Regole contabilizzazione calore nei condomini 2025

Quali sono le regole di contabilizzazione del calore e di riparto delle spese nei condomini. Calcolo consumi volontari e involontari del riscaldamento centralizzato.

Dal dicembre 2017 è obbligatorio contabilizzare i consumi di riscaldamento e dell'acqua calda sanitaria prodotta dai condòmini i cui appartamenti sono serviti da impianti di riscaldamento e/o di acqua calda sanitaria centralizzati. Ciò significa che l'amministratore di condominio, con l'ausilio di strumenti di misurazione, riesce a determinare i consumi "reali" e di conseguenza le spese da imputare al singolo condòmino.

Inoltre, sempre tramite il D.lgs. n. 102/2014, è diventata obbligatoria la termoregolazione di questi impianti! In pratica, il condòmino deve poter gestire la quantità di calore prelevata dal suo appartamento.

Approfondiamo la questione:

Consumo volontario e involontario

I consumi vengono suddivisi tra quelli involontari e cioè dovuti alle dispersioni dell’impianto e dei costi comuni (manutenzione impianto, lettura contatori ecc.) e quelli volontari e cioè riconducibili all’azione del singolo utente sui sistemi di termoregolazione.

Queste due tipologie di consumi devono essere contabilizzate in maniera differente. Partiamo dai consumi volontari:

Come avviene la contabilizzazione dei consumi volontari?

La contabilizzazione dei consumi volontari può avvenire fondamentalmente in due modi:

• • • contabilizzazione diretta, di solito utilizzata su impianti a distribuzione orizzontale.  In genere, i contabilizzatori sono costituiti da un misuratore di portata (volumetrico, ad ultrasuoni o a campo magnetico) e due sensori di temperatura che rilevano la temperatura di mandata e quella di ritorno del circuito di utenza. Ogni appartamento è idraulicamente separato ed è quindi possibile installare il contatore di calore diretto sulle tubazioni in ingresso all’appartamento. Il contatore restituisce i kWh consumati. Il contatermie è un sistema abbastanza costoso.

Viene chiamata “diretta” perché l’unità determina la quantità di calore utilizzato sulla base della portata di acqua di riscaldamento e del salto termico tra la temperatura di mandata e di ritorno.

• • • contabilizzazione indiretta, di solito sfruttata su impianti a colonne montanti a servizio di radiatori o termoconvettori. La stima avviene tramite dei ripartitori montati sui singoli corpi scaldanti. Realizzare un impianto di contabilizzazione del calore di questo tipo non comporta alcuna modifica strutturale all’impianto esistente.

Il ripartitore misura il calore erogato dai radiatori e, nota la potenza del radiatore, attraverso dei parametri di funzionamento, viene determinato il reale consumo.

Come avviene la termoregolazione

La termoregolazione sui radiatori avviene mediante le valvole termostatiche, che sono dei dispositivi che regolano automaticamente il flusso di acqua calda in base alla temperatura richiesta.

Passiamo alla normativa. Partendo dal DL 102 del 2014, negli anni sono state emanate modifiche ed integrazioni. Tra le più rilevanti segnalo le prescrizioni introdotte dal DLgs 14 luglio 2020 , n. 73.

Obbligo contabilizzatori di calore o sottocontatori

Secondo l'art. 9, comma 5 del DLgs 14 luglio 2020 , n. 73:

lett. b) nei condomini e negli edifici polifunzionali riforniti da una fonte di riscaldamento o raffreddamento centralizzata o da una rete di teleriscaldamento o da un sistema di fornitura centralizzato che alimenta una pluralità di edifici, è obbligatoria l'installazione entro il 30 giugno 2017  a cura del proprietario, di sotto-contatori per misurare l'effettivo consumo di calore o di raffreddamento o di acqua calda per ciascuna unità immobiliare, nella misura in cui sia tecnicamente possibile, efficiente in termini di costi e proporzionato rispetto ai risparmi energetici potenziali. L'efficienza in termini di costi può essere valutata con riferimento alla metodologia indicata nella norma UNI EN 15459. Eventuali casi di impossibilità tecnica alla installazione dei suddetti sistemi di contabilizzazione o di inefficienza in termini di costi e sproporzione rispetto ai risparmi energetici potenziali, devono essere riportati in apposita relazione tecnica del progettista o del tecnico abilitato;

lett. c) nei casi in cui l’uso di sotto-contatori non sia tecnicamente possibile o non sia efficiente in termini di costi e proporzionato rispetto ai risparmi energetici potenziali, per la misura del riscaldamento si ricorre, a cura dei medesimi soggetti di cui alla lettera b), all’installazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali per quantificare il consumo di calore in corrispondenza a ciascun corpo scaldante posto all’interno delle unità immobiliari dei condomini o degli edifici polifunzionali, secondo quanto previsto dalle norme tecniche vigenti, salvo che l’installazione di tali sistemi risulti essere non efficiente in termini di costi con riferimento alla metodologia indicata nella norma UNI EN 15459; Eventuali casi di inefficienza in termini di costi e sproporzione rispetto ai risparmi energetici potenziali, devono essere riportati in apposita relazione tecnica del progettista o del tecnico abilitato.

Riassumendo, dal 2016 i condomìni serviti da impianti di riscaldamento o raffrescamento centralizzato devono essere muniti di sottocontatori o ripartitori per misurare il consumo effettivo di calore.

Ripartizione tra consumi volontari e involontari

Secondo l'art. 9, comma 5  del DLgs 14 luglio 2020 , n. 73 lett. d):

"quando i condomini o gli edifici polifunzionali sono alimentati da teleriscaldamento o teleraffreddamento o da sistemi comuni di riscaldamento o raffreddamento, per la corretta suddivisione delle spese connesse al consumo di calore per il riscaldamento, il raffreddamento delle unità immobiliari e delle aree comuni, nonché per l’uso di acqua calda per il fabbisogno domestico, se prodotta in modo centralizzato, l’importo complessivo è suddiviso tra gli utenti finali attribuendo una quota di almeno il 50 per cento agli effettivi prelievi volontari di energia termica.

In tal caso gli importi rimanenti possono essere ripartiti, a titolo esemplificativo e non esaustivo, secondo i millesimi, i metri quadri o i metri cubi utili, oppure secondo le potenze installate. È fatta salva la possibilità, per la prima stagione termica successiva all’installazione dei dispositivi di cui al presente comma, che la suddivisione si determini in base ai soli millesimi di proprietà. Le disposizioni di cui alla presente lettera sono facoltative nei condomini o gli edifici polifunzionali ove alla data di entrata in vigore della presente disposizione si sia già provveduto all’installazione dei dispositivi di cui al presente comma e si sia già provveduto alla relativa suddivisione delle spese."

Cerchiamo di comprendere meglio. Dal 2020 sparisce il metodo di ripartizione dei consumi involontari secondo la UNI 10200 basata sui millesimi di fabbisogno detti anche millesimi termici (determinati tramite la diagnosi energetica a cura di un termotecnico). Ne segue che, in assemblea, i condomini possono scegliere e deliberare il metodo da utilizzare. Scelta da realizzare prima che venga adottata la ripartizione.

Seguendo il "metodo semplificato" introdotto dalla norma, sarà possibile ripartire la spesa in tal modo:

• • • almeno il 50% della spesa totale deve essere coperta tramite il reale consumo (prelievi volontari), e suddivisa tra i condomini tramite le letture dei contabilizzatori o dei sotto-contatori.
    • la restante quota involontaria potrebbe essere ripartita, a titolo esemplificativo e non esaustivo, secondo i millesimi, i metri quadri o i metri cubi utili, oppure secondo le potenze installate.

Come scegliere la percentuale tra spese volontarie e involontarie?

L'unico vincolo che ci indica la norma è: almeno il 50% della spesa totale deve essere coperta dal reale consumo (prelievi volontari).

La scelta della percentuale è libera, ma a mio parere non si può imputare, ad esempio, un 100% della spesa al consumo reale. Ovviamente, ciò potrebbe essere motivo di lite condominiale.

Potremmo prendere come riferimento le percentuali di riferimento negli altri stati UE: la quota fissa varia tra il 30 e il 50% della spesa totale. Non andrei sotto il 30%.

Alcuni suggerimenti:

• • • nelle abitazioni di recente costruzioni, la quota fissa è inferiore rispetto alle vecchie abitazioni: le dispersioni sono inferiori;
    • optare per una quota fissa bassa, aumenta le disparita tra gli appartamenti!
    • prevedendo una quota consumo alta, il condòmino è spinto verso il risparmio!

Ripartitori: determinazione dei coefficienti da attribuire.

Il ripartitore è uno strumento che registra la dissipazione termica del radiatore e ne conteggia il tempo di funzionamento.

I ripartitori sono dotati di:

• • • due sensori per il rilevamento della temperatura del radiatore e della temperatura ambiente;
    • interfaccia ottica;
    • interfaccia radio per la comunicazione con l’esterno;
    • sistema di antimanomissione.  

Il fattore K da inserire nei ripartitori è dato dal prodotto di:

K=Kq * Kc * Kt * Ka

• • • Kq= potenza termica radiatore (dt=60) secondo UNI 10200 o UNI EN 442 espressa in kW;
    • Kc= coefficiente di emissione termica del radiatore secondo EN442 e adattato al tipo di ripartitore (quindi determinato sperimentalmente dal costruttore del ripartitore). Varia in base al tipo di radiatore, al passo degli elementi e alla posizione del ripartitore. Ad esempio, la FantiniCosmi per un ripartitore montato su un radiatore in ghisa passo 60, prevede un Kc pari a 1,033, mentre per un radiatore in alluminio passo 80 mm prevede un Kc pari a 1,14. Si tratta del calore perso a causa del sistema di ancoraggio del ripartitore al termosifone;
    • Kt= temperatura di progetto del locale calcolato come 20/ta (in genere è quindi 1 se ta=20°C);
    • Ka= posizione di attacco del sensore rispetto al punto di temperatura media (in genere quindi 1 se posizionato al centro)

Per calcolare la potenza termica Kq dei corpi scaldanti potresti far riferimento:

• • • al metodo dimensionale UNI 10200, che si basa sulla seguente formula:

(314 x S) + (C x V)

dove:

• • • • • S rappresenta la superficie  S = 2 x (hxL + Lxd + dxh) (in m2);
        • V il volume del radiatore  V = h x d x L (in mc);
        • C è il coefficiente caratteristico del corpo scaldante;

La potenza termica così ricavata è quella nominale corrispondente a DT =60°C;

• • • alla UNI EN 442: occorre partire dai dati del fornitore del corpo scaldante per determinare il coefficiente C da inserire nella precedente formula;

Cos'è il numero visualizzato sul display del ripartitore?

Il numero visualizzato sul display del ripartitore non indica né l’energia consumata (in termini ad esempio di kWh) né la spesa di riscaldamento (in termini di €). Bensì si tratta di un numero adimensionale, chiamato Ur (Unità di Ripartizione)

Ur= k Ʃ (tr-ta)

• • • tr= temperatura radiatore;
    • ta=temperatura ambiente;
    • fattore K= fattore che dipende dal tipo e dalla potenza del radiatore K=Kq*Kc*Kt*Ka;

Sistemi di contabilizzazione leggibili da remoto!

Secondo l'art. 5-bis DLgs 14 luglio 2020, n. 73, i contatori di fornitura, i sotto-contatori o i sistemi di contabilizzazione del calore installati successivamente al 25 ottobre 2020 devono essere leggibili da remoto (deve essere possibile ottenere i consumi senza accedere alle singole unità immobiliari).

Mentre, dal 1° gennaio 2027, tutti questi sistemi esistenti installati dovranno essere leggibili da remoto.

Lettura consumi

Dal 1°gennaio 2022 i consumi rilevati dai dispositivi leggibili da remoto dovranno essere invece comunicati ai singoli utenti ogni mese.

In molti condomini sono stati installati i sistemi walk-by (l’operatore, con un antenna radio collegata ad un PC, deve transitare in prossimità degli appartamenti per acquisire e memorizzare i dati dai ripartitori), concepiti per la sola lettura annuale. Quindi, attenzione!

E' richiesto l'adeguamento della centrale?

Sì. Essendo che la portata di acqua calda potrebbe ridursi a causa della minore richiesta da parte dei condomini, occorre sostituire le sostituire le vecchie pompe di rilancio a giri fissi con delle pompe inverter che modulano l'afflusso di acqua.

Con l'installazione della termoregolazione, la richiesta di portata in alcuni momenti potrebbe ridursi fino all'ottanta percento. Se succedesse ciò, le pompe a giri fissi potrebbero creare sovrappressioni nelle tubature o fastidiosi rumori.

Obbligo contatore in "centrale termica"

Secondo l'art. 9, comma 5, lettera d) del D.Lgs. 14 luglio 2020 , n. 73

a) qualora il riscaldamento, il raffreddamento o la fornitura di acqua calda ad un edificio o a un condominio siano effettuati tramite allacciamento ad una rete di teleriscaldamento o di teleraffrescamento, o tramite una fonte di riscaldamento o raffreddamento centralizzata, è obbligatoria, entro il 31 dicembre 2016, l’installazione, a cura degli esercenti l’attività di misura, di un contatore di fornitura in corrispondenza dello scambiatore di calore di collegamento alla rete o del punto di fornitura dell’edificio o del condominio;

Chi ha adottato la norma UNI per il calcolo dei millesimi involontari, deve adeguarsi?

Assolutamente no. Nonostante non sia più richiesta la diagnosi energetica per determinare i millesimi involontari, il condominio potrà continuare ad utilizzare la ripartizione basata sui calcoli passati.

Chi ha adottato la norma UNI per il calcolo dei millesimi involontari, potrà cambiare?

Certo. Tuttavia sarà necessaria una delibera assembleare ottenuta grazie alla maggioranza dei presenti che rappresentano almeno 501 millesimi.

Inquilino o proprietario: chi deve pagare i sistemi di contabilizzazione?

Trattandosi di una manutenzione straordinaria, la spesa spetta al proprietario di casa. Inoltre, le spese di adeguamento interne all'appartamento sono a carico del proprietario dell'unità, mentre, ad esempio, le spese per l'adeguamento della centrale vengono ripartite in base ai millesimi.

A quali incentivi è possibile aderire?

 Nel caso di mera installazione di contabilizzatori di calore e di sistemi di termoregolazione all'interno di ambienti condominiali è possibile aderire al bonus ristrutturazione al 50%.

Spero che l'articolo ti sia stato utile. A presto, Vincenzo