Immobili non residenziali e accesso al Superbonus

Le spese sostenute in relazione a interventi realizzati su immobili “non residenziali” posseduti da persone fisiche, accedono al Superbonus?

Il superbonus spetta a fronte del sostenimento a fronte del sostenimento delle spese relative a specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e alla adozione di misure antisismiche degli edifici (cd. interventi “trainanti”) nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (cd. interventi “trainati”).

L’articolo 119, comma 9, lettera b) del decreto Rilancio stabilisce che sono destinatari del Superbonus «le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni».

Nella circolare n. 24/E del 2020 è stato chiarito che con la locuzione «al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni», il legislatore ha inteso stabilire che la fruizione del Superbonus riguarda unità immobiliari (oggetto di determinati interventi) non riconducibili:

• • ai «beni relativi all’impresa» (ex articolo 65 del Tuir)
  • a beni «strumentali per l’esercizio di arti o professioni» (ex articolo 54, comma 2, del Tuir).

Una diversa lettura avrebbe comportato l’esclusione dal Superbonus ai contribuenti intenzionati ad effettuare interventi su immobili appartenenti all’ambito “privatistico”, ad esempio sulle proprie abitazioni, per il solo fatto di svolgere una attività di impresa o di lavoro autonomo.

Tale principio - che si concretizza nell’ammettere alle agevolazioni gli interventi realizzati su immobili “residenziali” - risulta, peraltro, coerente con il testo della norma che, nell’elencare al medesimo comma 9 dell’articolo 119 i soggetti beneficiari del Superbonus, di fatto circoscrive l’agevolazione ai soli immobili residenziali. Si pensi, ad esempio:

• • agli istituti autonomi case popolari (IACP) comunque denominati nonché dagli enti aventi le stesse finalità sociali dei predetti istituti, istituiti nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di «in house providing», per i quali la norma prevedere l’applicazione del Superbonus per interventi realizzati su immobili, di loro proprietà ovvero gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica. Per questi soggetti la norma prevede che il Superbonus spetti anche per le spese sostenute dal 1° gennaio 2022 al 30 giugno 2022;
  • alle cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per i quali la norma prevedere l’applicazione del Superbonus per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci.

Ne consegue che, la detrazione spetta anche ai contribuenti persone fisiche che svolgono attività di impresa o arti e professioni non riconducibili a predetti “beni” di impresa di cui all’articolo 65 del Tuir o a quelli “strumentali” all’esercizio di arti o professioni di cui all’articolo 54, comma 2, del Tuir.

La detrazione spetta anche ai contribuenti persone fisiche che svolgono attività di impresa o arti e professioni, qualora le spese sostenute abbiano ad oggetto interventi effettuati su immobili appartenenti all’ambito “privatistico” e, dunque, diversi:

• • • da quelli strumentali, alle predette attività di impresa o arti e professioni;
    • dalle unità immobiliari che costituiscono l’oggetto della propria attività;
    • dai beni patrimoniali appartenenti all’impresa.

Beni in condominio

La norma stabilisce, inoltre, che tale limitazione riguarda esclusivamente gli interventi realizzati «su unità immobiliari», in quanto i soggetti titolari di reddito d’impresa e gli esercenti arti e professioni possono fruire del Superbonus in relazione alle spese sostenute per interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici in condominio, qualora gli stessi partecipino alla ripartizione delle predette spese in qualità di condòmini.

In tal caso, la detrazione spetta, in relazione agli interventi riguardanti le parti comuni, a prescindere dalla circostanza che gli immobili posseduti o detenuti dai predetti soggetti siano immobili strumentali alle attività di impresa o arti e professioni ovvero unità immobiliari che costituiscono l’oggetto delle attività stesse ovvero, infine, beni patrimoniali appartenenti all’impresa.

Ti ricordo che un condominio per poter aderire al Superbonus deve essere a prevalenza "residenziale". In pratica, è possibile fruire del Superbonus, in presenza di ogni altro requisito, solo qualora la superficie catastale complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio sia superiore al 50 per cento  (Vademecum APE Convenzionale ENEA).

Ai fini della verifica della natura "residenziale" dell'edificio, non va conteggiata la superficie catastale delle pertinenze delle unità immobiliari di cui si compone l'edificio. Pertanto, ad esempio, nel caso di un box o di una cantina pertinenziale di una abitazione ovvero nel caso di un magazzino pertinenziale di una unità immobiliare a destinazione commerciale, la superficie catastale di tali pertinenze non va considerata.(Risposta n. 5/2022)

Infine, ti ricordo che il Superbonus non spetta per interventi effettuati su unità immobiliari residenziali appartenenti alle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli).

Si osserva che i possessori o detentori delle unità immobiliari così dette di lusso possono fruire della detrazione per le spese per interventi realizzati sulle parti comuni ma non possono fruire del Superbonus per interventi trainati realizzati sulle proprie unità atteso che il comma 15-bis dell’articolo 119 del decreto Rilancio stabilisce che il Superbonus non si applica  «alle unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8, nonché alla categoria catastale A/9 per le unità immobiliari non aperte al pubblico».

Un escamotage potrebbe essere la locazione dell'immobile ad un socio oppure ad un privato. Scopri di più.

Spero che l'articolo ti sia stato utile. A presto, Vincenzo