Quale provvigione può chiedere un'agenzia immobiliare per legge 2026

Quale percentuale può essere richiesta da un'Agenzia immobiliare nel caso di compravendita e affitto? Esempio di come si calcola

Quando si vende, si acquista o si affitta un immobile, una delle prime domande che ci si pone riguarda la provvigione dell’agenzia immobiliare: quanto può chiedere per legge? esiste una percentuale massima? è obbligatoria?

Su questo tema regna spesso molta confusione. In molti pensano che la provvigione dell’agenzia immobiliare sia fissata dalla legge o da tabelle ufficiali.

In Italia non esiste una percentuale massima o fissa stabilita dalla legge per la provvigione dell'agenzia immobiliare. Nelle compravendite, la provvigione richiesta si colloca generalmente tra il 2% e il 5% del prezzo dell'immobile, oltre IVA quando dovuta, e può essere richiesta sia al venditore sia all'acquirente. La percentuale è comunque negoziabile e dipende dagli accordi tra le parti. Stesso dicasi per le locazioni dove in genere si richiede una mensilità dell'affitto stabilito tra le parti.

Che cos'è la provvigione dell'agenzia immobiliare?

La provvigione dell’agenzia immobiliare è il compenso economico che spetta all’agente immobiliare per l’attività di mediazione svolta nella compravendita o nella locazione di un immobile.

In pratica, è la somma che si paga all’agenzia quando, grazie al suo intervento, venditore e acquirente (o locatore e conduttore) concludono l’affare.

In genere, la provvigione proposta nei contratti delle Agenzie immobiliari è stabilita in percentuale rispetto al prezzo di vendita, ma potrebbe anche essere proposta una cifra fissa (forfait). Di solito, il fisso si utilizza qualora il prezzo di vendita dell'oggetto trasferito fosse basso. È il caso del trasferimento di un garage, di una cantina o di piccoli appezzamenti di terreno, il cui prezzo di vendita potrebbe attestarsi attorno a poche migliaia di euro.

Chi deve pagare la provvigione dell'Agenzia immobiliare?

Secondo l'art. 1755 del codice civile:

"Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità."

Quindi, secondo il codice civile, la provvigione deve essere liquidata sia dal venditore che dall'acquirente perché entrambi ne fruiscono (a meno che non si tratti di un’intermediazione atipica, molto rara).

A quanto ammonta la provvigione dell'agenzia immobiliare?

Premetto fin da subito che l'importo della provvigione dell'Agenzia immobiliare non è definito dalla legge, ma è lasciato alla libera determinazione delle parti.

Ci muoviamo all'interno del mercato libero e quindi l'Agenzia Immobiliare può richiedere le percentuali che desidera, ovviamente espressamente stabilite all'interno di un contratto tra le parti. In sede contrattuale, la provvigione può essere negoziata.

Qualora non fosse presente un contratto, secondo il codice civile, si fa riferimento alle tariffe professionali o agli usi della zona e, qualora fosse complicato raggiungere un accordo, occorre richiedere ad un giudice un compenso equo (art. 1755 codice civile).

Esiste una provvigione massima per legge?

No. La legge non stabilisce una percentuale massima che un'agenzia immobiliare può richiedere per la propria attività di mediazione.

La misura della provvigione viene normalmente stabilita tramite accordo tra l'agenzia e le parti. In assenza di un accordo, l'art. 1755 del codice civile prevede che si faccia riferimento alle tariffe professionali o agli usi e, in mancanza anche di questi, che la misura venga determinata dal giudice secondo equità.

La provvigione dell'agenzia immobiliare è trattabile?

Sì. Non essendo prevista dalla legge una percentuale fissa, la provvigione può essere negoziata prima di conferire l'incarico o comunque prima della conclusione dell'affare.

È quindi consigliabile verificare fin dall'inizio quale percentuale verrà richiesta, a quale parte sarà addebitata e se l'importo indicato è comprensivo o meno di IVA.

Quali sono le percentuali richieste nel caso di compravendita?

In genere, per la gran parte delle vendite di abitazioni a cui ho assistito, le Agenzie Immobiliari attestano la provvigione attorno al 4% oltre IVA al 22% (a meno che l'agente non aderisca al regime forfettario, in quel caso non occorre liquidare l'IVA). Cercando di comprendere tutte le fattispecie italiche, un range medio si attesta tra i 3 e il 5% del prezzo di vendita.

Nella mia esperienza professionale a Firenze capita frequentemente che le Agenzie richiedono l'1% al venditore e il 3% agli acquirenti. Ma non è raro che gli agenti richiedano la medesima percentuale alle due parti (2%). Al contrario, dove il mercato è fermo, per invogliare l’acquirente ad acquistare, le agenzie richiedono una maggiore percentuale al venditore rispetto al compratore. Ad esempio, 3% + IVA per parte.

Ma ripeto, la percentuale può variare notevolmente, l'importante è pattuirla tramite un contratto in anticipo.

Per esempio, una nota società attiva a livello internazionale, che tratta prettamente immobili di lusso, attesta la percentuale del compenso attorno al 10%, nonostante il prezzo di vendita degli immobili sia molto elevato. Questo in quanto si tratta di immobili che richiedono lunghi periodi per la cessione.

Esempio di calcolo della provvigione in caso di vendita di un appartamento

• Città: Firenze;
• appartamento di 80 mq in un buon quartiere;
• Richiesta: 300.000 €;

In genere, le Agenzie di zona richiedono agli acquirenti il 3%.

Nel nostro caso:

300.000 € x 0,03 = 9.000 € + IVA al 22% = 10.980 €.

A questi andrà aggiunta la quota versata dal venditore pari a 300.000 € x 0,01 = 3.000 € + IVA al 22% = 3.660 €.

Quali sono le percentuali richieste nel caso di compravendita di terreni, garage e cantine

Mentre, per quanto attiene alle pertinenze (cantine e garage) e ai terreni dal basso valore economico, la richiesta delle agenzie sale attorno al 10%.

Sappi che queste percentuali variano da città a città. Per ottenere una percentuale indicativa, potresti scaricare la raccolta provinciale degli usi della Camera di commercio della tua città e ricercare la provvigione media applicata in zona. Purtroppo, queste tabelle non vengono aggiornate spesso e non sempre rispecchiano la realtà.

È sempre necessario pagare l'IVA?

La provvigione dell’agenzia immobiliare è soggetta a IVA al 22%, salvo che l’agente operi in regime forfettario, nel qual caso l’IVA non è dovuta. È sempre opportuno verificare in fattura il regime fiscale applicato, perché incide in modo significativo sul costo finale.

Quali sono le percentuali richieste nel caso di locazione?

In genere, per le locazioni, la provvigione richiesta si attesta attorno a una mensilità di affitto. Una mensilità richiesta al proprietario e una mensilità richiesta al locatario. Negli ultimi tempi sento spesso richieste attorno al 10% / 12% dell'affitto annuo.

FAQ - domande frequenti

Vediamo un serie di domande frequenti e che potrebbero interessarti

Quando occorre pagare la provvigione?

Secondo l'art. 1755 del codice civile, il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti quando l'affare viene concluso per effetto del suo intervento.

Non è quindi sufficiente che l'agenzia abbia semplicemente messo in contatto venditore e acquirente: deve esistere un collegamento causale tra l'attività svolta dal mediatore e la successiva conclusione dell'affare.

Nel caso di compravendita, il diritto alla provvigione può maturare già quando tra le parti si forma un vincolo giuridico valido, senza dover necessariamente attendere il rogito notarile.

Quando la provvigione non è dovuta?

La provvigione è dovuta solo se l’affare si conclude. Se la proposta non viene accettata o il preliminare non viene firmato, non devi nulla all’agenzia (attenzione però alle pronunce della Cassazione in merito). Inoltre, la provvigione non è dovuta se l'agente non è regolarmente abilitato.

Se compro direttamente dal proprietario devo comunque pagare l'agenzia?

Potrebbe essere necessario. Se l'acquirente ha conosciuto l'immobile grazie all'attività dell'agenzia e la successiva compravendita è causalmente riconducibile a tale attività, il diritto alla provvigione può sussistere anche se il contratto viene concluso successivamente e senza la presenza dell'agente immobiliare.

Occorre tuttavia valutare il caso concreto, perché il semplice fatto che l'agenzia abbia mostrato l'immobile non è sempre sufficiente: deve sussistere un effettivo nesso tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare.

La provvigione può essere detratta?

Se acquisti un immobile da adibire ad abitazione principale, puoi detrarre parte della provvigione pagata all’agenzia immobiliare.

Detrazione prevista:

• 19% della spesa;
• su un importo massimo di 1.000 euro;
• detrazione massima: 190 euro;
• vale solo per l’acquirente, non per il venditore.

Per beneficiare della detrazione è inoltre necessario che la spesa sia sostenuta tramite strumenti di pagamento tracciabili, ad esempio bonifico bancario o postale, carta di credito, carta di debito o altri sistemi di pagamento ammessi.

Nel caso di compravendita, oltre ai costi dell'agenzia immobiliare dovrai sostenere i costi del notaio.

Spero che l'articolo ti sia stato utile, a presto, Vincenzo.