Obbligo aggiornamento catastale superbonus e bonus ordinari

Quando è obbligatorio l'aggiornamento catastale a seguito di interventi superbonus e i bonus in generale.

Importanti novità riguardo gli obblighi di aggiornamento catastale qualora si eseguano interventi edilizi, rientranti o meno nel superbonus o altri bonus inferiori (sismabonus, bonus casa, ecobonus). 

Con la Risoluzione dell'Agenzia entrate 05/06/2026, n. 21/E si è voluto indicare quando sono da ritenersi rilevanti gli interventi gli interventi di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77 da puntoi di vista catastale.

Istituzione obbligo aggiornamento catastale e superbonus

Con l’art. 1, della Legge 30 dicembre 2023, n. 213 Legge di Bilancio 2024:

• comma 86: L'Agenzia delle entrate, con riferimento alle unità immobiliari oggetto degli interventi di cui all'articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (Superbonus) verifica, sulla base di specifiche liste selettive elaborate con l'utilizzo delle moderne tecnologie di interoperabilità e analisi delle banche dati, se sia stata presentata, ove prevista, la dichiarazione di cui all'articolo 1, commi 1 e 2, del regolamento di cui al decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701, anche ai fini degli eventuali effetti sulla rendita dell'immobile presente in atti nel catasto dei fabbricati.
• comma 87: Nei casi oggetto di verifica di cui al comma 86 per i quali non risulti presentata la dichiarazione, l'Agenzia delle entrate può inviare al contribuente apposita comunicazione (lettera di compliance).

In realtà già ben prima della suddetta disposizione, qualora vi fossero interventi sull’immobile tali da modificarne la rendita, sussisteva l’obbligo di procedere all’aggiornamento degli atti catastali (vedi D.M. 701 del 19 aprile 1994 e art. 20 del RD 652/1939). Pertanto, la disposizione contenuta al comma 86 può essere letta come un richiamo agli obblighi preesistenti da parte di coloro che abbiano usufruito dei bonus e che, al termine dei lavori, abbiano incrementato la rendita del proprio immobile per effetto degli stessi.

Quando è obbligatorio l'aggiornamento

Secondo l'Agenzia non vi è alcun dubbio sull’obbligo di aggiornamento delle unità immobiliari censite in Catasto, quando queste siano state oggetto, ad esempio di variazione della destinazione, della consistenza e delle caratteristiche tipologiche o distributive, nonché nella conformazione e nella sagoma.

Da definizione inoltre (legge 11 agosto 1939, n. 1249), sussiste l’obbligo di dichiarare al Catasto tutte le variazioni nello stato degli immobili che incidono sugli elementi e le caratteristiche rilevanti ai fini della valutazione della categoria, della classe e della consistenza;

Interventi concernenti la dotazione impiantistica

Considerato quanto sopra, in relazione al mero ampliamento della dotazione impiantistica ed in assenza di altre fattispecie di interventi edilizi, si può ritenere non necessaria una rideterminazione del classamento e della rendita catastale per gli interventi non suscettibili di comportare un incremento della redditività apprezzabile nell’ambito dell’attuale sistema estimativo catastale, ossia inidonei ad incrementare la redditività ordinaria dell’unità immobiliare in misura pari o superiore a differenze percentuali significative, in relazione al quadro di tariffa di riferimento. In prima approssimazione, per una valutazione dell’incremento derivante dagli interventi di ampliamento della dotazione impiantistica, si può procedere in analogia con le modalità di calcolo delineate per gli immobili a destinazione speciale e particolare, confrontando per l’unità immobiliare il valore catastale ante intervento (pari al prodotto della rendita catastale per il pertinente moltiplicatore di cui al decreto del Ministro delle finanze del 14 dicembre 1991, n. 5646) , con il valore catastale che l’unità immobiliare assumerebbe dopo l’intervento.

Quest’ultimo è ottenuto sommando al valore ante intervento il valore medio infracensuario degli impianti che hanno incrementato la dotazione dell’unità immobiliare, riportato all’epoca censuaria di riferimento (biennio 1988-1989).

In termini operativi:

𝑉𝑎𝑛𝑡𝑒 = 𝑅𝑐 x 𝑀

𝑉𝑝𝑜𝑠𝑡 = (𝑉𝑎𝑛𝑡𝑒 + 𝑉𝑖𝑚𝑝𝑖𝑎𝑛𝑡𝑖)

dove:

• 𝑅𝑐 è la rendita catastale dell’unità immobiliare in atti (prima dell’intervento);
• M è il moltiplicatore previsto dal decreto ministeriale n. 5646 del 1991 per la categoria catastale dell’unità immobiliare;
• 𝑉𝑖𝑚𝑝𝑖𝑎𝑛𝑡𝑖 è il valore medio infracensuario degli impianti dell’intervento, riferito al biennio economico di riferimento 1988-89.

Si precisa che:

• nel caso in cui l’ampliamento della dotazione impiantistica sia il risultato di più interventi, eseguiti anche in momenti diversi, il valore degli impianti installati da prendere in considerazione ai fini di tale valutazione è quello complessivo corrispondente all’attuale dotazione dell’unità immobiliare (al netto degli interventi eventualmente già considerati per l’attribuzione della rendita attualmente in atti);
• quando sono installati nuovi impianti a servizio di più unità immobiliari, per ciascuna unità interessata dall’intervento deve prendersi in considerazione la quota di valore ad essa riferita.

Si evidenzia che la suddetta operazione di confronto del valore catastale ante e post non può prescindere dalla preliminare verifica della rispondenza del classamento in atti dell’unità immobiliare allo stato di fatto precedente all’intervento.

Altri interventi

Si ritiene opportuno, altresì, sottolineare che, in presenza di interventi ulteriori rispetto al mero ampliamento della dotazione impiantistica, resta ferma la necessità di una valutazione tecnico-estimativa complessiva dell’incremento di redditività, considerato che il criterio sopra descritto non afferisce ad una soglia normativa applicabile in via generalizzata, ai fini dell’esclusione dell’obbligo dichiarativo.

Non solo Superbonus, ma qualsiasi fattispecie

L'Agenzia ha specificato inoltre si deve prescindere dallo specifico contesto nell’ambito del quale sono maturate le suddette richieste di chiarimento, in quanto gli adempimenti catastali restano definiti dalla normativa di settore. In conseguenza di ciò, pertanto, quanto indicato nella presente risoluzione si applica che, a tutti gli interventi edilizi, non solo a quelli relativi al “Superbonus” o ad altre fattispecie di agevolazioni fiscali (bonus casa, ecobonus, sismabonus, conto termico ecc.)

Valutazioni secondo il CNI

Secondo il CNI 251 del 31/01/2925, gli interventi superbonus che possono incidere sulla rendita catastale e che da normativa, rendono obbligatorio l'aggiornamento riguardano:

1. aspetti quantitativi, ossia sostanzialmente la consistenza delle superfici principali e accessorie (incremento del numero di vani, superficie o volume in base alla categoria catastale);
2. aspetti qualitativi, cioè aspetti di qualità che incidono sulla categoria e classe dell’Unità immobiliare, e dunque sulla rendita del bene.

Per quanto riguarda gli aspetti qualitativi, la revisione della rendita è dovuta in caso di ristrutturazioni, manutenzioni straordinarie, variazioni nelle caratteristiche tipologiche, distributive e/o impiantistiche, restauro e risanamento conservativo che comportino un incremento stimabile in misura non inferiore al 15% del valore di mercato e della relativa redditività (cfr. circolari 10/2005 e 1/2006 dell’Agenzia del Territorio e Determinazione del 16 febbraio 2005 in applicazione dell’art. 1 della Legge 311/2004, comma 336).

Semplificando, l'aggiornamento catastale nel caso di Superbonus è dovuto in caso di incremento del numero di vani, superficie o volume (in base alla categoria catastale) dell'unità oppure qualora gli interventi abbiano incrementato di più del 15% il valore di mercato e della relativa redditività dell'unità. Ma come determinare tale aspetto?

Aspetti qualificativi e revisione rendita

La variazione del valore di mercato non può essere ottenuta attraverso la semplice somma del valore di mercato prima degli interventi e dei costi sostenuti per gli interventi stessi, ma semmai sarebbe necessario utilizzare opportuni ed adeguati metodi e procedimenti estimativi.
Lo strumento che determina l’incremento è il DOCFA (software per l'aggiornamento catastale), lo stesso software determina la rendita prevista in base alle informazioni aggiornate fornite dal professionista.

Ove la rendita calcolata sia differente da quella rilevata nella visura catastale aggiornata la pratica andrà regolarmente presentata per l’aggiornamento catastale, qualora vi sia un incremento della rendita superiore al 15%.

Spero che l’articolo ti sia stato utile. A presto, Vincenzo.