Stima dei terreni: metodo ed esempi

Come stimare un terreno: metodo per agricolo, seminativo, bosco, pascolo, prato. vigneto, ulivo, frutteto, orto e oliveto. Prezzi all'ettaro.

Esistono diversi metodi per stimare un terreno:

Metodi valutativo e tipi di stima

Vediamo i metodi più diffusi di stima dei terreni con l'esclusione degli eventuali investimenti fondiari (fabbricati, piantagioni, ecc.):

Stima per comparazione

1. 1.  stima diretta per comparazione o per confronto diretto o sintetico. Avviene consultando e intervistando gli operatori specializzati del settore e le più recenti compravendite di beni assimilabili. Occorre valutare il prezzo medio (pesato) ogni ettaro - €/ha - dei terreni simili in vendita o compravenduti di recenti. Sarà sufficiente moltiplicare tale valore per la superficie del fondo oggetto di stima per ottenere il valore ordinario;

Questo metodo viene utilizzato qualora il fondo oggetto di stima fosse ubicato in zone dal mercato dinamico e appetibile, ove sono presenti molteplici annunci di vendita.

Stima per punti di merito

2. 2. il più utilizzato. Qualora non fossero presenti un numero sufficiente di annunci di vendita di terreni simili, potresti procedere con la stima diretta per punti di merito. Difatti, potrebbe accadere che i terreni confrontabili fossero differenti tra loro o lo fosse il fondo oggetto di stima. Per equipararli potresti assegnare ai terreni dei comodi positivi o negativi. Ad esempio, potresti svalutare un fondo per via della sua giacitura o della sua forma irregolare a discapito di un terreno pianeggiante e rettangolare.

Vengono quindi assegnati dei coefficienti in base alle:

• • • • • caratteristiche estrinseche che non dipendono dal bene ma dal contorno:
          • • la salubrità dell’aria;
            • la topografia (zona di pianura, depressa, montana);
            • il clima (caratteristiche di piovosità, ventosità, frequenza di gelate o grandinate, siccità…);
            • natura dei terreni superficiali e del sottostante strato agrario (importante per il trattenimento delle acque);
            • presenza di corsi d’acqua vicini (come fiumi, canali, invasi, falde freatiche) per valutare la capacità di irrigazione del terreno; vicinanza a centri abitati o lo stato di infrastrutture e vie di comunicazione;
            • disponibilità e numero di fondi agricoli nella zona;
• 2. • • • caratteristiche intrinseche:
           • categorie di coltura: seminativo, pascolo, orto ecc.
           • elementi specifici del terreno: la giacitura, l’esposizione al sole o ai venti, la superficie totale e la forma geometrica (più o meno regolare) del terreno che potrebbero favorire o svantaggiare l’utilizzo di attrezzi agricoli;
           • la suddivisione del terreno (se il fondo è accorpato o diviso in più fondi);
           • la fertilità, data dallo spessore dello strato coltivabile, la capacità di trattenere le acque, dal contenuto di sostanze organiche;
           • presenza e tipologia di colture o piantagioni arboree e il relativo ciclo produttivo;
           • presenza o meno di un fabbricato rurale;
           • presenza di vincoli, ad esempio, di servitù o da un contratto di affitto o un'ipoteca.

Possibili parametri

Per equilibrare i valori dei terreni potresti assegnare i seguenti parametri:

*Si ritiene un terreno acclive quello con pendenza compresa tra il 5% ed il 20%.

** Eccellente: a 5 km dal centro urbani, normale tra 5 e 10 km dal centro urbano

Per quanto riguarda i terreni coltivati (seminativo, orto..) potrebbe esserti utile anche:

Fertilità: ottima: 1, buona: 0,95, discreta: 0,8.

Esposizione: buona 1, normale 0,95, carente 0,9.

Mentre, per quanto attiene i boschi

Età: 1/3 dal taglio: 1, tra 1/3 e 2/3 dal taglio: 0,9, oltre 2/3 dal taglio: 0,8;

Qualità essenze: ricercata 1, ordinaria 0,95, scarsa 1. 

Altri metodi

• 3. 1. stima indiretta per capitalizzazione dei redditi, partendo dal reddito ricavato dalla locazione (in pratica si ottiene accumulando all'attualità i redditi futuri);
     2. procedimenti di stima evoluti o finanziari;

Categorie di coltura

A - SEMINATIVI

            1 - Seminativo irriguo - con acqua (escluso orticole: frutti delle piante)

            2 - Seminativo asciutto - senza sorgenti (escluso orticole)

            5 - Orticole, floricole e vivai

B - PRATI E PASCOLI

            3 - Prato permanente

            4 - Pascolo

C - FRUTTETI E AGRUMETI

            6 - Frutteto

            7 - Agrumeto

D - OLIVETI

            8 - Oliveto

F - VIGNETI

            9   - Vigneto DOC

            10 - Vigneto uva da tavola

            11 - Vigneto non DOC e altro

G - BOSCO

            12   - Ceduo

            13 - Alto fusto

Quale categoria vale di più?

Dalla categoria con meno valore a quello più costoso abbiamo: incolto, incolto produttivo, pascolo, prato, bosco, castagneto, frutteto, uliveto, seminativo irriguo, vigneto, orto orriguo.

Questo non è sempre vero, le colture di miglior pregio variano da Comune a Comune. Pensiamo ad alcune zone del Chianti, dove 100 mq di vigneto possono valere anche milioni di euro, oppure in alcune zone della Puglia, dove gli uliveti sono pagati a peso d'oro etc.

Prezzi all'ettaro

Prima di procedere all'analisi e indagine di mercato, è possibile consultare le quotazioni dell'agenzia delle Entrate, dell' INEA o dell'OVA ( a pagamento) dei terreni, così da avere un'indicazione generale.

Esempio: Firenze

Ad esempio quest'anno, in Toscana, e in particolare a Firenze, secondo l'osservatorio dell'agenzia delle entrate, abbiamo:

INCOLTO: 500 €/ha

INCOLTO PRODUTTIVO (terreno non idoneo alla coltivazione che, senza intervento dello uomo, dia un prodotto anche minimo. non classificabili incolti produttivi i terreni non coltivati per evidente abbandono o temporanea diversa destinazione.): 900,00 €/ha

PASCOLO - PASCOLO CESPUGLIATO - PASCOLO ARBORATO: 1.800 €/ha

PRATO - 2300 €/ha

BOSCO CEDUO (si taglia periodicamente per la legna, lasciando i ceppi da cui si origineranno nuovi polloni) 5.000 €/ha (1 ettaro=10.000 mq)

CASTAGNETO: 6.000 €/ha

BOSCO D`ALTO FUSTO: 10.000 €/ha

SEMINATIVO 25.000 €/ha

ORTO 27.000 €/ha

ORTO IRRIGUO 33.000 €/ha

SEMINATIVO IRRIGUO 35.000  €/ha

FRUTTETO 40.000 €/ha

ULIVETO 50.000 €/ha

FRUTTETO IRRIGUO E VIGNETO IN ZONA D.O.C 60.000 €/ha

I prezzi si intendono relativi al suolo nudo, con l'esclusione degli eventuali investimenti fondiari (fabbricati, piantagioni, ecc.).

Di tutt'altra entità è il prezzo dei terreni edificabili.

Spero che l'articolo ti sia stato utile, a presto, Vincenzo.