energetica.

Spero che l'articolo ti sia stato utile, a presto, Vincenzo.