Cappotto sul balcone: spessori, riduzione superficie e bonus

Un condomino può opporsi alla posa del cappotto termico sul proprio balcone, approvata in assemblea condominiale? Qual è lo spessore dell'isolamento e di quanto riduce la superficie del terrazzo? Focus su Super ed Ecobonus.

Specialmente quando si tratta di condomini, nel caso di potenziale installazione del cappotto termico, il timore più frequente degli inquilini riguarda la riduzione della superficie della terrazza o del balcone.

Timori legittimi, molti condomini possiedono dei balconi dalle profondità minime. L'altro giorno una signora mi mostrava come, un eventuale riduzione della superficie, non gli avrebbe permesso l'apertura dell'oblo della lavatrice.

Altri timori nascono dal dover staccare la veranda, o la grata o l'infisso per permettere la corretta posa dell'isolante. Molti si oppongo: "io non ho intenzione di aderire, non vi concedo il permesso". Ma è davvero così, può un inquilino rifiutarsi? Su questa questione controversa ho chiesto l'aiuto dell'avv. Fiori Salvatore.

Quanti centimetri di cappotto occorrono?

Parlando con gli inquilini sento di tutto: "ingegnere ma è vero che se non volessimo 14 centimetri di isolante, potremmo posarne solo 5 cm?"; "ing. mi hanno detto che posso decidere se installare il cappotto interno o esterno"

Allora prima di tutto, i centimetri e la posizione dell'isolante da posare non dipendono da noi, ma fondamentalmente da:

• • 1. 1. la zona in cui vivi: se vivi in ambienti freddi, la normativa impone, a parità di materiale, uno spessore superiore;
       2. le scelte progettuali: tipo e posizione del materiale da utilizzare. Un materiale plastico, a parità di performance, richiede spessori inferiori rispetto ai materiali naturali. Mentre, le dimensioni degli isolanti minerali, come la lana di roccia, sono una via di mezzo. In aggiunta, la scelta di isolare dall'interno, comporta una riduzione della superficie dell'appartamento o complicanze sulla correzione dei ponti termici.
       3. la tipologia di muratura esistente: un muro in pietra o in mattoni disperde maggiormente rispetto ad una parete più recente in forati, quindi necessita di più isolante per raggiungere le prestazioni richieste dalla normativa.

Detto ciò, sono consapevole di non averti risposto. Ma come avrai capito, lo spessore cambia notevolmente al variare di queste tre variabili. Giusto per darti un ordine di grandezza, gli spessori degli isolanti plastici, che sono i più utilizzati, mediamente oscillano tra i 12 e i 18 cm. Installando dei materiali naturali, come il legno, aumentano ulteriormente gli spessori. Se volessi ridurre gli spessori, dovresti virare sull'aerogel, ma si tratta di un materiale molto costoso.

Inoltre, come potrai notare dall'immagine, per bloccare l'accesso al freddo di inverno e al caldo d'estate, occorre che tutta la soletta del balcone venga ricoperta dall'isolante. Quindi, installando il cappotto su un edificio esistente, oltre a vederti ridotta la superficie calpestabile, dovresti demolire anche la pavimentazione del balcone per poter installare la coibentazione al di sotto e successivamente dover pavimentare nuovamente. Non ti preoccupare, tutti questi costi ricadono nel superbonus, oppure negli ecobonus ordinari al 50% o al 65%.

I terrazzi sono parti comuni o di proprietà esclusiva?

La pavimentazione dei balconi e dei terrazzi è una proprietà esclusiva del proprietario dell'appartamento o dell'unità immobiliare. Viceversa la parete costituisce una parte comune dell'edificio.

Ovviamente, andando a realizzare un cappotto termico sulla parete, ne seguirà una riduzione della superficie calpestabile del terrazzo, balcone o giardino, andando ad intaccare una porzione di proprietà esclusiva. Come sappiamo l’assemblea può decidere il destino dei soli beni e servizi comuni. Un eventuale condomino contrario, potrebbe opporsi a ciò. Qual è la presa di posizione della giurisprudenza sul punto? Vediamo le varie sentenze che si sono susseguite:

Il condomino può opporsi alla decisione dell'assemblea?

A seguito di una delibera assembleare, volta a realizzare un cappotto termico in facciata, magari sfruttando il superbonus, un condomino può ribellarsi al restringimento del piano di calpestio del balcone.

Sono due le sentenze rilevanti sul tema. La prima del Tribunale di Roma, la seconda dal Tribunale di Milano.

La prima sentenza, aveva come oggetto l'impugnazione da parte di due condomini che si opponevano ad una riduzione della superficie utile del piano calpestabile dei balconi, in quanto non erano stati adeguatamente informati. Difatti, l'approvazione della delibera era avvenuta senza effettuare uno studio di fattibilità, senza che vi fosse una specifica indicazione nel capitolato delle modifiche da eseguire sui balconi di proprietà dei condomini odierni attori, e non era stato specificato lo spessore dei pannelli isolanti. Il Tribunale di Roma, tramite la sentenza n. 17997 del 16/12/2020, ha dichiarato nulla la delibera, dando ragione ai due condomini!

La seconda sentenza è altrettanto interessante. In questo secondo caso, oltre al cappotto, la delibera prevedeva anche la sostituzione della pavimentazione, per i motivi che ti illustravo in precedenza. In questa seconda controversia, i condomini erano stati adeguatamente informati, anche sullo spessore finale dell'isolante che avrebbe oscillato tra i 4 e i 5 centimetri.

Secondo la pronuncia 30843 del 13 agosto 2021, 

l'installazione del "cappotto" avverrebbe sulle facciate (e dunque su beni comuni), non emergono, in questa sommaria sede, sufficienti elementi per ritenere che tale minimo sacrificio non sia tollerabile, in ragione del fatto che esso risulta funzionale ad un più adeguato uso delle cose comuni (la facciata e in generale lo status energetico degli edifici) e risulta finalizzato al soddisfacimento di interessi, sia della collettività condominiale sia pubblicistici, altamente meritevoli di tutela (risparmio energetico) e in relazione ai quali il minimo sacrificio connesso alla riduzione della superficie disponibile dei balconi appare invero recessivo. 

Del resto, le delibere impugnate non hanno ad oggetto diretto i beni di proprietà esclusiva dei condomini bensì riguardano lavori finalizzati alla manutenzione e al miglioramento dei beni comuni (facciate in primis), sicché ciò di cui si dolgono i ricorrenti sono gli effetti sulle parti di proprietà esclusiva di lavori aventi ad oggetto primario i beni comuni.

Del resto è naturale, che interventi edili sulle facciate condominiali possano riverberare i loro effetti anche sulle parti di proprietà esclusiva dei condomini, mentre non può ritenersi che qualunque effetto di tale natura assuma i connotati di lesione del diritto di proprietà esclusiva, con conseguente invalidità della delibera assembleare; altrimenti, l’installazione di “cappotti termici” sulle facciate dei condomini sarebbe sostanzialmente subordinata al consenso unanime dei condomini, con conseguente frustrazione della ratio sottesa all’intervento legislativo (riguardante, invero, plurimi interventi ma contemplante espressamente proprio gli “interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate”, art. 119 comma 1 lett. a) dl. 34/2020.

Sintetizzando, il giudice ha voluto sottolineare come tale opera pur avendo come oggetto interventi su parti comuni, produce effetti anche sulle porzioni di proprietà esclusiva e sarebbe impossibile installare un cappotto su un edificio condominiale qualora bastasse l'opposizione di un unico condomino per rendere l'intera opera non realizzabile. Quindi, quest'ultimo ritiene minimo il sacrificio del condomino rispetto al soddisfacimento di interessi altamente meritevoli di tutela come il risparmio energetico.

In conclusione, qualora l'assemblea venga informata correttamente sulle caratteristiche dell'intervento, l'interesse collettivo supera l'interesse del singolo. Ovviamente tali interventi non devono essere in contrasto con le norme in vigore. La sentenza è in linea con la volontà del governo, il quale ha concesso che per la realizzazione di opere ricedenti nel beneficio del Superbonus è sufficiente la maggioranza semplice. 

Penso che possa esserti utile l'articolo sulla scelta dell'isolante termico. A presto, Vincenzo