Superbonus e bonus: immobile affittato a privato di una società

Accesso al Superbonus e bonus ristrutturazione per immobili di proprietà di una società e concessi in affitto o comodato ad un privato.

Con la risposta n. 376 del 13 luglio 2022, l'Agenzia delle Entrate ha finalmente valutato l'accesso al Superbonus per gli interventi realizzati sugli immobili di proprietà di una società e locati a privati. Alla medesima conclusione è arrivato l'Ente all'interno dell'interpello 380/2022, con la differenza che l'istante, oltre ad aver stipulato un contratto di locazione, è anche socio dell'azienda proprietaria.

Ricapitoliamo. Tramite l'interpello 376, un contribuente che vive in affitto in un appartamento di categoria catastale A3 di proprietà di una società SRL (bene strumentale, funzionalmente indipendente e munito di accesso autonomo), ha chiesto all'AdE se potesse o meno accedere al Superbonus 110%.

In generale, alle società non è consentito aderire al superbonus, ma ad un privato sì. Difatti, possono aderire al 110% i condomìni e le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione.

Nella circolare n. 24/E del 2020 è stato chiarito che con la locuzione «al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni», il legislatore ha inteso stabilire che la fruizione del Superbonus riguarda unità immobiliari (oggetto di determinati interventi) non riconducibili:

• • ai «beni relativi all’impresa» (ex articolo 65 del Tuir)
  • a beni «strumentali per l’esercizio di arti o professioni» (ex articolo 54, comma 2, del Tuir).

Superbonus e immobile affittato a privato di proprietà una società

L'Agenzia delle Entrate, all'interno dell'interpello, dopo aver riassunto tutti i requisiti che permettono l'accesso al Superbonus, ha specificato che:

"Pertanto ..omissis.. nel rispetto di tutte le condizioni, limiti e adempimenti previsti dalla normativa di riferimento, l'Istante titolare di un contratto di locazione regolarmente registrato può fruire del Superbonus a condizione, peraltro, che abbia ottenuto il consenso del proprietario alla realizzazione dei lavori e nei limiti delle spese dallo stesso sostenute."

In questo caso, il beneficiario è una persona fisica al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni, che, avendo sostenuto le spese per interventi effettuati su unità immobiliare detenuta in base a un titolo idoneo (contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato) al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, può accedere al Superbonus.

Ovviamente, prima dell'avvio dei lavori, il locatario dovrà essere in possesso del consenso all'esecuzione dei lavori da parte del proprietario (legale rappresentante della società o suo delegato). 

L'immobile oggetto dell'interpello è di proprietà di una SRL, ma ovviamente il caso può essere esteso a:

• • • società di persone: società semplice SS, società in nome collettivo SNC; società in accomandita semplice SAS;
    • società di capitali: società a responsabilità limitata semplificata SRLS, società per azioni SPA, società a responsabilità limitata SRL, società in accomandita per azioni SAPA.

Bonus ristrutturazione

A mio parere, il caso può essere esteso anche al bonus casa. Difatti, anche in questo caso, tra i potenziali beneficiari del bonus non sono ricomprese le società. Ma per analogia, i locatari di immobili strumentali, purché privati, possono aderire al bonus ristrutturazione. Ovviamente, rispettando tutte le altre regole e i requisiti utili all'accesso alla detrazione al 50%.

Ecobonus, bonus facciate e Sismabonus

Come per il bonus ristrutturazione, il concetto è il medesimo per l'Ecobonus, il Bonus Facciate e il Sismabonus.

Prima di salutarti, penso possa esserti utile l'articolo sui bonus a cui possono aderire le società.