Preammortamento mutuo: che cos'è, come si calcola e obbligo

Cosa sono gli interessi di preammortamento richiesti dalla banca in caso di mutuo, come si calcolano e come evitarli. 

Ho sentito parlare di interessi di preammortamento nel momento in cui ho deciso, insieme a Valentina e alla mia banca, di comprare casa.

Si tratta degli interessi che maturano in quanto, sottoscrivendo un mutuo, la banca non ti chiederà immediatamente di liquidare la prima rata. Difatti, tra la stipula del contratto di mutuo e la data di pagamento della prima rata trascorrerà un certo periodo. Tutto ciò avviene per "ordinare" e armonizzare i pagamenti. Così facendo, le rate verranno pagate lo stesso giorno, mese per mese. La mia banca, ad esempio, nonostante abbia stipulato il mutuo giorno 21, mi richiede i soldi ogni 28 del mese.

Posticipare il pagamento, ti costerà dei soldi. Meno tempo intercorrerà tra la stipula del contratto e il pagamento della prima rata, minori saranno gli interessi e la spesa da sostenere. Il tasso di preammortamento è differente dal tasso fisso, variabile o misto che ti richiede la banca per averti prestato dei soldi (in generale, il preammortamento è più alto).

Ho provato in tutti modi a richiedere il pagamento il giorno stesso del rogito, ma niente, bisogna seguire questo iter e pagare gli interessi.

Questa cifra potrebbe esserti scalata dalla cifra richiesta alla banca, oppure caricata sulla prima rata del mutuo o distribuita su tutte le rate in parti uguali. Avendo richiesto un mutuo alla BNL, quest'ultima mi ha scalato gli interessi direttamente dal capitale che ho richiesto. Mi sono stati trattenuti direttamente dall’importo erogato.

In questo caso si parla di preammortamento tecnico: è la banca ad importi questi tempi.

Per motivi economici, potresti chiedere all'Istituto finanziario di posticipare il pagamento della prima rata (fino a 5 anni). In questo secondo caso, si parla di preammortamento finanziario. E' inutile sottolinearti come tale richiesta aumenti notevolmente le spese.

Come calcolare gli interessi di preammortamento?

Considerato che, nel momento in cui stipulerai il contratto dovrai ancora restituire l’intero mutuo, gli interessi, ahimè, verranno calcolati su tutta la somma richiesta. Quindi gli interessi potrebbero essere cospicui.

La formula per determinare gli interessi di preammortamento è banale:

(Numero Giorni) x (Somma richiesta) x (TAN Tasso Annuo in %)/365.

Vediamo un esempio sul calcolo degli interessi di preammortamento.

Ipotizziamo di richiedere un mutuo di 200.000 € per una durata 30 anni. La banca ci offre un tasso di preammortamento pari al 3,5%.

Nella gran parte dei casi, le banche richiedono il pagamento della prima rata, l'ultimo giorno del mese successivo alla stipula del contratto. Ne segue che, l'ideale sarebbe stipulare il contratto di mutuo alla fine del mese.

Se l’erogazione del mutuo avvenisse il 1° maggio, i giorni di preammortamento sarebbero ben 61 (intercorrenti tra il 1° maggio ed il 30 giugno).

Gli interessi da pagare sarebbero pari a:

61 x 200.000 € x 0,035 / 365 =  1.169,86 €.

Se l’erogazione del mutuo avvenisse il 31 maggio, i giorni di preammortamento sarebbero 31 (intercorrenti tra il 31 maggio ed il 30 giugno). 

Gli interessi da pagare sarebbero pari a:

31 x 200.000 € x 0,035 / 365 =  594,52 €.

Attenzione, le banche non sono obbligate a segnalare nei fogli illustrativi questi interessi, quindi ti consiglio di chiedere informazioni in merito. Specialmente se, nel momento di acquisto della casa, i tassi di interesse fossero bassi e simili tra i vari Istituti, questa spesa potrebbe avere il suo peso nella spesa finale sostenuta.

Quali altri costi dovrai sostenere?

Oltre agli interessi, la banca potrebbe richiederti:

• • • le spese di istruttoria necessarie per il disbrigo delle pratiche e delle formalità necessarie all’erogazione del mutuo;
    • le spese di perizia richieste per la valutazione dell’immobile da ipotecare;
    • l'assicurazione a copertura di incendio e danni sull’immobile. Potresti anche richiederla ad una società esterna;
    • la commissione annua di gestione della pratica;
    • le spese per l’incasso della rata. Spesso, qualora aprissi un conto presso l'Istituto di credito dove richiedi il mutuo, e decidessi di pagare la rata tramite questo conto corrente, le spese di incasso sarebbero nulle. 

Spero che l'articolo ti sia stato utile. Penso possa esserti utile l'articolo sui documenti necessari per ottenere un mutuo e come reperirli.

A presto, Vincenzo.

 Mediolanum, Banco BPM, CheBanca, Crédit Agricole, Deutsche Bank, Fineco, IBL, Banca Intesa, Unicredit, Poste Italiane.