Costo notaio: spese acquisto prima e seconda casa, mutuo 2025

Qual è il costo del notaio, parcella e spese dell'atto per l'acquisto prima e seconda casa con mutuo. Esempi e calcolo imposte e tasse.

Se stai leggendo questo articolo, è arrivato il momento. Volente o nolente, dovrai presentarti di fronte ad un notaio. Sia il caso di acquisto prima o seconda casa o terreno, mutuo, preliminare di vendita è quasi sempre obbligatorio il passaggio dal notaio.

Per molti, la compravendita è sicuramente un evento felice. Ma è anche il momento in cui farsi due conti in tasca.

Per far quadrare i conti, vedremo quale sarà la parcella più probabile e le tasse e spese che dovrai versare. Insomma, ti preparerò alla lettura del preventivo.

Difatti, la fattura del notaio è composta da una parte relativa alle imposte e da una parte relativa all’onorario, a cui dovrai sommare l’IVA.

FATTURA =IMPOSTE + ONORARIO NOTAIO (+ iva) 

 Ma vediamo nello specifico le varie voci:

Quali sono le possibili imposte?

Le imposte che il notaio chiede alle parti non finiscono nelle sue tasche, ma le verserà allo Stato. Si tratta di una parte consistente delle spese notarili. A seconda del tipo di contratto, potresti dover pagare le seguenti imposte:

• • • IVA: l'imposta sul valore aggiunto grava sui consumi come la cessione di beni o le prestazioni di servizi;
    • Imposta di Registro: viene caricata quando vengono registrati gli atti da parte dell'Agenzia delle Entrate;
    • Imposta Ipotecaria: viene caricata quando vengono registrati gli atti nei pubblici registri immobiliari; 
    • Imposta Catastale: richiesta in caso di volture catastali e quindi, quando avviene un cambio dei proprietari presso l'ufficio del catasto;
    • Imposta di Bollo;
    • Diritti di Conservatoria, di Voltura e di Visura;
    • Tassa Archivio; Diritti della Camera di Commercio o Imposta di Bollo Telematico per invio telematico;

Ti ho elencato tutte le potenziali imposte. Naturalmente, non sempre sono dovute. Vediamolo caso per caso:

Imposte per acquisto prima o seconda casa

Per calcolare le imposte che dovrai pagare, devi munirti di calcolatrice.

Prima di tutto, dovrai calcolare il valore catastale dell'immobile. Dovresti avere tra i tuoi documenti la visura catastale. Se così non fosse, è possibile reperirla al catasto oppure tramite un professionista. All'interno, oltre al proprietario, agli estremi catastali che identificano l'immobile, ai metri quadri di superficie, viene indicata la rendita. Moltiplicando questo valore per 115,5 in caso di prima casa, o 126 nel caso di trasferimento di una seconda casa, otterrai il valore catastale del bene.

Ovviamente, maggiore sarà questo numero, maggiore sarà il valore del bene, maggiori saranno le tasse da pagare.

Inoltre, le imposte varieranno in base al tipo di venditore: privato o impresa costruttrice.

Bene ceduto dal privato.

Se acquisti, o ti viene donato, da un privato avrai le seguenti imposte:

In pratica, in caso di compravendita dovrai pagare le seguenti imposte: di registro, catastale e ipotecaria.

Come puoi notare, la transizione non è soggetta a IVA, ma avrai una imposta di registro in percentuale rispetto al valore catastale. L'imposta di registro sarà molto più bassa se acquisti come prima casa, solo il 2% del valore catastale. Se acquisti una seconda casa, questa aliquota passa al 9%.

Bene ceduto dal costruttore.

Mentre, se acquisti da un costruttore avrai:

In questo caso dovrai pagare anche l'IVA, che, come al solito, sarà inferiore nel caso di prima casa. Viceversa, avrai una imposta di registro fissa.

In definitiva, se acquisti una casa da un costruttore pagherai più imposte.

 Preliminare: imposte.

Nel caso optassi anche per un preliminare o compromesso, su quest'ultimo, si applicano le imposte di registro e ipotecarie in misura fissa. Inoltre, dovrai versare lo 0,50% sulle somme date a titolo di caparra e il 3% sulle somme date a titolo di acconto prezzo. Queste imposte, versate a percentuale, verranno poi recuperate in sede di rogito definitivo.

Considerato che, queste somme verranno recuperate all'atto di compravendita, non saranno considerate negli esempi in fondo all'articolo.

 A tutto ciò va aggiunto l'onorario del notaio che varia in ragione del valore dell'atto e della sua complessità.

Parcella del notaio: compravendita.

Il preventivo che ti presenterà il notaio, aumenta all'aumentare del prezzo di trasferimento dell'immobile. Il divario dei costi si assottiglierà al salire del prezzo di trasferimento. 

Vediamo i compensi minimi e massimi nel caso di compravendita di immobili. I valori non cambiano indipendentemente dal fatto che si tratta di case, appartamenti, ville, garage, box, cantine, terreni, capannoni, magazzini, negozi o giardini.

Passiamo al caso di compravendita con contestuale richiesta di mutuo bancario o altro finanziamento.

Onorario notaio: mutuo.

Se acquistando richiedi contestualmente mutuo, quest'ultimo sarà oggetto di un ulteriore atto separato. Vediamo l'onorario per il solo contratto di mutuo:

I prezzi sono IVA esclusa. Dovrai aggiungere il 22%.

Mentre, l'onorario per un preliminare, è compreso tra i 500 e i 1.000 €.

Penso possa esserti utile la lettura dell'articolo con i consigli per compilare la proposta di acquisto.

Esempio costo compravendita prima casa senza mutuo e preliminare.

Immagina di acquistare una casa a Firenze di 65 metri quadri lordi del valore di 220.000 €. Prendiamo una abitazione di tipo economica, quindi, con categoria catastale A/3. Per questo tipo di immobile, una rendita da visura catastale potrebbe aggirarsi attorno agli 800 €.

Per determinare il valore catastale dal quale potrai poi determinare le imposte, dovrai moltiplicare la rendita catastale pari a 800 € per 115,5 (prima casa). Il risultato è pari a 92.400 €.

Per il calcolo dell'imposta di registro, che ti ricordo è pari al 2% nel caso di prima casa, moltiplica 92.400 per 0,02 (2/100). L'imposta di registro da versare sarà pari a 1.850 €. A questa dovrai aggiungere l'imposta catastale e ipotecaria pari a 50 € ciascuna.

Il notaio, come onorario, ti chiederebbe intorno ai 2.500 €. Aggiungi l'iva al 22% e arrivi a circa 3.000 €.

In totale, 1.850 € + 50 € + 50 € + 3.000 € = 4.950 €. Quindi, circa 5.000 €.

Esempio costo compravendita prima casa con mutuo e preliminare.

Immagina di acquistare una casa a Milano di 65 metri quadri lordi del valore di 280.000 €. Prendiamo una abitazione di tipo economica, quindi, con categoria catastale A/3. Una rendita da visura catastale potrebbe essere di circa 1.100 €.

Per determinare il valore catastale dal quale potrai poi determinare le imposte, occorre moltiplicare la rendita catastale pari a 1.200 € per 115,5 (prima casa). Il risultato è pari a 127.050 €.

Per il calcolo dell'imposta di registro, che ti ricordo è pari al 2% nel caso di prima casa, moltiplica 127.050 € per 0,02 (2/100). L'imposta di registro da versare sarà pari a 2.540 €. A questa dovrai aggiungere l'imposta catastale e ipotecaria pari a 50 € ciascuna.

Il notaio, come onorario, ti chiederebbe intorno ai 2.500 € per la compravendita e ai 1.800 € per il contratto del mutuo (sto considerando un mutuo da 230.000 €). Aggiungi l'iva al 22% e arrivi a circa 5.250 €.

Non contento, stipulerai anche un preliminare, per un costo di 500 €.

In totale, 2.540€ + 50 € + 50 € + 5.250 € + 500 € = 4.950 €. Quindi, circa 8.400 €.

Esempio costo compravendita seconda casa con mutuo e preliminare.

Facciamoci del male. Immagina di acquistare una casa a Roma di 65 metri quadri lordi del valore di 260.000 €. Prendiamo una abitazione di tipo economica, quindi, con categoria catastale A/3. Una rendita da visura catastale potrebbe essere di circa 1.000 €. Questa volta, l'acquisto è per un investimento. Siamo nel caso di seconda casa.

Per determinare il valore catastale dal quale potrai poi determinare le imposte, occorre moltiplicare la rendita catastale pari a  1.000 € per 126 (seconda casa). Il risultato è pari a 126.000 €.

Per il calcolo dell'imposta di registro, che ti ricordo è pari al 8% nel caso di seconda casa, moltiplica 126.000 € per 0,09 (9/100). L'imposta di registro da versare sarà pari a 11.340 €. A questa dovrai aggiungere l'imposta catastale e ipotecaria pari a 50 € ciascuna.

Il notaio, come onorario, ti chiederebbe intorno ai 2.500 € per la compravendita e ai 1.800 € per il contratto del mutuo (sto considerando un mutuo da 230.000 €). Aggiungi l'iva al 22% e arrivi a circa 5.250 €.

Non contento, stipulerai anche un preliminare, per un costo di 500 € (iva inclusa).

In totale, 11.340€ + 50 € + 50 € + 5.250 € + 500 € = 4.950 €. Quindi, circa 17.190 €.

Spero che l'articolo ti sia stato utile. In bocca al lupo, Vincenzo.